Что будет с ценами?

Эксперты: жилье в Москве дешевым не будет никогда!

Минувшей осенью рынок недвижимости замер наверху ценовой волны, набиравшей силу в течение всего года. С октября по декабрь цены не росли. Поручиться за то, что они не рухнут вместе с надеждами инвесторов, сегодня мало кто решится.

Впрочем, большинство участников рынка упорно твердят, что, какие бы ветра ни дули, жилье в Москве дешевым не будет никогда. А поскольку эти обещания исходят из уст тех, кто это жилье строит, кредитует и продает, вряд ли стоит сомневаться в достоверности их прогнозов. Тем более что и первый вице-премьер Дмитрий Медведев, обладающий негласным статусом преемника, заявляет, что жилищный вопрос в России не будет решен еще лет десять. Как точно заметил старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников, "снижение цен на жилье в Москве не выгодно никому, кроме покупателей".

Ценовые обещания

Предугадывать, как пойдет кривая стоимости квадратного метра в следующем году, сегодня почетный сизифов труд. Говорят на эту тему много, но всегда возвращаются на исходную точку - время покажет. Как заметил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, "предсказать развитие рынка в стране, где действия чиновников, направленные на разрешение тех или иных проблем, зачастую приводят к обратным результатам, довольно сложно". Так что теперь большинство экспертов говорят о рынке сдержанно и дают для подстраховки несколько сценариев развития событий.

Наиболее часто высказываются две версии дальнейшей динамики цен: плавное повышение начиная с весны или движение сначала вниз, а потом (летом-осенью) резко вверх. "Наиболее вероятно, что первая половина года будет посвящена сегментации рынка и исправлению ценовых перекосов, сложившихся после бурного роста стоимости жилья в предыдущие полтора года, - считает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. - За этот период наиболее дешевое жилье потеряет в цене, в то время как качественное вторичное и новостройки будут небольшими темпами дорожать".

Как предполагают в управляющей компании "Масштаб", до апреля неликвидное жилье подешевеет до 3,7-3,2 тыс. долларов за квадратный метр. Ликвидное жилье (кирпичные, монолитные дома, панель, построенная несколько лет назад) будет продолжать дорожать на 2-3% в месяц, поскольку доля качественного предложения на рынке по-прежнему невелика.

Ко второй половине года на первичном рынке может появиться реальный дефицит предложения готовых или близких к готовности квартир как эхо 214-го Федерального закона, после которого снизились темпы закладки новых проектов. Этот дефицит, а также дальнейший рост доходов населения, развитие ипотеки и популистские меры властей в предвыборный период приведут к тому, что жилье станет вновь дорожать. В компании "Сити - XXI век" также склоняются к этому сценарию и считают, что в следующем году продолжится плавный рост цен: в сегменте экономкласса - на 1-2% в месяц, в сегменте бизнес-класса - на 2-3% в месяц. "Рынок ожидает стабильное и поступательное развитие, и это создаст благоприятную бизнес-среду для запуска новых проектов, - рассуждает аналитик компании Сергей Лядов. - В условиях растущей экономики оснований для стагнации рынка нет. Национальная экономика бурно развивается - по итогам года планируется семипроцентный рост ВВП.

Доходы населения увеличиваются. Более того, спрос стимулируется еще и банками, предоставляющими кредиты на покупку жилья".

Второй вариант развития событий будет реализовываться в том случае, если нервы у покупателей окажутся крепче, чем у продавцов, и если последние почувствуют после новогодних каникул, что без серьезного дисконта реализовать недвижимость уже нереально. Этот факт может спровоцировать владельцев инвестиционных квартир выбросить в продажу большое количество объектов, что повлечет за собой удешевление жилья (в первый месяц на 10-15%, в последующие - от 4 до 1%). Но и такая ситуация, по мнению Ольги Побединской, продлится максимум до апреля-мая, после чего на рынке возобновится восходящий тренд - на 1-3% в месяц. Два рассмотренных сценария могут отличаться в сроках окончания стагнации, в годовом процентном приросте и т. п. Но практически все аналитики сходятся в том, что цены будут расти.

"Начиная с весенних месяцев пойдет новый виток удорожания жилья, впрочем, не такими темпами, как в 2006 году. За следующий год стоимость квадратного метра на первичном рынке может вырасти примерно на 40%. Во вторичном сегменте темпы роста будут более скромными - не более 30% в течение года", - считает директор департамента городского жилья Vesco Realty Вера Лукина.

Директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн подчеркивает, что "никаких экономических предпосылок к падению стоимости квадратного метра нет". Коммерческий директор холдинга "Капитал груп" Алексей Белоусов также с уверенностью обещает, что ценовые тенденции будут исключительно восходящими. "Если взять предложения по однокомнатным квартирам в хрущевках, предназначенных под снос, не в центральных районах, то цены там колеблются в пределах 4 тыс. долларов, а лидеры приближаются к 5 тыс. долларов, - рассуждает Алексей Белоусов. - В моем представлении реальная стоимость квадратного метра в хрущевском доме в старом фонде не должна превышать 1,5-2 тыс. долларов. Корректировка ценообразования неизбежна, если посмотреть на эту ситуацию. Чем быстрее она произойдет, тем лучше для рынка. Говорить же о том, что стагнация идет на рынке новостроек, не приходится". До каких высот предстоит подняться ценам на московские квартиры, сегодня никто не возьмется предсказывать.

С одной стороны, как замечает Ольга Побединская, потенциал роста рынка за предыдущие полтора года был практически исчерпан. Действительно, после взлета цен в 2006 году спрос начал падать, и это говорит о том, что сегодняшний уровень цен - предельно возможный для нынешней ситуации.

С другой стороны, по наблюдению Константина Ковалева, наряду с экономическими факторами, а именно сокращением предложения и стимулированием финансовых возможностей покупателей со стороны государства на рост цен влияет психологический фактор - ценовые ожидания. Понятно, что московское жилье всегда будет востребовано и даже самые заоблачные цены не смогут снизить спрос на него до абсолютного минимума. "Поэтому, какими бы ни были темпы роста стоимости квадратного метра, выходящие на рынок квартиры рано или поздно будут реализованы, а следовательно, можно сказать, что потенциал ценового роста московского жилья практически неограничен", - резюмирует Вера Лукина.

Берите лофт, живите богато

Какой бы сценарий развития ситуации ни воплотился в жизнь, объем предложения на рынке в 2007 году вырастет и, по крайней мере в первые месяцы, покупателям будет из чего выбирать с возможностью поторговаться.

В первую очередь количество предложений увеличится за счет новых масштабных проектов, которые будут появляться на месте промышленных территорий, выведенных за пределы города, в районах сноса ветхого пятиэтажного жилого фонда (Нагатинский затон, Замоскворечье), а также за счет реорганизации и комплексного строительства жилых районов города (Кожухово, Мякининская и Павшинская поймы). Правда, скорее всего, большинство этих освободившихся территорий отойдут под элитное жилье и бизнес-класс. Поэтому сегмент элитного жилья пока единственный, обладающий шансами на удовлетворение покупательской потребности.

"Уже сейчас предложение этого класса в наименьшей степени отстает от спроса, - комментирует Константин Ковалев. - А в будущем мы ожидаем выхода довольно большого объема жилья, например на месте фабрики "Красный Октябрь" или завода РТИ "Каучук"". Кстати, застройка этих районов дает надежды не только на увеличение объемов строительства, но и на появление новых форматов жилья, таких как лофты и апартаменты.

Появление лофтов связано прежде всего с проектом "Красный Октябрь". "На наш взгляд, шансы коммерческого успеха лофтов в Москве очень высоки, - считает Екатерина Тейн. - Особенно учитывая тот факт, что на мировом рынке лофт считается, пожалуй, самой элитной и модной формой жилья в мегаполисе. Спрос на него формируют современные обеспеченные бизнесмены, звезды шоу-бизнеса, актеры и представители фэшн-индустрии. Наибольшая популярность у лофтов, конечно же, в Нью-Йорке и Лондоне".

Помимо роста количества проектов в элитном секторе увеличиваются и масштабы отдельных зданий: в центральных исторических районах города будут строиться именно крупные элитные жилые комплексы по 150-200 квартир. Уровень спроса на дешевую панель по-прежнему высок и вряд ли заметно снизится в течение ближайшего года.

"По большей части он остается неудовлетворенным из-за сокращения соответствующего предложения и низких темпов ввода новых домов", - поясняет Вера Лукина. Кстати, по ее словам, высокий спрос в этом секторе с прошлого года начал активно расти за счет заявок от потенциальных покупателей жилья бизнес-класса. После скачка цен многие из них переориентировались в сегмент "хорошей панели". Впрочем, благодаря росту цен изменилась структура спроса в целом: покупательские предпочтения сместились из высоких сегментов жилья в более низкие, а неудовлетворенный спрос хлынул на рынок аренды и частично переориентировался с городских квартир на загородное жилье.

Скорее всего, если существенного понижения цен не произойдет (а его никто не ожидает), такой расклад на рынке сохранится в течение всего года. То есть в элитном секторе спрос и предложение несколько выравняются, а покупатели более дешевых категорий жилья должны будут либо брать кредиты, чтобы купить квартиры в Москве, либо смещаться в Подмосковье.

Инвестиционный смак

Несмотря на то что золотые дни для инвесторов на рынке недвижимости уже миновали, квадратные метры не перестали быть интересным объектом для вложения денег. Правда, теперь их можно рассматривать скорее как инструмент сбережения, нежели преумножения средств. "Серьезной альтернативы недвижимости как способа сохранения своих средств от инфляции практически нет, - считает Сергей Лядов. - Даже если человек выручит средства от продажи инвестиционной квартиры, у него встанет вопрос, что с этими деньгами делать. Ответ будет все тот же: покупать недвижимость. Она привлекает своей осязаемостью и доходностью. Все остальные инструменты пока непопулярны у частного инвестора. Хранение денег на банковских депозитах становится все менее выгодным. Фондовый рынок еще вызывает определенные опасения в силу своей новизны".

Если все же рассчитывать на получение дохода, то на рынок нужно выходить с большими деньгами: реальную прибыль в ближайшие год-два можно получить, инвестируя в элитный сектор. Самым эффективным вложением является покупка нескольких элитных квартир в ЦАО для их продажи и сдачи в аренду во время поиска покупателей. "Отличительной чертой этого сегмента является его устойчивость к влиянию экономических и других факторов, - поясняет Екатерина Тейн. - Показательными являются события 1998 года - дефолт, после которого цены на недвижимость экономкласса упали на 20%, в то время как стоимость элитного жилья лишь временно прекратила свой рост". Однако основным доводом в пользу такого рода инвестиций являются, конечно же, наиболее высокие темпы роста стоимости элитного жилья в период стабильности на рынке. Такая ситуация характерна для любого центрального города крупного, экономически развитого государства.

Впрочем, инвесторам, не обладающим миллионными капиталами, стоит посмотреть на Подмосковье. Новостройки экономкласса в крупных подмосковных городах в ближайшем будущем будут расти в цене быстрее, чем дома той же категории в Москве, где уже достигнут определенный потолок стоимости. В инвестиционных устремлениях можно обратить внимание и на недорогие коттеджные поселки, где стоимость домов зачастую вполне сопоставима с московскими квартирами. С точки зрения директора департамента городской недвижимости АН "Century 21 Серебряный век" Карины Дохикян, наиболее интересны для инвестиций таунхаусы. И разумеется, чем на более ранней стадии вы инвестируете, тем выгоднее...

Дата публикации: 12:16 22 февраля 2007

Источник: bpn.ru