Увеличение объемов социального жилья рынку не повредит

Существует и другой взгляд на проблему. Стоимость жилья в Москве поднялась на такую высоту, что оно стало не по средствам людям даже со средним достатком, но при этом город с каждым годом наращивает объемы социального жилья. В 2007 году доля муниципального заказа в общем объеме строительства составит 45%. Для очередников это, безусловно, хорошая новость, но не приведет ли такая политика к очередному витку цен?

Если рассмотреть сложившуюся ситуацию вокруг социального жилья более пристально, то официальные цифры не покажутся такими уж страшными. Действительно, 45% — это почти половина всегонового жилого фонда за 2007 год, но надо учесть и составные части социальной программы. Дело в том, что в Москве до сих пор очень остро стоит проблема с расселением пятиэтажек иаварийных зданий. Поэтому программа на 2007 год, по данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы (КАСРРГ), выглядит следующим образом:очередники получат 400 тыс. кв. м жилья, молодым семьям достанется около 280 тыс. кв. м, а более 1 млн кв. м пойдет на расселение пятиэтажек.

Сложно спорить с тем, что «хрущевки» нужно сносить, а их жильцам — предоставлять жилье в новых домах. В свое время пятиэтажки построили с определенной целью — расселить коммуналки.

Надо сказать, что эта задача была выполнена на «отлично». Характерно и то, что советская власть предоставляла эти квартиры совершенно бесплатно. И ни о каких социальных программахречи не шло в принципе, такое положение дел считалось нормальным рабочим процессом.

Сегодня пришла очередь самих «хрущевок». Пятиэтажки были вынужденной мерой, призванной обеспечить высокую результативность на отдельном отрезке времени. По строительным технологиямтого периода оптимальная высота дома по соотношению цена/качество составляла пять этажей. Архитектура «хрущевки» была очень четко просчитана с точки зрения экономии и эффективности.Зато такой параметр, как удобство, принимался во внимание в последнюю очередь. Кухни площадью 5 кв. м стали своеобразной визитной карточкой целой эпохи в истории советских домов.

Расселять пятиэтажки надо — это объективная необходимость. С другой стороны, всем совершенно ясно, что человеческий фактор абсолютно не интересен властям. В постперестроечной Москвевообще никогда и ничего не делалось в интересах отдельных граждан. Все сделанное было выгодно определенному кругу лиц. Сегодняшняя социальная программа не является исключением изобщего правила. Ни о какой особой любви к простому народу речи в ней не идет. И именно по этой причине она этому простому народу выгодна.

Нехитрая арифметика

Все достаточно просто. Давно известно, что земельных участков под застройку в Москве мало, а в ЦАО они просто на вес золота. Именно поэтому центр города освободился от «хрущевок» впервую очередь, причем делалось это ударными темпами.

Пятиэтажка — малогабаритный объект. На месте одного такого дома обычно появляется новостройка, в три раза превосходящая его по площади. В новом высотном доме с легкостью разместятсяжильцы нескольких «хрущевок». В итоге нового жилья хватает и бывшим обитателям устаревших строений, и очередникам, и молодым семьям.

Процесс начинается с подбора застройщика для реализации проекта реконструкции того или иного пятиэтажного квартала. Существуют две самые распространенные схемы работы: городскойзаказ и взаимозачет. В первом случае строительная компания возводит объект за счет московского бюджета, во втором — девелопер строит дом за свой счет, но получает от города другойземельный участок под коммерческую застройку.

Фокус в том, что в первом случае город расплачивается деньгами, а во втором — землей. На самом деле, если принять за факт, что земельный участок стоит до 40% общей цены стоящего нанем готового объекта, — обе схемы примерно равноценны.

Город заселяет жильцов трех снесенных пятиэтажек в один новый дом, платит застройщику сумму, сопоставимую с ценой второго освободившегося участка, или отдает его под застройку посистеме взаимозачета. В итоге городу при фактически нулевых затратах достается еще один свободный участок.

Получается очень нехарактерная для нашего времени ситуация, когда интересы города, строительных компаний и очередников совпадают. Пожалуй, только благодаря этому социальные программыживут и развиваются по сей день. Благо пятиэтажек и других ветхих зданий в Москве хватит на много лет вперед.

Пару слов о рынке

Между тем бытует мнение, что на социальных программах успешно наживаются многие ее участники, тем самым стимулируя рост цен и отсекая от квартирного рынка остальных граждан. Этиопасения не лишены оснований. Действительно, все социальное жилье распределяется между очередниками, не выходя на рынок. Совершенно справедливо, что застройщик включает в свои расходыобъект, построенный по системе взаимозачета. Но надо понимать, что при прямой покупке земельный участок обошелся бы компании примерно в ту же сумму. Причем распределение этих участков— дело темное и непонятное, а открытые аукционы, предполагаемые законодательством РФ, в Москве практически не проводятся.

Специалисты, рассуждающие о пользе аукционов и мировом опыте их проведения, не принимают в расчет одну незначительную на первый взгляд деталь. Если массовые аукционы действительноначнутся, городу придется покупать дома под социальную программу у строительных компаний. Этот факт таит в себе целых два минуса — по одному для каждой из сторон.

Минус города — необходимость покупать дома на условиях застройщика. Минус застройщика — сделки придется оформлять в «белую». Для справки: сейчас на рынке первичного жилья нетпрактически ни одной «белой» сделки. Они варьируются по «цвету» от слегка «серых» до насыщенно «черных». Исключение составляют только квартиры, купленные в кредит.

Но многие банки предпочитают не связываться с новостройками или отказывают заемщикам, если речь заходит о возводимом доме. Ипотечные сделки на первичном рынке — явление крайне редкое. И это только самые очевидные из тех проблем, что начнутся у сторон с повсеместным вводом аукционов.

Говоря про строительство нового жилья, надо также помнить, что значительная часть домов, а также объектов инфраструктуры (детских садов и больниц) появляется на месте бывших пятиэтажек. Свернув социальную программу, город тем самым сократит объем строительства в целом.

Капля в море

Как влияет социальная программа на динамику цен? Надо в первую очередь понять, какое место занимает этот тип жилья на московском рынке недвижимости. Как известно, на объекты первичного рынка приходится около 20% общего объема предложения квартир в Москве. Мы помним, что доля социального жилья в общем объеме строительства составляют 45%. В итоге получается, что если бы квартиры, выделяемые по социальным программам, вышли на рынок, они в самом лучшем случае прибавили бы лишь 15%. То есть, даже попадая в свободную продажу в полном объеме, социальное жилье увеличит количество предложений не слишком существенно.

Но надо понимать, что оно попросту не может выйти на рынок. Это отдельный фрагмент рынка, не соприкасающийся с общей «механикой». С коммерческим жильем его связывают лишь земельные участки и компании-девелоперы. Не будет социального жилья — у города не появятся новые площадки под застройку. Свободных земель немного, а возводить жилье где-то надо.

Вместе с тем строить дома эконом-класса (все муниципальное жилье относится именно к эконом-классу) застройщику не очень выгодно. Если бы социальные программы были закрыты, на месте многих объектов появились бы более дорогие дома бизнес-класса. В итоге нижний порог цен никуда не сместился бы.

Интересно и то, что, по данным риэлторов, практически все квартиры в строящихся в Москве домах уже выкуплены. Сегодня с ними проводятся сделки по переуступке долей, т. е. фактическиэти объекты принадлежат вторичному рынку. Грубо говоря, первичного рынка сейчас вообще почти нет. Все интересные квартиры раскупаются еще на начальном этапе строительства.

Остаютсятолько неудачные объекты с завышенной ценой и квартиры, которые застройщик придержал сам, чтобы продать в самом конце за максимально возможную цену.

Что получается на выходе?

Подводя итоги, можно выделить несколько ключевых моментов. Объемы строительства наращиваются с каждым годом. Департамент муниципального жилья поддерживает социальный заказ и непланирует сворачивать его. Более того, планы реконструкции, сноса старых домов и возведения новых расписаны на несколько лет вперед.

Интересно и то, что весенний скачок цен 2006 года и последовавшая за ним летняя стабилизация не имели никакого отношения к социальным программам города. Увеличение объемов городского заказа никак не отразилось на рынке. Сейчас ведутся разговоры не только о стабилизации рынка, но и о падении цен на отдельные объекты недвижимости. В частности, ряд квартирбизнес-класса продается с негласными скидками до 30%.

В данный момент нельзя с уверенностью сказать, как поведет себя рынок в случае повсеместного распространения открытых аукционов на земельные участки. Поднимется ли уровеньстроительства, остается только догадываться. Но понятно, что застройщики станут в первую очередь драться за лучшие участки, на которых целесообразно строить дома бизнес-класса. Как в этом случае сложится ситуация с неликвидными площадками, достаточно легко предположить. Их станут покупать или очень крупные, или очень мелкие компании для домов эконом-класса. Причем ни те, ни другие не заинтересованы в понижении цен на квадратные метры. Поэтому в нынешнем распределении земли и взаимозачете есть свои плюсы.

Также надо вспомнить и о гражданах, действительно нуждающихся в жилье. Для многих семей социальная программа — единственный шанс получить новую квартиру. Поэтому, пока эти программыне стимулируют рост стоимости квартир, они однозначно являются благом для города, застройщиков и отдельных граждан.

Дата публикации: 11:54 07 марта 2007

Источник: bpn.ru