От чего зависит цена?

Ипотека является важным фактором доступности жилья для населения. Но чтобы она развивалась, необходимо осознать те проблемы, которые приводят к росту цен на недвижимость и тормозят процесс кредитования. Об этом на пленарном заседании Второго петербургского ипотечного форума заявил глава думского комитета по собственности Виктор Плескачевский.

В России о рынке доступного жилья все говорят уже около пяти лет. «Мы повторяем эти слова как заклинание, которое действует само по себе. Но от того, что говоришь: «халва-халва», во рту слаще не становится. Нужно не только говорить, но и действовать. И главное, что мы можем – влиять на процесс ценообразования на рынке жилья», – заявил Виктор Плескачевский.

По его мнению, есть несколько факторов, которые повышают сегодня стоимость недвижимости, и они требуют особенного внимания властей и бизнес-сообщества.

Четыре проблемы

Первое. Отчисления на инфраструктуру. Сегодня они составляют 30-50 процентов от стоимости жилья в таких крупных городах, как Петербург и Москва, и до 10 процентов в малых городах России. «Получается, что, покупая одну квартиру, вторую человек оплачивает в пользу города. Это неналоговый доход бюджета и своего рода оброк для населения», – заявил депутат.

Второе. Текущие инженерные расходы. «Сегодня строительные компании часто вынуждены сами строить электрические подстанции для осуществления строительных работ. А после их завершения станции обязаны передать на баланс сетевой компании региона, тем самым увеличив ее капитализацию. Эти расходы тоже закладываются в стоимость квадратного метра и никак не регулируются», – заявил Виктор Плескачевский. Третье. В стране процветает покупка квартир в инвестиционных целях. «Мы выясняли, сколько сегодня квартир покупается людьми для сохранения сбережений. Оказывается, до 50 процентов.

И удивляться этим огромным цифрам не стоит. При отсутствии иных надежных инвестиционных инструментов люди выбирают единственный возможный путь. Это тоже влияет на рост себестоимости жилья», – пояснил парламентарий.

Четвертое. «Более 10 процентов в себестоимости квартир составляют сегодня издержки компаний на прохождение мучительных коррупционных процедур оформления различной документации – от разрешения на строительство до подключения объекта к сетям. Это так называемые административные издержки», – сообщил Виктор Плескачевский.О дольщиках и коммерЧеском найме

С другой стороны, по словам Виктора Плескачевского, есть факторы, которые могут влиять на снижение себестоимости жилья. Первый фактор — это наши необъятные земельные ресурсы. «Мы можем легко освобождать территории городов под застройку.

Например, современная урбанистика «выдавливает» из городской черты промышленные предприятия и возводит на их месте жилые и административные здания», – говорит глава комитета. «Таким образом можно освободить минимум 20-25 процентов территорий городов. Процесс этот, конечно, начнется не завтра. Но это очень перспективно», – подчеркнул депутат.

В качестве примера он привел проект переноса за пределы Петербурга Большого морского порта. «Мы просчитывали этот проект с затратами на рекультивацию и вынос всех объектов с последующей застройкой территории административно-жилыми зданиями, и получилось, что экономический эффект так велик, что мы можем перенести порт три раза в любую точку планеты», – сообщил он. «Так что родимые пятна заводов нужно из городов убирать. Это параллельно решит острые вопросы с безопасностью в мегаполисах и засильем в них большегрузного транспорта», – заявил Виктор Плескачевский.

Второй фактор – это обращение к европейским моделям социального и коммерческого найма жилья. «Менталитет российского человека таков, что нам обязательно нужно право собственности на жилье. Но почему? Есть же приемлемая альтернатива – социальный или коммерческий наем. Просто нужно решать вопрос с жесткими гарантиями арендаторам и собственникам, нужно выводить этот бизнес из тени», – заявил депутат. При этом он отметил, что «собственник консервативен и привязан к месту, а арендатор более мобилен». «Изменение политики в этой сфере может решить проблему миграции рабочей силы», – подчеркнул он.

Третий путь, который указал Виктор Плескачевский, это необходимость запрета на совмещение проектной и строительной деятельности. «Сейчас это можно. Проектировщик может, скажем, запроектировать по сговору со строительной компанией тот или иной элемент конструкции в четыре раза толще нормы. Потребитель в итоге в четыре раза больше заплатит. Получается, что покупателю втюхивают все, что строят, и по цене, часто объективно завышенной», – подчеркнул депутат.

«Кроме того, мы сегодня говорим о надежности строительства как факторе, также оплачиваемом потребителем, – заявил Виктор Плескачевский – При этом большая часть строительных компаний, работающих на рынке, это фирмы-однодневки, которые после окончания работ ликвидируются. От них остается брэнд-пузырь. И есть единственный механизма для решения этого вопроса – саморегулирование строительной отрасли. А существующее лицензирование – обман потребителя на уровне мошенничества».

И, наконец, последний фактор, который затронул глава комитета Госдумы РФ, это решение проблем дольщиков. «Сегодня все критикуют 214-й закон о дольщиках, при этом забывая, что истинных соинвесторов строительства среди обманутых людей не более 5 процентов. Остальные – участники хозяйствующих обществ и кооперативов. Они не заключали договор о долевом участии в строительстве, применяли вексельные, депозитные, кооперативные и иные схемы», – заявил Виктор Плескачевский.

По его словам, проблему должно решить создание ЖСК по советским схемам. А также внедрение зарубежной практики строительных сберкасс и паевых фондов.

Дата публикации: 10:29 13 марта 2007

Источник: bpn.ru