Домик с видом на поле

В Жилищном кодексе может появиться специальная глава о малоэтажном строительстве. Такой законопроект уже внесен в Госдуму. Эксперты утверждают, что с его помощью можно будет решить проблему нехватки жилья для малообеспеченных граждан.

Однако специалисты, подтверждая актуальность этого документа, сомневаются, что его воплощение в жизнь - дело реальное. По крайней мере пока не решены как технические вопросы, так и главный - выделение земли под малоэтажное строительство.

Алхимия цен

Почему нужен такой законопроект? Сегодня "линия отсечения", то есть уровень доходов, ниже которого уже никакую квартиру не купишь, даже влезая в кабалу с ипотекой, составляет в Москве примерно 2500 долларов в месяц на семью и 1000-1500 долларов в других городах. Ниже этой линии оказалось на сегодня подавляющее большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем если в Москве у небогатых семей есть шансы дождаться социального жилья или переселения из ветхих домов, то в других городах надеяться, как правило, не на что.

Для сравнения. Квадратный метр площади в московской новостройке экономкласса стоит 4000 долларов. И это еще без отделки! А в Берлине при гораздо более щедрых зарплатах строителей метр жилья того же класса почему-то стоит 800 долларов. И с отделкой. Арифметикой эти вещи не объяснишь. Тут высшая математика, алхимия и черная магия без разоблачения. Осенью прошлого года Федеральная антимонопольная служба проверила строительные организации Московского региона и Санкт-Петербурга "на предмет ценового сговора при реализации вновь возводимого жилья". И сговора не обнаружила. Но установила, что средняя цена реализации квадратного метра (не только в названных регионах, но и в целом по стране) более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Так бывает, когда на рынок не пускают "чужих".

А допущенные "свои" строят мало, и потому выходит дорого. Тем временем, как с оптимизмом отмечается в аналитической записке ФАС, "в строительном комплексе началось формирование прозрачных конкурентных отношений". Это, конечно, здорово. Но одновременно с такими радостными известиями пришли другие: во всей стране дружно, разом подорожал цемент.

Сразу на 50 процентов. А следом еще быстрее дорожает лес. Так что себестоимость строительства многоэтажек теперь растет как бы законно. Ловкость рук, и никакого сговора.

В то же время положение с "квартирным вопросом" в стране отчаянное. Это признают все. По информации руководителя Росстроя Сергея Круглика, улучшить свои жилищные условия мечтают более 60 процентов россиян. Чтобы обеспечить их потребности, необходимо построить 1,6 млрд. "квадратов". Но ведь в стране полным ходом реализуется программа "Доступное и комфортное жилье". Может, не о чем теперь беспокоиться? Увы. Программа, спору нет, хороша, но никто не скрывает, что у нее не тот масштаб: даже если благодаря программе будут запущены все механизмы ускорения и нигде ничего не сорвется, то к 2010 году в России удастся увеличить ежегодный ввод жилья с 50 до 80 млн. квадратных метров. Это очень мало. Кстати, в одной канадской провинции Онтарио строят в год 40 млн. квадратных метров.

Тема "одноэтажной России" до последнего времени если и возникала при обсуждении перспектив решения жилищного вопроса, то лишь в качестве возможного подспорья, ручейка, откуда-то сбоку впадающего в мейнстрим. Пока окружающая действительность мало способствует формированию даже у продвинутых россиян понимания преимуществ загородной жизни.

Поскольку, вложив 200-300 тысяч долларов в подмосковный коттедж, наш человек получает корявую, а в распутицу и вовсе не проезжую дорогу, которую за его же и других жителей поселка деньги никак не засыплют щебенкой. Он получает также проблемы с электричеством и с газом, а магазин окажется, скорее всего, километрах в трех от дома, аптека - в пяти. Про школу с детским садом и вовсе не будем.

500 тысяч долларов за домик в деревне

Чтобы жить в подмосковном поселке, мало-мальски похожем на Канаду, требуется потратить минимум полмиллиона долларов. А с меньшими деньгами пожалуйте на рынок городской недвижимости. При нечеловеческих ценах на квартиру там все же не будет проблем с асфальтом, с газом, со светом и отоплением.

Однако есть опыт соседнего с нами Казахстана. Президент Назарбаев тоже смотрел, смотрел на дикий рост городских цен на недвижимость, слушал умные объяснения про "объективные причины" и "законы рынка", а потом взял и раздал в окрестностях казахстанской столицы 100 тысяч земельных участков. Бесплатно. Таким образом, многие жители Астаны, нуждавшиеся в улучшении жилищных условий, получили по 10 соток на семью. К участкам тоже бесплатно (за счет бюджета) подводят асфальтовые дороги, электричество и воду. Запланировано строительство детских садов и школ. Теперь в окрестностях города начинается "одноэтажный бум". Бригады строителей наперебой предлагают свои услуги. Оказалось, что по сравнению с квартирой в многоэтажной башне дом на земле построить намного дешевле и проще, этот рынок практически невозможно монополизировать.

Но самое интересное, что те же самые казахстанские аналитики, которые обосновывали "объективность" высоких цен на городские квартиры и бесполезность борьбы с этими ценами, сейчас говорят прямо противоположные вещи. Они выказывают серьезную озабоченность тем обстоятельством, что активное развитие загородного строительства и низкие цены в этом секторе рынка (кирпичный особняк площадью 100 квадратных метров со всеми удобствами, оказывается, можно построить за 40-60 тыс. долларов, а пеноблочный и вовсе за 30), приведет к обвальному падению цен на городское жилье. Это создаст серьезные проблемы для строительной индустрии и для банков. Поэтому надо бы, советуют аналитики, с раздачей участков притормаживать... А теперь скажите, что Назарбаев выбрал нерыночный способ решения жилищной проблемы? Да рыночней не бывает! Он ломает монополию в строительном бизнесе и расчищает русло именно для рыночных законов. Что же мешает России присмотреться к этому пути?

Земля раздора

Из 1,7 млн. гектаров сельскохозяйственных земель, которыми располагает Московская область, под застройку потребовалось бы от силы 250 тыс. гектаров. Их никак не могут найти. Большинство опрошенных экспертов решительно высказались за более масштабный перевод нерационально используемых земель под застройку. Но пока на это нет политического решения, дело вряд ли продвинется. Хотя от нас не требуется "изобретать колесо": в мире загородное строительство - давно и четко отработанный бизнес. И с выделением земли проблем нет.

"Я год работал в Канаде и хорошо знаю, как там решаются вопросы с загородным строительством, - рассказал мне генеральный директор крупной строительной компании Евгений Новиков. - У них земля тоже в основном находится в частной собственности. На ней нет никаких коммуникаций и инфраструктуры. И вот принимается решение, как правило, в рамках какого-нибудь архитектурного или градостроительного проекта о том, что эти земли идут под застройку. Их выкупают у фермеров и продают через тендер строительным компаниям. Большими массивами. Это очень важный момент. Если нам дают сразу 70 гектаров, то можно затраты на инженерный комплекс пропорционально разделить между застройщиками. А если мне выделен гектар, а остальная земля ждет своего часа, я точно ничего не сделаю, потому что нет никакого смысла тянуть туда сети. Причем строитель должен иметь возможность закладывать эти серьезные площади в банке и вообще использовать в качестве некоего финансового рычага, чтобы получать кредиты. Вот и все. У нас же проблему искусственно усложняют, чтобы поставить строителя в зависимость от чиновника.

Что касается цен на загородное жилье, думаю, в тысячу долларов за квадратный метр можно вписаться. Со всеми коммуникациями и с отделкой. Это реальные цены для Подмосковья".

Дмитрий Львов, академик РАН:

- Я хорошо знаю людей, которые готовы строить благоустроенные дома в Подмосковье в несколько раз дешевле, чем стоит жилье в Москве. Но им не дают такой возможности. Причины, по которым это происходит, совершенно очевидны. Это местные монополии, получающие сверхдоходы. Именно тут главный тормоз. Я по Москве знаю, какие безобразия творятся в строительной сфере. И это действительно одна из серьезнейших проблем, за которые надо браться.