Коммунальный тупик или свет в конце тоннеля

Сегодня довольно сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Некоторые юридические тонкости и излишняя консервативность кредитных учреждений тормозят развитие процесса. Но рано илипоздно спрос пробьет брешь в стене отчуждения.

Осенью прошлого года федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию дало "зеленый свет" коммунальной ипотеке. Для Петербурга эта отмашка оказалась преждевременной. Для кредитного учреждения, объясняютбанкиры, оформление в залог доли коммунальной квартиры, часто означает зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика.

"Неверное воплощение"

Словарь Ожегова дает два толкования слова "коммунальный": оба сводятся к образу "коммуны" - одной из форм совместной жизни людей, бытовой или хозяйственной. Превращение конкретного Ленинграда в коммунальную столицуСССР было предопределено на заре советской власти рядом исторических причин: здесь и структура дореволюционного жилищного фонда, и философия "военного коммунизма", и миграционные процессы. В советских программах и рапортах о достижениях СССР коммуналкам, естественно, места не было. До 1989 года такое понятие практически не встречается ни в законодательстве, ни даже в засекреченных статистических сводках.

И вот "наследие проклятого прошлого" вместе со всеми вваливается в рынок. Немецкий исследователь Альберт Мартини, написавший книгу о советском послевоенном жилье, описывает возникновение коммунальной квартиры как "неверное воплощение" проекта Энгельса о решении жилищного вопроса (передела и равенства для всех жилищных условий). Эта системная ошибка как родимое пятно никуда не исчезает и в новых экономических условиях.

Достаточно сказать, что легальный выход коммуналок на рынок недвижимости состоялся только в конце 1998 года, когда было принято постановление администрации Петербурга, разрешающее приватизировать отдельные комнаты вкоммунальных квартирах без согласия соседей.

В примерной форме договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан стали указывать размер передаваемой доли, а также те комнаты, которыми пользуются наниматель и члены его семьи. Условия передачи всобственность доли в коммунальной квартире несколько отличались от условий передачи в собственность отдельной квартиры. В частности, предусматривалось, что собственники долей и наниматели жилых помещений в коммунальнойквартире имеют равные права на пользование местами общего пользования независимо от количества членов семьи, в том числе при передаче прав собственности на жилые помещения новым владельцам.

Однако перед собственниками комнат в коммунальных квартирах, а также перед риэлтерами и нотариусами встал вопрос: каким образом реализовать право собственника на отчуждение приватизированной комнаты? Или точнее, какпродать приватизированную комнату и не нарушить право преимущественной покупки (ст. 250 Гражданского Кодекса РФ)? В марте - апреле 1999 года были изданы два распоряжения КУГИ, которыми отчасти эти вопросы были отрегулированы.

Неполноценный объект

Однако дискуссия на тему "доли квартиры" затянулась на долгие годы - тем более, что в Москве и большинстве других субъектов федерации комнату в коммуналке стали регистрировать как отдельный объект недвижимости.

Символическую точку в этом споре поставил городской суд весной 2004 года, когда был отклонен иск некоего гражданина, пытавшегося обжаловать Положение о приватизации жилищного фонда именно в этой части. Мнение риэлторов, согласно которому признание комнат полноценным объектом недвижимости могло бы положительно сказаться на рынке и повысить юридическую чистоту сделок, было проигнорировано.

Столь долгое предисловие было необходимо для того, чтобы в полном вооружении подойти к главному - к вопросу о том, почему сегодня в Петербурге так сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнат в коммунальныхквартирах.

Основной причиной, препятствующей широкому распространению таких банковских программ, является повышенный риск банка при принятии в залог комнаты, так как этот объект является менее ликвидным по сравнению с отдельнойквартирой.

Рассматривая вопрос о качестве обеспечения по кредиту, банк, прежде всего, анализирует как скоро - в случае дефолта заемщика - может быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату велика вероятностьвозникновения сложностей, связанных с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога. Более того, заемщики, доходов которых не хватает на покупку отдельной квартиры, могут приобрести в собственность через ипотеку отнюдь не дорогую комнату в престижном районе, а наоборот - самый непривлекательный идешевый объект. Поэтому очевидно, что сроки и прогнозируемость оценки более приемлемы для банков при продаже квартир, а не комнат.

Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформить в залог долю коммунальной квартиры, означает попасть в зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. А кто может гарантировать, что при необходимости реализации этого залога (когда заемщик неплатежеспособен), соседи заемщика не станут препятствовать ему в этой продаже и банк сможет реализовать свои законные права? В этом и заключаются риски для кредитных организаций.

Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Владислав Назаров полагает, что возникшую ситуацию можно объяснить разными юридическими школами Москвы и Петербурга. В нашем городе юристы считали, чтотакой механизм реализации прав граждан наиболее приемлем, а о последствиях никто не думал. В результате сегодня ипотека на комнаты почти невозможна, так как предполагает залог недвижимости. Выход - изменения в действующем федеральном законодательстве. Если решать проблему комплексно, то должны быть изменены как Гражданский кодекс, так и закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". А это очень серьезная проблема, и на местномуровне она не решается.

Если предположить, что кому-то вдруг удастся убедить Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и зарегистрировать одну из комнат как отдельный объект недвижимости, это ничего не решит. Есть ведь и другие собственники в квартире. Следовательно, потребуется соглашение о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты и, в конечном итоге, перерегистрирация всех собственников. Кому это надо?

Согласно данным Центрального городского агентства по приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга, на 1 января 2006 года было заключено 205 253 договора передачи комнат (доли квартиры) в собственность граждан. Заминувший год это число должно было увеличиться тысяч этак на тридцать. Перерегистрация почти четверти миллионов договоров приватизации - поистине страшная сила.

Теоретическое право

Кредитные организации, работающие по федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с 1 сентября 2006 года получили возможность выдавать ипотечные кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах в рамках действующих стандартов. Помимо жилого дома и квартиры в "Стандартах процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)" появился третий вид жилого помещения: "Комната - часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан в Жилом доме или Квартире, отвечающая признаку изолированности и на которое оформлено право собственности".

Цыплят по осени считают: на поверку выяснилось, что далеко не все региональные операторы и сервисные агенты АИЖК в состоянии воспользоваться нововведением. "За бортом" общероссийского коммунального счастья оказались Петербург и весь Северо-Запад, Самарская область и некоторые сибирские регионы. Все они стали жертвами "долевых" принципов регистрации и до сих пор не смогли реализовать свое теоретическое право.

АИЖК обещает разобраться, составить необходимые разъяснения, пролоббировать законодательные поправки и включить-таки обделенных в тотальную сферу рефинансирования. Но все это - в будущем. Сегодня вход в"государственную" разновидность ипотеки для коммуналок закрыт. Посмотрим, как обстоит дело на свободном рынке - в гуще ипотечных программ коммерческих банков.

Последняя комната

Если вы хотите получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире, ваши шансы небезнадежны. Однако первым делом необходимо определить возможности и цели. Допустим, есть некоторая квартира, и кого-тонужно отселить. Закладывается имеющаяся жилплощадь, а на кредит покупается комната. Понятно, что хотелось бы однокомнатную квартиру, но разница в цене заставляет жить по средствам. Этот вариант предполагает богатство выбора банков и их программ.

Едем дальше. Проживающие в коммуналке имеют в своем полном распоряжении (собственности) икс комнат и остается один-единственный замечательный сосед, владеющий последней конурой. Значит, после того, как будетприобретена эта жилплощадь, можно, никуда не съезжая, вырваться из коммунального рая и блаженствовать в отдельной квартире. В данном случае круг поиска среди банков сужается, но остается все-таки достаточно обширным.Риски банкиров невелики (кредитуется покупка комнаты, а закладывается целая квартира), но работать с "мелочевкой" не каждый хочет. Ведь издержки и бумажная волокита никак не меньше, чем при кредитовании на приобретениеквартиры.

На "последнюю комнату" в Петербурге выдают кредиты одиннадцать банков. Перечислим их в алфавитном порядке: Абсолют банк, банк "Агропромкредит", ВТБ24, банк "Зенит", КИТ Финанс, Национальный резервный банк, НОМОС-банк,Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Собинбанк, Хоум Кредит энд Финанс, Hansabank.

Это те банки, которые свои намерения декларируют. Многие, опасающиеся лавины коммунальных звонков от потенциальных заемщиков, предпочитают помалкивать. Например, в Юниаструм банке честно признались, что такой кредит получить можно, но основной спрос находится в другой плоскости, поэтому услуга не афишируется. Представитель РосЕвроБанка сообщил, что ипотекой на комнаты интересуется около 50% потенциальных заемщиков, и ввод этойуслуги в линейку продуктов намечается в ближайшее время.

"По нашей оценке, - заявил в конце прошлого года заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка Павел Изюмов, - подобные программы будут востребованы на рынке, так как с возможностью выкупа освобождающейся жилплощади сталкивается ежемесячно примерно 5-7% всех собственников жилья в коммунальных квартирах".

Потребкооперация

Спрос рождает предложение. Если у вас нет жилплощади ни в коммуналке, ни в отдельной квартире, а все приходится начинать с нуля, и предложений по ипотеке комнат в ближайшей перспективе не предвидится, возникает соблазн обратиться не к ипотечному, а к потребительскому кредитованию. Желание, конечно, логичное. Но условия трудно сопоставимые.

Средняя цена комнаты в Петербурге сегодня составляет $45 тыс. Предположим, у заемщика есть треть в качестве первоначального взноса, хотя в ситуации потребительского кредитования это вроде бы не имеет никакого значения.

Тем не менее, итоговый показатель составляет $30 тыс., которые вы готовы отдать с процентами за 10 лет. При ипотеке в долларах процентная ставка, в среднем, составила бы 10,5% годовых. В рублях: в коммерческом банке - 12,5%, по программе АИЖК - 11%. Потребительский кредит колеблется, в среднем: в долларах - 13%, в рублях - 17%. Одно маленькое уточнение: надо еще поискать банк, в котором на этих условиях можно получить кредит без обеспечения и без поручителей. Как говорится, флаг в руки.

Не стоит обольщаться: в большинстве банков максимальная сумма потребительского кредита "на неотложные нужды" не превышает 400 тыс. рублей, или $15 тыс. Если же превышает, то тютелька в тютельку вписывается в установленный в нашем примере предел - до 1 млн. рублей. Срок кредитования обычно ограничивается пятью годами, что нашим условиям уже не соответствует. Однако даже и при таком раскладе существуют дополнительные"обременения".

В частности, требуется поручительство двух физических лиц - с не меньшими чем у заемщика, в сумме, доходами. Все эти доходы должны быть подтверждены. Кроме того, заемщик должен иметь постоянную регистрацию (иногдабанки соглашаются и на временную) в данном регионе. Страхование жизни и здоровья - обязательно всегда.

Свет в окошке

В марте прошлого года председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов и председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Леонид Шац подписали соглашение о взаимодействии по реализации городской целевой программы"Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге".

Стороны договорились о том, что Сбербанк будет выдавать на льготных условиях ипотечные кредиты участникам городской программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в частности, семьям, проживающим в коммунальных квартирах.

Предполагается, что в рамках программы проживающие будут докупать комнаты в коммунальных квартирах в своих же домах. При этом заемщик и клиент Сбербанка, желающий улучшить свои жилищные условия, должен частичнооплатить стоимость нового жилья, остальное доплатит банк на условиях 13% годовых и сроком до 20 лет. Возрастной ценз заемщиков ограничивается только одним условием: погашение кредита до наступления 75-летнего возраста.

Общее количество очередников в Петербурге в 2006 году составляло 616 тыс. человек, из них 281 тыс. - те, кто уже стоит на учете около 20 лет. Около 65% городских очередников проживает в коммунальных квартирах.

Сбербанк кредитует на приобретение отдельных комнат в коммуналках всех желающих, а не только субсидентов городской администрации. Однако условия кредитования достаточно жесткие: подтверждение доходов заемщика по форме2-НДФЛ и наличие двух поручителей - до оформления залога. Процентные ставки: 14% годовых в рублях до оформления залога и 12,5% после, при сроке кредитования от 5 до 10 лет.

Совсем недавно, в конце прошлого года, кредитовать на покупку отдельных комнат в коммуналках начал банк "Агропромкредит", и на сегодняшний день 10 сделок на ипотеку комнат уже зарегистрированы в Управлении Федеральнойрегистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Начальник отдела розничного бизнеса филиала "Северо-Западный" банка "Агропромкредит" Александр Мешечко развеивает миф о неликвидности залога в видедоли в квартире. По его словам, отчуждение доли по суду вполне возможно (только прецедентов пока нет), после чего комната, точно так же как и квартира, выставляется на общественные торги.

Условия "Агропромкредита" аналогичны стандартам АИЖК (от 11% годовых в рублях), но рефинансирование займов банк осуществляет без господдержки. Насколько этот почин окажется долговечным - покажет время.

Дата публикации: 13:24 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru