Ключи от новостройки: кто виновен в просрочке?

Нашумевший Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (более известный как 214-ФЗ) четко прописывает санкции для застройщиков за несвоевременную сдачу жилья, устанавливает для застройщика (как, впрочем, и для дольщика) меры ответственности.

Но закон не имеет обратной силы и не распространяется на отношения по строительству домов, разрешение на которое было получено до 1 апреля 2005 года. А между тем количество граждан, которые приобрели квартиры в новостройках до вступления закона в силу и до сих пор не зарегистрировали право собственности, остается значительным.

До 1 апреля 2005 года покупка квартиры на стадии строительства оформлялась различными документами, наиболее распространенными из которых являются договор о долевом участии в строительстве, договор долевого финансирования (инвестирования), договор о совместной деятельности (простого товарищества). Для удобства в дальнейшем мы будем называть все эти документы договором об инвестировании. И если сейчас 214-ФЗ определяет размер ответственности застройщика за несвоевременную сдачу объекта дольщику, то раньше стороны договора устанавливали ответственность по своему усмотрению (или не делали этого вовсе). Как же, оставаясь в рамках закона, инвестор вправе поступить в случае задержки сроков сдачи новостройки, если ФЗ №214 не распространяется на договор?

Мера ответственности

Для начала необходимо внимательно просмотреть договор инвестирования. Добросовестный застройщик должен был в обязательном порядке предусмотреть пункт, где устанавливалась бы его ответственность. Как правило, обязательства застройщика считались выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Данный акт составлялся после приемки дома в эксплуатацию Государственной комиссией. Если застройщик и инвестор подписали акт в сроки, указанные в договоре инвестирования, то на практике застройщик уже не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Если же он нарушил эти сроки, то наступает ответственность, предусмотренная договором инвестирования. Ну, а если в договоре инвестирования не предусмотрена такая ответственность, ситуация регулируется Гражданским кодексом РФ и законом «О защите прав потребителей».

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Поэтому, если в установленный договором срок не выполняется весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей потребителю соответствующей квартиры, исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 закона РФ «О защите прав потребителей». В этом случае потребитель вправе по своему выбору:

— назначить исполнителю новый срок;

— потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

— отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Впрочем, требования потребителя не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя. Потребитель вправе потребовать и полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки компенсируются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Помимо этого, п. 5 той же ст. 28 предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере 3% от цены выполнения работы. Однако необходимо помнить, что согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку (ее общую сумму), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Ищем виновных

На практике, после подписания акта передачи квартиры инвестору на руки выдается ключ, и он может приступать к ремонту. Однако помимо подписания акта необходимо зарегистрировать и право собственности на квартиру. Происходит это далеко не сразу, процесс может затянуться – от нескольких месяцев до полутора лет. И причин тому может быть несколько.

Во-первых, в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество и юридических, и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен, его необходимо поставить на баланс обслуживающей организации. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта. Чем больше участников, тем больше бумаг необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. В такой ситуации найти виноватого практически нельзя, как невозможно и спросить с кого-то за задержку процесса регистрации права собственности. Кроме того, причиной задержки может быть неоформленное разрешение на строительство (такие случаи действительно встречались). Дом построен, а разрешение – в процессе оформления. Или, например, закончился срок договора аренды земельного участка под домом.

Одним словом, если объект не сдается по вине застройщика, это, можно сказать, еще полбеды: с виновного можно спросить по всей строгости закона. А вот если дом сдан и передан по акту, а процесс регистрации права собственности затягивается то, как показывает практика, ускорить его будет затруднительно. Единственное, что можно посоветовать инвесторам и дольщикам, которые не могут оформить право собственности из-за бумажной волокиты, – это обратиться в суд и, если вам повезет, зарегистрировать право собственности на основании судебного решения.

Дата публикации: 14:15 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru