Ипотека-2007. Проблемы и перспективы

Несмотря на гигантский скачок в развитии, который совершила отечественная ипотечная индустрия в прошлом году, в 2007 году стагнации на этом рынке не ожидается.

Пик выдачи ипотечных кредитов пришелся на май-июнь 2006 года

За минувший год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. И теперь ни стагнация рынка недвижимости, ни запредельно высокие цены на жилье, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования.

Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем. А вот заметных качественных перемен по условиям кредитования, судя по всему, ждать не стоит: запас лояльности рынок исчерпал в горячем 2006-м.

Игра на опережение

Один из основных итогов минувшего года - опережение целей, которые ставились изначально. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно первоначальным планам которого процентные ставки по ипотечным кредитам должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Однако за прошлый год АИЖК пошло на снижение целых три раза. С 1 января была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 15 лет) опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегло к этой мере: с 1 июля и с 1 октября ставки понижались еще на 0,5%.

Снизив пороговую рублевую ставку, АИЖК тем самым задало рынку тон: сразу вслед за тем началась серия снижений ставок, которая продолжалась в течение всего прошлого года. Однако либерализация ипотеки не спасла покупателей квартир от весеннего кошмара гонки за ценами: по данным банков, две трети одобренных заемщиков не приходили за деньгами, поскольку не успевали подобрать себе жилье для покупки на согласованную сумму займа. В связи с этим на рынке оформились две закономерности. Во-первых, выросла роль ипотечных брокеров, поскольку они могли быстро подобрать клиенту банк с максимальной вероятностью одобрения, а в случае повышения цены на квартиру договориться с банком об увеличении суммы кредита. Вторая закономерность - наиболее выигрышным ходом в конкурентной борьбе кредиторов стало ускорение всех кредитных процессов. Поэтому весна стала революционным периодом на рынке.

Появился такой беспрецедентный продукт, как кредиты без первоначального взноса. Первым на такой шаг в качестве эксперимента решился Банк Москвы. Несмотря на скептицизм коллег, программа оправдала ожидания: поток клиентских заявок за первый же месяц вырос в десять раз, количество выданных кредитов - в четыре раза. А после того, как в течение лета к партии "революционеров" присоединился еще и ВТБ 24, "ипотека под сто процентов" стала модным продуктом.

Пик выдачи ипотечных кредитов в большинстве банков пришелся на май-июнь. Впрочем, июль и август тоже были очень активными. А вот осенью, когда рынок недвижимости вступил в стадию стабилизации, некоторые банки начали жаловаться на уменьшение количества заявок. Покупатели стали медлить с оформлением кредита и с покупкой, ожидая дальнейшего развития событий: надежда на снижение цен грела многих.

Однако активность банкиров не уменьшилась. Сообщения о новых продуктах, акциях, уменьшении взноса и других преференциях для покупателей появлялись по-прежнему регулярно. Так, в октябре "ДельтаКредит" смягчил требования к заемщику (алименты перестали уменьшать сумму кредита, в качестве созаемщика разрешили привлекать не только родственников, и т. п.) и к предмету залога (разрешили оформлять в залог дома с деревянными перекрытиями). В ноябре Абсолют-банк анонсировал программу кредитования покупки коммерческой недвижимости, Импэксбанк ввел программу кредитования загородной недвижимости. В том же месяце ипотека расширила свои границы на приобретение комнат. Импульс дало АИЖК, которое приняло решение рефинансировать такие кредиты, причем не только в тех случаях, когда речь идет о "последней комнате" в квартире. В ноябре ипотечные кредиты на покупку комнат начал выдавать и Росевробанк.

Другая тенденция года - увеличение суммы кредита. Еще в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов. За 2006 год практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.

Ипотечная колода: расклад меняется

Несмотря на то что количество ипотечных кредиторов в Москве уже насчитывает несколько сотен, тон на рынке задают лишь 10-12, на их долю приходится основной объем выданных кредитов. По мнению экспертов, вряд ли состав лидеров принципиально изменится в 2007 году. "Позиции Сбербанка и ВТБ, имеющих разветвленную региональную сеть, вряд ли существенно пошатнутся", - считает руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН - агентство недвижимости" Сергей Махоткин. А вот среди первой десятки ипотечных кредиторов расклад может измениться благодаря выходу на рынок таких зубров, как Альфа-банк и Home Credit & Finance Bank, а также появлению новых иностранных кредиторов. "В 2007 году в Россию с ипотекой собирается прийти довольно большое количество западных банков, которые смогут предложить более выгодные условия как по ставкам, так и по сервису", - предсказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Михаил Ковалев.

Большинство крупных кредиторов рассчитывают в следующем году достичь не меньших результатов в наращивании ипотечного портфеля. "Сейчас объем сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составляет порядка 5%, - комментирует ситуацию начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Если будет платежеспособный спрос, а цены не начнут расти прошлогодними темпами, вполне можно ожидать, что ипотечные сделки займут на рынке около 9-10%". По другим предположениям, их доля будет еще больше - 20-30%.

Скорее всего, за ближайшие месяцы увеличится не только общее число покупок жилья в кредит, но и вес ипотеки в сегменте новостроек. Основная предпосылка - поправка в Федеральный закон №214 (Закон о долевом участии в строительстве), устранившая пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия кредиторы в прошлом году шарахались от рынка новостроек, как черт от ладана.

Дешевле не будет

Наступивший год станет периодом в большей степени экстенсивного, чем интенсивного развития ипотеки. То есть у банков увеличатся объемы ипотечных портфелей и число заемщиков, а вот сами условия кредитования вряд ли существенно изменятся. Так, ожидать заметного понижения процентной ставки не стоит. "Ставки - это производная от целого ряда рыночных факторов, - поясняет Игорь Жигунов. - Их величина зависит от стоимости привлекаемого ресурса, рейтинга заемщика, уровня правовых и кредитных рисков, темпов развития экономики страны. Действующие сегодня в РФ ставки вполне адекватны и соответствуют реалиям рынка. Если они и будут корректироваться, то в пределах 0,5-1%. Вполне возможно, что к концу года их уровень составит 9-10% в валюте и 11-12% в рублях". Член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физлицами Роман Воробьев отмечает, что за последние несколько лет ставки по ипотеке уже существенно снизились, и банки сейчас предоставляют кредиты под достаточно низкий процент. "Вероятно, средней ставкой по валюте станет 10%, по рублям - 11%. Минимальная планка опустится до 8,9%. Возможно, первая "восьмерка" мелькнет к концу года", - предполагает Сергей Махоткин.

Одна из популярных версий будущей траектории ставок предполагает выравнивание процентов по рублевым и валютным кредитам. Начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов считает, что, "учитывая динамику курса доллара по отношению к рублю, можно предположить, что ставки по валютным кредитам ниже не станут, а возможно, и немного вырастут и будут находиться в диапазоне 10-12% годовых". Начальник отдела методологии и развития инвестиционного банка "КИТ финанс" Антон Карелин также говорит о том, что "какое-либо изменение ставок по валютным кредитам вообще возможно только в сторону повышения. Но, скорее всего, они останутся на прежнем уровне". Самый дерзкий сценарий развития, при котором средние ставки составят 9% в валюте и 10% в рублях, предложила только председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская.

Всем сестрам по серьгам

"Сегодня на российском ипотечном рынке представлены все услуги, практикующиеся в мире, абсолютно новый продукт изобрести уже крайне сложно", - утверждает Александр Белявцев. Поэтому в ближайшем будущем ассортимент ипотечных продуктов вряд ли существенно увеличится, а банки начнут более активно осваивать те направления кредитования, которые наметились в 2006 году: ипотека загородной недвижимости, ипотека под залог земли, рефинансирование. "На данный момент рынок земельных участков и загородной недвижимости почти не охвачен ипотекой, - считает начальник отдела кредитования физлиц Первого республиканского банка Елена Балашова. - Но этот вид кредитования, несомненно, получит широкое развитие, так как сегодня в большинстве мегаполисов и крупных городах России все больше людей пытаются переехать жить за город, в экологически чистые зоны".

Скорее всего, в наступившем году наберет обороты потребительская ипотека, то есть кредиты на потребительские нужды (ремонт, благоустройство) под залог недвижимости. "Их удобство в том, что, передав банку в залог имеющееся жилье и не выписываясь из него, клиент может получить крупные суммы на длительный срок. Дальше, например, он может инвестировать эти деньги в новостройку или сделать другие крупные расходы", - поясняет Игорь Жигунов.

Впрочем, помимо распространения прошлогодних продуктов кое-что новенькое на рынке все-таки может появиться. "Вполне вероятно предложение услуги ипотечного кредитования с предоставлением, по необходимости, дополнительного кредита на ремонт и приобретение мебели", - считает генеральный директор "Миэль-брокеридж" Наталья Кирпиченко. А исполнительный директор компании "Легкокредит" Кирилл Суслов предсказывает появление "шарового кредита" - с единовременной выплатой значительной части основной суммы долга, например в конце срока. Он же может быть с возрастающим размером платежа.

Но, пожалуй, в основном ипотечный ассортимент станет пополняться за счет специализированных продуктов под конкретные категории населения - это молодежь, фрилансеры и т. п. Так, ВТБ 24 предполагает работу с такими узкими сегментами потребителей, как "выпускники вузов", "молодые семьи", "ипотека с использованием субсидий субъектов РФ", "ипотека без подтверждения дохода".

Меняется и формат сотрудничества банков с брокерами. В течение всего прошлого года связи между посредниками и кредиторами укреплялись: клиенты, пришедшие в банк через брокеров-партнеров, имели шанс на определенные скидки по комиссиям. А в канун новогодних праздников отдельные банки даже объявили совместные акции с некоторыми агентствами недвижимости: клиент, обратившийся в банк именно через этого посредника, мог получить скидки на обслуживание и там, и там. "Вот уже полгода, как мы им нужны гораздо больше, чем они нам, - считает Сергей Махоткин. - По статистике 80% из заемщиков, одобренных банками, это клиенты, пришедшие от риэлтера". В этом году, судя по всему, роль посредников на ипотечном рынке станет еще больше. Возможно, скоро они во многом начнут диктовать свои условия кредиторам. Во всяком случае, именно так собирается поступить МИАН: корпорация обрывает старые связи со всеми банками и формирует пул из пяти кредиторов, которые будут готовы работать по критериям, заданным ипотечным отделением МИАНа. "Разумеется, мы не будем вмешиваться в их принципы работы, но хотим, чтобы длительность всех процедур и все технические моменты были жестко регламентированы. Так, чтобы мы знали, что предлагаем клиенту".

Как вы оцениваете перспективы самых неординарных продуктов 2006 года - "ипотеки без первоначального взноса" и "коммунальной ипотеки"?

Александр Белявцев, специалист по ипотеке Vesco Realty:

- Будущее программ по кредитованию без первоначального взноса напрямую зависит от темпов роста цен на недвижимость. Для банка риски, сопряженные с этой операцией, сводятся к минимуму, если жилье дорожает хотя бы на 5% в месяц. Иначе риски существенно возрастают и банки будут анонсировать такие программы разве что в качестве PR-акций, тогда как фактически заметного распространения они не получат.

Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами:

- Программы без первоначального взноса получат дальнейшее развитие, так как банки стараются адаптироваться под потребности клиентов и такое предложение является конкурентным преимуществом. Кроме того, на рынке заметен спрос на данную услугу - в Москве сейчас много потенциальных заемщиков, вполне молодых (до 35 лет), которые имеют стабильную и хорошо оплачиваемую работу, однако во многих случаях у них нет накоплений, достаточных для первоначального взноса.

Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка:

- Что касается кредитов на покупку комнат, здесь есть ограничения нормативно-правового характера. В частности, в свидетельстве о праве собственности пишут "доля в праве", а не "комната", таким образом, кредит именно на комнату в данном варианте невозможен. Хотя можно предположить, что кредитование части жилых помещений (в виде отдельных комнат) вполне может получить свое развитие при решении этих вопросов. А вот перспективы кредитования на 100% стоимости квартиры довольно сомнительны. То, что возможно, - это так называемая компиляция кредита на покупку и на первый взнос отдельно.

Алла Цытович, вице-президент по развитию банка "ДельтаКредит":

- Многие банки будут предлагать эти продукты, но не многие заемщики будут их брать. Например, спрос на ипотеку комнат составляет сейчас не более 10% от спроса на все виды кредитов. И наибольшее число таких заявок приходится на Санкт-Петербург. В любом случае спрос на этот продукт не будет длительным, так как рынок комнат очень ограничен.

Дата публикации: 10:35 02 марта 2007

Источник: bpn.ru