Кризис жилья в Москве – миф или реальность? Сомнения экспертов и сюрпризы рынка

То, что жилье в России дорожает, уже давно никого не удивляет. Если в конце 2005 г казалось, что цены на недвижимость уже достигли своего пика, то 2006 год показал, что это далеко не так. Резкий рост цен (на 70 и более процентов) в начале года сменился стагнацией, и сейчас рынок, как принято говорить, вошел в фазу стабилизации. Такая ситуация произошла вопреки прогнозам экспертов, в большинстве своем предрекавших либо дальнейший рост, либо скорый спад. Особенно, если речь идет о московских квартирах. Многие считают их излишне переоцененными в условиях, когда ежемесячные выплаты по ипотеке "зашкаливают" настолько, что уже превысили среднемесячный доход на душу населения. При том, что банки, как правило, выдают кредит только в том случае, если выплаты не будут превышать половины ежемесячного дохода семьи, получается, что такой доход должен равняться 3-4 тысячам долларов. У многих ли, даже в богатой Москве, есть столь высокооплачиваемая работа?

Получается, что для среднестатистической московской семьи приобрести квартиру в родном городе проблематично. Нужно либо копить на жилье 30 лет и 3 года, либо зарабатывать, как топ-менеджер компании, связанной с экспортом энергоносителей. И никакая программа "Доступное жилье" пока не может переломить эту тенденцию. "Масла в огонь" добавляют всевозможные аналитики, утверждающие, что "пузырь" скоро лопнет. Последней новостью на эту тему, переполошившей общественность, стало сообщение о выводах, к которым пришли аналитики компании "Росгосстрах". По их мнению, справедливая, "равновесная" цена одного квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от 2,5 до 3 тыс долл. И уж никак не 4 с лишним тысячи долларов, как сейчас. В ближайшем Подмосковье цена одного квадратного метра должна быть в диапазоне 2,3-2,4 тыс долл, заявили аналитики "Росгосстраха".

В ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40 проц по сравнению с сегодняшней средней ценой, полагают аналитики "Росгосстраха". По их мнению, именно такая, цена является равновесной и справедливой.

При ней достигается баланс спроса и предложения на рынке московской и подмосковной недвижимости. При этой ситуации москвичи и иногородние жители, которые хотят переселиться в Москву или Подмосковье, смогут приобрести квартиры, которые представлены на рынке — спрос будет равен предложению. Данная оценка сделана для стабильного рынка, без учета всплесков ажиотажного спроса со стороны инвесторов, а также при сохранении нынешнего уровня ввода нового жилья. Как подчеркивается в исследовании, если цена квадратного метра в Москве снизится до расчетного, "справедливого" уровня, столица России приблизится к уровню Женевы и Мадрида, тогда как сегодня по данным Global Property Guide Москва занимает 6-е место в Европе по стоимости жилья, уступая только Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и Вадуцу /Лихтенштейн/.

Справедливая цена рассчитана, исходя из текущего курса доллара — 26,5 рублей за 1 доллар. При этом анализ проводился только в сегменте среднеценового жилья без учета элитной недвижимости.

Если раньше домохозяйство из трех человек могло приобрести двухкомнатную квартиру площадью 54 кв м за пять лет, то сейчас цены выросли вдвое, заявил на пресс-конференции генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин. Он высказал свои прогнозы относительно того, как будет развиваться рынок жилой недвижимости столицы в ближайшей перспективе.

По его мнению, все сильные игроки рынка сегодня заинтересованы в дальнейшем росте цен на столичное жилье. Однако цены уже оторвались от потребительского спроса, и, в первую очередь, от возможностей покупателей. Поэтому в октябре прошлого года цены начали падать со среднемесячной скоростью около 0,5 проц в месяц. Продавцы начали предлагать различные скидки, что является верным признаком снижения количества сделок. По итогам 2006 г число реальных сделок было в 1,5-3 раза ниже планируемого /напомним, в конце 2005 г аналитики дружно предсказывали 10-15 проц рост числа сделок с жилой недвижимостью/.

Получилось, что за счет снижения деловой активности суммарный финансовый поток на рынке недвижимости тоже начал уменьшаться, рассказывает А.Крапин. Сейчас рынку необходимо этот поток восстановить, а для этого нужно снизить цены.

Поэтому, по прогнозу эксперта, в наступившем году стоимость недвижимости снизится на 10-15 проц, и это минимальный уровень. К тому же, в конце нынешнего-начале будущего года произойдут парламентские и президентские выборы. А это означает, что власть будет работать на то, чтобы популистские заявления о доступном жилье начали, наконец, обретать реальные очертания.

Впрочем, никаких масштабных снижений и падений, наподобие того, что спрогнозировал "Росгосстрах" рынок не ожидает, заявил эксперт. По его мнению, аналитики этой компании просто взяли за основу имеющуюся на развитых рынках зависимость цены квартиры от ее арендной стоимости. А именно, рыночная цена квартиры в среднем составляет 100 арендных плат за нее.

Если учесть, что цена аренды "однушки" на окраине Москвы составляет сейчас минимум 500-600 долларов, то стоимость квартиры должна равняться 50-60 тыс долларов. Возможно, от таких /или подобных/ расчетов отталкивались в "Росгосстрахе", считает А.Крапин.

Впрочем, на предмет взаимозависимости арендных ставок и цен на недвижимость существуют разные точки зрения. Некоторые эксперты считают, что цена аренды должна равняться среднему взносу по 15-летнему ипотечному кредиту в месяц.

Такое соотношение существует во многих странах. Если исходить из этой теории, получается, что у нас стоимость аренды жилья недооценена. Однако не стоит забывать, что любую цену формирует рынок. Видимо, на данный момент наблюдается некий ценовой дисбаланс между стоимостью ипотеки и средними доходами граждан. Возможно, в ближайшее время стоимость аренды вырастет, поскольку ипотека становится все менее доступнее гражданам. И они начинают предпочитать аренду. А спрос, как известно, увеличивает цену.

Тем более, некоторые аналитики считают, что цены на жилье в России в этом году не упадут, а через два года начнут расти с новой силой. В частности, об этом недавно заявили эксперты Российской гильдии риэлторов /РГР/. По их прогнозам, одновременно повысится цена аренды квартир. Единственное, на что можно ожидать снижения цен в этом году – это однокомнатные хрущевки. Именно их стоимость в прошлом году увеличилась больше всего, а теперь может максимально снизиться на 15 проц, уверен президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко. По его мнению, 40-процентное снижение цен, о котором заявляли специалисты Росгосстраха, может произойти только в результате политического или экономического кризиса, вроде дефолта 1998 года. Стоимость квартир не может снизиться по целому ряду объективных причин. В частности, из-за удорожания примерно на 40 проц строительных материалов и из-за усложнения процедуры подключения новостроек к водо- и энергоснабжению, а также из-за роста тарифов на это подключение, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Григорий Куликов. Цены на жилье не уронит даже решение правительства города продавать жилье москвичам по льготной цене, считают в РГР.

Впрочем, все нынешний прогнозы действительны лишь при спокойном рынке, когда рост цен составляет менее 1-1,5 проц в месяц. Если же рост составляет 10-20 проц, то никакие статистические расчеты и прогнозные выкладки невозможны, полагает А.Крапин. А прошедший год уже наглядно продемонстрировал, что рынок недвижимости непредсказуем, и может принести немало сюрпризов даже специалистам.

Дата публикации: 14:18 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru