Земля с бюрократической начинкой

Сегодня объемы предложения складских помещений в Москве и Подмосковье намного уступают жилищному, офисному и торговому секторам, хотя спрос на складские площади с каждым годом значительно растет. Массовое строительство индустриальной недвижимости, где одним из основных условий является наличие качественных подъездных путей и коммуникаций, тормозится отсутствием подготовленных для этих целей земельных участков.

Немаловажную роль здесь играют административные барьеры при оформлении земли, которые отпугивают крупных зарубежных и российских инвесторов. По данным аналитического центра компании Knight Frank, в настоящее время общий объем складских помещений всех классов в Москве и Московской области составляет приблизительно 4–4,5 млн кв. м. Из них к классу А относятся около 750 тыс. кв. м, к классу В — примерно 900 тыс. кв. м.

В первой половине 2004 года было построено порядка 200 тыс. кв. м складов международного класса. При этом, как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец, сейчас потребность в качественных складских помещениях составляет около 800 тыс. кв. м. Общая площадь строящихся объектов равна примерно 100–120 тыс. кв. м. Говоря о наиболее востребованных помещениях, можно отметить, что около 90% арендаторов заинтересовано в аренде больших блоков не менее 10 тыс. кв. м.

Реалии рынка

Огромный спрос на складские площади и желание инвесторов вкладывать деньги в их строительство наталкиваются на главный сдерживающий фактор — «непрозрачность» рынка земли. Оценить общий объем предлагаемых территорий достаточно сложно — многое зависит от того, что считать землей индустриального назначения. Как отмечает старший консультант по складским помещениям и земельным участкам компании Knight Frank Алексей Новиков, «дело в том, что в базах данных компаний находятся предложения по продаже десятков тысяч гектаров земли. В основном это бывшие колхозные земли, которые были скуплены крупными финансовыми структурами. Многие из этих участков удачно расположены, но сложности с изменением их целевого назначения и проведения коммуникаций настолько велики, что даже крупные инвесторы и девелоперы боятся участвовать в таких проектах. Что касается готовых площадок промышленного назначения, предложение по ним очень ограничено и стоимость достаточно велика».

По словам консультанта отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Алексея Гришко, несмотря ни на что, бизнес с такой землей становится постепенно все более привлекательным для многих компаний, в первую очередь для тех, кто смог наладить хорошие контакты с администрациями подмосковных регионов. «Сегодня многие ищут землю в собственность или в аренду, но, к сожалению, участков с развитой инфраструктурой просто единицы. Большинство территорий требует дополнительных вложений, причем сразу определить необходимую сумму непросто. Проблемы возникают по мере развития проекта. Например, владелец хочет провести к складу железнодорожную ветку длиной всего 1 км. В процессе ее строительства выясняется, что последние 100 м непроходимы, так как под этой землей проложены кабели или газопровод. Здесь могут помочь только личные знакомства и связи», — говорит А. Гришко.

Особенности получения земли

Участки под строительство складов выделяются во всех районах Московской области; вопрос только в том, кому и на каких условиях. В случае если компания активно работает с администрацией и хорошо известна, у нее есть неплохие шансы получить землю. При этом нельзя сказать, что данный способ прост. «У местной администрации, как правило, нет собственной земли промышленного назначения, которая подходит для строительства складов. Часто предлагаются сельскохозяйственные участки с обещанием оказать содействие в смене категории земель, что на практике не всегда дает необходимый результат. Перевод земель осуществляется при участии правительства Московской области, в связи с чем местная администрация не может серьезно влиять на цену вопроса и сроки перевода», — говорит А. Новиков.

Среди институтов, которые активно работают с иностранными и российскими инвесторами, можно выделить администрацию Ступинского района. Она занимает первое место по привлечению иностранных инвестиций в Московскую область. На ее территории построены заводы компаний Mars и Campina, на подходе еще несколько крупных проектов.

В пределах Москвы земельные участки под крупные склады выделяются редко, да и компании не проявляют особого интереса к столичным землям. Это связано с их высокой стоимостью, сложностями с получением разрешения на подключение коммуникаций и чрезмерными запросами администрации города. Кроме того, по словам А. Гришко, в скором времени в Москву будет запрещен въезд большегрузных фур.

Основной спрос на землю сосредоточен между МКАД и «бетонкой», т. е. в пределах 30-километровой зоны. Если рассматривать Подмосковье по направлениям, то особо популярны магистрали, где налажен активный грузовой поток (Ленинградское, Минское и Киевское шоссе). Для экспортеров в регионы России также интересны южное и юго-восточное направления.

Юридические нюансы

Сама юридическая процедура регистрации земли под строительство не прописана в российском законодательстве, а значит, с ее оформлением возникают трудности. Этот процесс различается даже в Москве и Подмосковье. «Обычное согласование проекта может длиться до двух лет, нередко оно превышает срок самого строительства склада. Цепочка оформления земли включает порядка четырех–пяти посредников, и прохождение этих инстанций в несколько раз увеличивает цену участка», — говорит М. Гец.

Оформление продажи земли на вторичном рынке равняется времени перерегистрации участка с одного собственника на другого. Правда, несколько месяцев назад данная процедура удлинилась, так как при продаже участков площадью более 3 га теперь требуется согласование на уровне регистрационной палаты Московской области (до трех месяцев). Ранее все проводилось через местные регистрационные палаты примерно за один месяц.

Если земля относится к сельскохозяйственной категории, то срок перевода составит от 8 до 12 месяцев. Бывают, конечно, и исключения, но тут все зависит от конкретного участка и административно-финансового ресурса компании-заказчика. «Я знаю примеры перевода земли и за четыре месяца, и за полтора года. Сокращаются сроки либо при помощи денег, либо благодаря очень хорошим связям на уровне руководства района и области», — отмечает А. Новиков.

Как правило, как у местных администраций, так и у правительства Московской области есть несколько дочерних компаний, через которые данные сделки осуществляются. Стоимость земли у них зачастую ниже, чем на вторичном рынке, но с документальным обеспечением сделок все сложно. Как отмечает А. Новиков, «многие наши клиенты предпочитают, чтобы компания представляла их в таких сделках и являлась чем-то вроде буфера между этими структурами и ними: мы помогаем избежать многих рисков. Себестоимость участков, предлагаемых такими компаниями, мы, конечно, не знаем, но я думаю, что они увеличивают финальную стоимость как минимум в два раза, а наша комиссия при этом составляет около 4–5% суммы сделки».

Что почем

Стоимость земли разнится от участка к участку и зависит от удаленности от МКАД. В среднем расценки таковы: от 0 до 10 км — $300–500 тыс. за 1 га, от 10 до 30 км — $150–300 тыс., от 30 до 60 км — $100–200 тыс. При этом после перевода земельного участка в индустриальную категорию цена увеличивается на $100–300 тыс., а иногда и на $500 тыс. Естественно, все зависит от расстояния, условий подъезда и наличия коммуникаций.

Что касается арендных ставок, то они постепенно увеличиваются, особенно на большие современные площади. По помещениям класса А они варьируются от $130 до 155 за 1 кв. м, включая операционные расходы, но без учета НДС, а для класса В — $90–140 за 1 кв. м. Под классом А подразумеваются помещения, соответствующие международному стандарту качества, к классу В относят помещения советской постройки, например, ангары, переоборудованные под склады.

Также выделяют классы С и D. Это, соответственно, помещения несколько низшего качества, однако более привлекательной стоимости. Эти площади обычно сдаются по цене $30–85 за 1 кв. м.

По мнению специалистов рынка, в ближайшем году проблема отсутствия земельных участков для строительства качественных складских помещений решена не будет. Сегодня многие крупные консультационно-риэлторские компании пытаются наладить диалог с администрациями подмосковных районов и правительством Московской области для упрощения процедуры выделения и продажи земли. Но это пока приводит только к единичным продажам «по договоренности».

На вторичном земельном рынке крупные финансовые структуры пока «придерживают» ликвидные земли, дожидаясь повышения цен. Так, А. Новиков отмечает: «В настоящий момент мы работаем с несколькими компаниями, которые обладают большими массивами земли, и пытаемся убедить их в целесообразности изменения назначения земли и проведения коммуникаций. Некоторые компании склоняются к этому. За такими проектами — будущее складского рынка».

Дата публикации: 15:08 22 ноября 2004

Источник: bpn.ru