Павел Войтов: "Ипотека перестала быть монокультурой"

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) является ведущей структурой по осуществлению государственной стратегии в сфере развития ипотеки. О будущем жилищного кредитования и тенденциях российского рынка рассказывает заместитель генерального директора АИЖК Павел Войтов.

- Павел Федорович, какие факторы, на ваш взгляд, тормозят развитие ипотеки в нашей стране?

- Есть целый комплекс препятствий, которые мы только начали преодолевать. Это и недостаточные объемы жилищного строительства, и низкий уровень доходов населения. В России существует ряд проблем, которые начинаются в экономической сфере и переходят в социальную. Такие, например, как наследие советской эпохи - поселения вокруг градообразующих предприятий, превратившиеся в депрессивные зоны. Очевидно, что для таких городов необходимо создавать какие-то государственные программы реабилитации.

Развитие отечественной ипотеки осложняется и тем, что у нас пока нет четко сформулированного юридического понятия "социальное жилье" и соответствующих норм по такому жилью. Как нет и необходимого фонда для размещения неплательщиков, а ведь выселять людей на улицу - это не решение проблемы. Государство должно обеспечивать какой-то социальный минимум для тех граждан, кто по каким-то причинам не справился со своими финансовыми обязательствами. Социальный фонд для этих целей существует в большинстве развитых стран.

Достаточно пробелов и в законодательном сопровождении ипотечных сделок. У нас не разработан механизм банкротства физических лиц, поэтому у банков нет уверенности, что все суды в стране будут принимать одинаковые решения по выселению дефолтных заемщиков. Российское право - не прецедентное, и по таким делам нет единства мнений.

Еще один важный тормозящий фактор: требования Центрального банка по фондированию. Сегодня они слишком высоки и "съедают" 1,5-2% кредита. Это не дает возможности развиваться мелким и средним банкам, особенно в регионах.

При этом мы знаем, что во всем мире раздел ипотечного кредитования является самым выгодным банковским активом. Это, опять же, обусловлено психологическими причинами. Самая высокая мотивация у заемщика возникает при погашении именно жилищных кредитов. Вы отложите все другие покупки и откажетесь от многого ради приобретения собственного жилья. Разве не так?

- Конечно, так. Но помимо мотивации у человека должны быть и реальные возможности для такой покупки. Для большинства россиян приобретение жилья все еще остается недоступной роскошью.

- Пока динамика цен на жилье ориентирована на доходы наиболее обеспеченной части общества, однако тенденции к изменению есть. Рост спроса на жилье "эконом-класса" подталкивает строителей развивать этот сектор.Устойчивость рынка - вот чего ждут сегодня все его участники.

Если говорить о конкретных мерах по обеспечению граждан доступным жильем, то они должны быть комплексными. Сегодня нам необходимо разработать классификатор жилья и определить понятия жилья "эконом-класса" в рамках ГОСТ.

Нужно увеличивать объемы строительства путем формирования заказов для действующих домостроительных комбинатов в рамках "карт спроса" регионов. Также необходимо возводить новые домостроительные комбинаты в регионах сактивно развивающейся экономикой.

Необходимо привести к единству Жилищный и Гражданский кодексы, законодательные акты по ипотеке, СНиПы и ГОСТы по стандартам жилья. Делу помогло бы и предоставление гарантий застройщикам на основе "карт спроса" регионана жилье.

- Как сегодня обстоит дело с развитием ипотеки в регионах? Вам как одному из руководителей АИЖК эта ситуация должна быть понятна в целом.

- Сегодня, на мой взгляд, рынок ипотечного кредитования входит в новую стадию развития. Ипотека перестала быть, что называется, монокультурой.

Еще недавно из крупных рефинансирующих организаций на рынке присутствовал только АИЖК. Региональная сеть, которую мы создали, поначалу работала только с нашим агентством. Сегодня наши региональные партнеры начинают работать и с другими рефинансирующими структурами (они известны специалистам, я их не буду называть). Таким образом наши коллеги в регионах учатся работать не только с государственными организациями, но и скоммерческими. Пока не все идет гладко, многие набивают себе шишки, но процесс идет в правильном направлении.

Мы уже наблюдаем, как опыт региональных финансовых структур становится основой для решений местных органов власти. Мы видим, что во многих регионах местные коммерческие структуры обладают большим опытом работы снаселением, чем крупные банки. И понятно, почему это происходит. Крупные банки и финансовые корпорации разрабатывают собственные ипотечные программы (как правило, на основе зарубежного опыта) и продвигают некий единообразный продукт. А региональным компаниям приходится учиться работать со множеством ипотечных схем. Эта ситуация приводит к тому, что у компаний на местах больше гибкости и инициативности, шире кругозор. Они независят от одного какого-то банка или рефинансирующей организации, поэтому запас плавучести у них гораздо больше.

Конечно, ипотечный рынок в нашей стране еще в начале становления, но основные правила игры уже намечены. И чем больше новых участников появляется на рынке - тем лучше как для региональных компаний, так и для заемщиков.Потому что потребитель всегда выигрывает в условиях конкурентного поля.

На мой взгляд, участие государства в регулировании сферы ипотечного кредитования должно постепенно уменьшаться. Участникам рынка нужно учиться работать самостоятельно, без указаний сверху. Думаю, и влияние на рынок АИЖК - предприятия со 100%-ным государственным капиталом и, следовательно, зависимого от решений правительства - должно постепенно минимизироваться.

- Как зависит развитие ипотеки от активности местных властей?

- Власти на местах проявляют различную степень активности в деле продвижения ипотеки. Но уже очевидно, что в большинстве регионов местные ораны управления рассматривают ипотеку как главный вектор развития экономики.Уже никого не приходится убеждать в том, что ипотека - это важнейший инструмент решения конкретных региональных задач в области демографического регулирования, социально-промышленного развития, да и в других сферах.

Показательно, что наиболее динамичный рост количества ипотечных кредитов наблюдается в тех федеральных округах, где достаточно высокими темпами ведется строительство жилья, где сформирован и развит рынок вторичного жилья, где средний уровень доходов населения достаточно высок по сравнению со среднестатистическим по стране. В этих регионах также наблюдается прирост населения за счет рождаемости. Здесь ипотечные кредиты направляются в основном на улучшение жилищных условий, а не на приобретение жилья "с нуля", что, соответственно, позволяет реализовывать более сбалансированную жилищную политику.

Мы достаточно подробно изучаем схемы ипотечного кредитования, разработанные на региональном уровне, и нужно сказать, что все они обладают индивидуальными особенностями. Нет двух одинаковых моделей рынка, их нельзя сравнивать по принципу "лучше-хуже", да здесь и не должно быть уравниловки. Взять и применить по всей стране одну-две ипотечные программы нельзя. Я считаю, что разнообразие ипотечных продуктов - это очень позитивныйфактор, подтверждающий жизнеспособность отечественной ипотеки.

- Достаточно ли у нас используется опыт западных стран?

- Зарубежный опыт мы изучаем постоянно. Практика наглядно показывает, что у ипотеки есть свои национальные особенности. Существует классическая немецкая модель ипотеки, есть английская, американская, канадская схемы. В этих моделях отражены особенности национального характера и ментальности жителей той или иной страны, а также исторически сложившиеся правовые и экономические взаимоотношения.

В качестве примера можно привести отношение к такому важному условию ипотеки, как выселение заемщика в случае дефолта. В США в некоторых штатах эта процедура упрощена до минимума. Просто приезжают представители банка ивыносят вещи неплательщика на улицу, без проволочек и решений суда. А в Италии средний срок выселения неплательщика - 10 лет, так как права собственности защищены очень жестко. При этом ипотека работает и в США, и вИталии, это не является тормозящим фактором.

Даже в странах, бывших республиками СССР, ипотечное кредитование внедряется по-разному. Мы уже можем говорить об украинской, о казахстанской ипотеке. Чрезвычайно интересен опыт стран Прибалтики.

- То есть мы можем говорить о "национальной психологии" ипотеки?

- Почему бы нет? Нужно понимать, что мы не можем просто взять немецкое или польское законодательство, перевести на русский язык и использовать для регулирования финансовых взаимоотношений. Ничего хорошего из этого,точно, не получится.

Мы должны создать собственную модель, в которой бы учитывались все определяющие факторы: экономическое развитие, ментальность наших граждан, социальный состав населения, демографическая ситуация идругие моменты.

Пока что российская ипотека, в силу российских нюансов, развивается на вторичном рынке. У этого пути есть свои недостатки, но все же это - путь вперед.

- Помогают ли делу развития ипотеки такие мероприятия, как Петербургский ипотечный форум?

- Живое общение - стимул развития любого процесса. Чем чаще участники рынка делятся мнениями, вместе ищут пути решения существующих проблем, тем больше надежд на качественное развитие рынка ипотеки. Петербургский ипотечный форум сегодня - самый представительный по охвату регионов. Только здесь и на наших совещаниях, которые также проводятся раз в год, встречаются специалисты-практики: те, кто занимается практической реализацией ипотечных программ в регионах.

Возможно, через 10-15 лет, когда рынок стабилизируется, когда отпадет необходимость пропагандировать ипотеку, у профессионалов рынка уже не будет потребности общаться в таком формате. Но на сегодняшний день форумявляется одной из немногих площадок, где реально осуществляется диалог между бизнесом, законодательной властью и чиновниками.

ДОСЬЕ:

Войтов Павел Федорович родился 29 июля 1968 года в Москве. В 1992 года окончил МГУ имени М.В. Ломоносова по специальности "Математика, прикладная математика". Тогда же получил Квалификационный аттестат на деятельность на рынке ценных бумаг.

С 1997 по 2002 год был слушателем курсов и семинаров для руководителей финансовой отрасли в России, Германии и США по программам обучения ОАО "Газпром" и по обмену опытом.

С 1996 по 2003 год работал начальником отдела управления эмиссионных ценных бумаг ОАО "Газпром". С 2003 года работает в ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в должности заместителя генерального директора и директора департамента операций с закладными.

Опыт работы с ценными бумагами более 15 лет (торговля, организация выпусков); знание ипотеки как отрасли (законодательство, практика, региональная специфика, автоматизация, крупные сделки). Женат, имеет троих детей. Хобби - автотранспорт.

Дата публикации: 14:19 19 марта 2007

Источник: bpn.ru