Ипотека: гуд бай, Америка

Американская система ипотеки, благодаря которой США вышли из «великой депрессии» 1929-1932 годов, сегодня сама стала причиной финансового кризиса и способствовала падению фондового рынка. Возможен ли подобный сценарий в России?

С точки зрения банальной эрудиции, российская ипотека развивается по американской модели, следовательно, через некоторое количество лет, или десятков лет, аналогичные проблемы должны постигнуть и россиян. В действительности, все несколько сложнее. Одинаковая модель ипотеки ни в коей мере не означает тождественности подходов к определению надежности заемщиков, структуры рынка, банковской системы. Экономического развития страны, наконец.

Причины нынешнего кризиса в США кроются в предельно либерализованных условиях получения кредита – без первоначального взноса и справки о доходах. Дошло до того, что люди, которые не могли позволить себе аренду (нужно вносить двухмесячный депозит), легко брали ипотеку.

Система выстроена так. Есть банки, которые требуют от заемщика полный пакет документов. И есть ипотечные агентства, кредитующие практически всех под более высокий процент. Чем и пользовались многие, зачастую подписываясь под два кредита: 80% из банка, а 20% для первоначального взноса – от агентства.

Долго этот сверхрискованный бизнес развивался динамично: инвесторы охотно покупали ценные бумаги, выпущенные под обеспечение ипотечных кредитов. Кредиты перепродавались по нескольку раз, а объем ипотечного рынка США в 2006 году составлял $8,4 трлн.

Все держалось на постоянном росте цен на недвижимость. Миллионы простых американцев, не риэлторов и не брокеров, зарабатывали себе на жизнь и процветание довольно простым образом. Брали кредит под покупку дома. Он дорожал, и через определенное время его можно было перезаложить по более высокой цене, выкупив закладную и получив некую дельту на этой простой операции. В результате можно было вложиться в еще один дом.

Система дала сбой осенью 2006-го, когда жилье перестало дорожать, а ставки по кредитам начали расти. Лишившись возможности перекредитовываться, заемщики стали чаще пропускать платежи. В результате даже ведущие агентства (в области низкокачественной ипотеки) или обанкротились, или оказались на грани. Начали падать их акции, как следствие полетели финансовые индексы и так далее.

Вернемся к российским реалиям. Глава ФСФР Олег Вьюгин убежден, что в России подобных проблем пока быть не может. Еще слишком мало россиян воспользовались ипотекой, утверждает он, и процент невозврата по ним очень низкий. Кроме того, у нас нет такого гибкого механизма ипотечных облигаций, которые в Америке используются для рефинансирования. По словам Олега Вьюгина, опасность невозвратов больше касается потребительского кредитования, а не ипотеки.

Схожего мнения придерживается и президент Российской Гильдии риэлторов Александр Романенко: «В Соединенных Штатах недвижимость непрерывно дорожала на протяжении долгих лет. Что послужило уверенности банков в том, что они «свое возьмут» даже если дефолт случится у заемщика, которому кредит выдан на все 100% стоимости дома - за счет удорожания реализуемого залога. Российскому рынку ипотеки далеко до американского - как по объемам выданных кредитов, так и по уровню развития системы секьюритизации. Кроме того, на нашем рынке цены на жилье нестабильны: в 2006 году взлетели вдвое, а в 2005-м показали незначительную динамику. Возможно, эти колебания послужат более трезвой оценке банками рисков ипотечного кредитования».

Из бывших союзных республик к американской ситуации ближе всех сегодня Латвия, где кредиты выдаются на 40 лет и более. Там коррекция цен на недвижимость вполне может спровоцировать волну невозвратов. Сегодня многие банки в России предлагают кредиты без первоначального взноса. Очевидно, что для минимизации рисков необходимо тщательнее оценивать платежеспособность заемщика. Хотя бы с оглядкой на американский опыт.

Дата публикации: 12:19 26 марта 2007

Источник: bpn.ru