Альтернатива ипотеке

Эксперты все активней обсуждают различные формы финансирования строительных проектов и приобретения жилья. Идея о развитии жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК), их преимуществах и недостатках возникает в дискуссиях все чаще.

Доля жилищного фонда России, введенного жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), сокращается из года в год. Если в 1992 году она составляла 5,4 процента от общего объема ввода нового жилья, то в 2005 году – всего 1,7 процентов. Вместо жилищных кооперативов и ЖСК на рынке стали активно появляться различные суррогатные объединения, привлекающие средства населения.

Суррогатные объединения

Как рассказал заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Андрей Старовойтов, самым массовым явлением стали накопительные кооперативы. «В основе их деятельности лежат схемы строительно-сберегательной кооперации, прежде всего немецкой системы стройсберкасс. Действуя юридически под названием ЖСК, эти организации фактически выполняли функции общественно взаимного кредитования. Их организаторами выступали как строительные, так и риэлтерские организации. Но в условиях отсутствия нормального законодательства, надежную организацию невозможно было отличить от финансовой пирамиды», – говорит Андрей Старовойтов.

По его словам, многие ЖСК разработали сбалансированный накопительно-кредитный алгоритм. «Они честно выполняли все свои обязательства перед гражданами и реально помогали людям, не имеющим других альтернатив для доступного приобретения жилья.

В частности, так работала Санкт-Петербургская федерация ЖК», – заявил Андрей Старовойтов. Но, по его словам, были и случаи, когда организаторы кооперативов мошенничали – исчезали с большими суммами денег. Хотя в большинстве случаев такие кооперативы не занимались строительством домов, а организовывали работу финансово-кредитного механизма для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках.

Кооперативное возрождение

Андрей Старовойтов считает, что в России практически уничтожено кооперативное движение, и восстанавливать его надо с простых вещей. «Людям должно быть понятно, что если речь идет о жилищном кооперативе, то это организации непрямой формы собственности», – говорит он. Следующим шагом, по словам эксперта, должно стать принятие специального закона о ЖК. «В нем нужно прописать все нюансы в отношении различных типов кооперативов, создаваемых в разной застройке – многоэтажной, малоэтажной, дачной и т.д. Все это актуально сейчас, когда депутаты готовят поправки в Жилищный кодекс РФ. В соответствии с ними будут созданы новые формы ЖК для малоэтажного жилья. Кроме того, предполагается создание товариществ индивидуальных застройщиков. Это некоммерческие организации, объединяющие собственников в малоэтажной жилищной застройке, своеобразное ТСЖ», – пояснил эксперт.

Некоторые эксперты отмечают, что в работе над новыми схемами кооперации нужно активно использовать советский опыт. Но, по мнению председателя экспертного совета гильдии народных кооперативов «Строим вместе» Алексея Швалева, делать этого не стоит. «Тогда люди объединялись для участия в строительстве в ЖСК, и, пользуясь льготными кредитами Госбанка СССР, выплачивали деньги в течение длительного времени в качестве паевых взносов, затем получали квартиры. Но такая форма – суррогат ЖСК, потому что ее поддерживали внеэкономическими инструментами. С наступлением рыночных отношений она погибла», – заявил он.

Трансформация закона

Пока же отрасль живет по закону «О жилищных накопительных кооперативах» (ЖНК). Он был принят три года назад и, по мнению экспертов, привел к массовому переходу ЖК в другие организационно-правовые формы. Разработкой закона о ЖНК занимался Институт экономики города. Его эксперты предложили схему приобретения жилья сначала в собственность кооператива, а после выплаты кредита – пайщику. Но это нововведение спровоцировало массовый уход кооперативов от обязательного требования о перерегистрации уставных документов. Вместо старых ЖСК появились общества взаимного кредита и другие финансово-потребительские организации.

Президент национальной саморегулируемой организации ЖК и участников рынка жилищного кредитования Иван Грачев считает закон о ЖНК плохим. «До его принятия работало 3-4 тысячи ЖК. К концу 2006 года осталось около 100 ЖК, причем еще не все кооперативы сдали отчеты», – говорит он. Иван Грачев высказал мнение, что по итогам первого квартала 2007 года, когда будут сданы все отчеты, число ЖК сократится еще на 30-50%. Эксперт предлагает принять в 2007 году 5-10 поправок к закону о ЖНК и попытаться исправить ситуацию.

Он отмечает, что ипотека, несмотря на активное развитие, не сможет заменить собой кооперативное движение. (На данный момент в стране выдано ипотечных кредитов на сумму менее млрд при ВВП страны около трлн). «Ипотека даже без первого взноса не сможет быть массовой. Она годится для заемщиков, у которых есть 30% от стоимости жилья, а таких людей в России не более 12 процентов. Для остальных людей нет никаких доступных способов приобретения жилья, кроме простых накопительных схем», – заявил Иван Грачев.

Дата публикации: 12:09 27 марта 2007

Источник: bpn.ru