Банки торгуют заемщиками

Объем ипотечных закладных, выкупленных рефинансирующими организациями у банков, в прошлом году вырос в 3,9 раза и достиг $2 млрд. Сейчас предложение превышает спрос, и компании, приобретающие закладные, в 2007 году планируют получить большую прибыль.

Рефинансирующие компании в 2006 году выкупили ипотечных закладных у банков на 55 млрд руб. против 16,4 млрд руб. годом ранее. До сих пор самыми большими по объемам выпуска ипотечных облигаций были евробонды «Совфинтрейда» (168 млн евро), выпущенные в декабре 2006 года. Следующий рекорд планирует установить «АТТА ипотека» — через два месяца компания секьюритизирует пул ипотечных кредитов на $500 млн.

Всего год назад основную скрипку на этом рынке играло государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), выкупающее закладные по номиналу. Теперь его доля снизилась с 63% до 52,8%. Осенью глава АИЖК Александр Семеняка заявил, что корпорация в течение трех лет вообще уйдет с этого рынка и займется поддержкой выпусков ипотечных бумаг. Концепция развития единой системы рефинансирования, отражающая новую фазу развития ипотечного кредитования, сейчас находится на согласовании в правительстве.

Тем временем пять коммерческих рефинансирующих организаций делят рынок. О планах скупать закладные у банков—операторов первичного рынка год назад заявили банки «Совфинтрейд» («дочка» Газпромбанка), «КИТ-финанс», «Дельтакредит» и ООО «АТТА ипотека» («дочка» казахского банка «Тураналем»). К ним присоединился и ВТБ 24, который также покупает ипотечные закладные у региональных операторов и планирует выпускать на них облигации. «Сейчас предложение закладных на вторичном рынке превышает спрос, и маржа посредников действительно высока», — признается гендиректор «АТТА ипотека» Александр Черняк. Однако по мере стандартизации рынка доходы будут падать, предупреждает он. «Мы уже подошли к такому этапу развития на рынке, когда все ниши будут заняты, и в ближайшие три года обозначатся главные игроки с претензией на лидерство», — прогнозирует Черняк. Но заместитель руководителя проекта IFC по развитию первичного рынка ипотечного кредитованияв России Андрей Милютин отмечает, что посредники еще не успели заявить о себе и судить об их жизнеспособности рано. «Все будет зависеть от их умения осуществлять регулярные выпуски ипотечных ценных бумаг», — уточняет он. Сами же участники рынка считают, что рост объемов рефинансируемых ипотечных продуктов происходит адекватно увеличению первичного рынка, также выросшего в 3,9 раза.

Так, по данным ЦБ, на 1 января 2005 года объем задолженности населения перед банками по ипотечным кредитам составил 52,7 млрд руб. «По итогам года объем первичного рынка ипотечных кредитов достиг почти 210 млрд руб.», — констатирует замгендиректора компании RuMAC Александр Казаков, считающий, что 2006 год стал переломным для рынка рефинансирования. «В этом году объем подобных сделок составит уже не сотни миллионов долларов, а миллиарды», — соглашается с ним предправления Москоммерцбанка Андрей Савельев. По его словам, чтобы затраты на организацию выпуска ипотечных облигаций оправдались, его объем должен составлять около $500 млн. Именно такие объемы будут предложены в этом году и банками-операторами, и посредниками.