Доступное не значит дешевое

Ипотека ждет пакета законов о жилье

Сегодня депутаты Государственной думы планируют рассмотреть так называемый жилищный пакет, касающийся формирования рынка доступного жилья. Из 28 законопроектов полностью готовы 25, а восемь уже были одобрены Госдумой в третьем чтении. Скорее всего, оставшиеся законопроекты будут приняты уже в этом году, поскольку ипотека давно перешла из категории экономических вопросов в категорию политических. Однако даже принятие пакета документов не сможет удешевить ипотечные кредиты: для снижения процентных ставок нужны «длинные» деньги, увеличение предложения на рынке жилья, стабильные цены на квадратные метры.

Свежие предложения

Несмотря на объективные причины, мешающие массовому развитию ипотечного жилищного кредитования, ипотека в России все-таки набирает обороты. В частности, растет число участников рынка и количество программ, предлагаемых банками.

Так, к примеру, столичные власти намерены в 2005 году запустить свою программу ипотечного кредитования, которая будет рассчитана исключительно на жителей столицы. Участниками этой программы могут стать семьи, в которых хотя бы один из супругов прожил в Москве не менее 10 лет. По словам заместителя председателя департамента муниципального жилья Николая Федосеева, «сейчас, чтобы семья из 3 человек могла купить 60-метровую двухкомнатную квартиру в кредит, ей нужно иметь ежемесячный доход в 1300 долларов. При этом им придется платить банку около 600-700 долларов в месяц. По московской программе эти платежи сократятся до 250-300 долларов в месяц, значит, семьи с доходом 600-700 долларов смогут улучшить жилищные условия». Что касается очередников, то им будет легче купить квартиру за счет бюджетных субсидий и за счет того, что город обещает им продавать жилье не дороже 650 долларов за кв. м.

В последнее время появилось несколько кредитных программ под конкретные проекты (Сбербанк и компания «Миэль-Недвижимость» разработали ипотечную программу для продажи квартир в строящемся монолитно-кирпичном доме на ул. Дыбенко, вл. 14, к. 2). Покупателю квартиры будет необходимо внести 10% от стоимости жилья, сам же кредит выдается на 15 лет под 11% годовых в валюте. На таких же условиях Сбербанк будет кредитовать квартиры в комплексе «Грандъ-Парк».

Кроме того, МДМ-Банк совместно с компанией «МИАН-Девелопмент» разработали ипотечную программу для продажи квартир в строящемся жилом микрорайоне «Радужный». Срок кредитования — от 3 до 10 лет, первичный взнос — 30%. Аналогичная ипотечная схема работает и в жилом квартале «Шуваловский». По данным риелторов, в строящемся комплексе «Грандъ-Парк» 10% квартир приобретается с помощью ипотеки, а в «Шуваловском» при стоимости квартир от 150 тыс. долларов еженедельно оформляется 2-3 кредита.

Новые тенденции на рынке ипотеки

Если еще несколько лет назад ипотечные кредиты выдавались в основном на покупку квартир на вторичном рынке, то сегодня банки активно кредитуют как на первичном рынке, так и на стадии строительства. Однако в этом случае из-за высоких рисков банки тщательно проверяют платежеспособность заемщика. Как рассказала ГАЗЕТЕ пресс-секретарь группы компаний МИАН Динара Лизунова, сейчас банки редко кредитуют людей с «серыми» зарплатами. «Вполне вероятно, что это связано с тем, что у банков появился довольно большой объем заемщиков с „белым“ доходом, поэтому людей с неофициальным доходом кредитуют менее охотно», — говорит она.

По словам руководителя пресс-службы компании «Миэль-Недвижимость» Игоря Ладычука, на рынке стали прослеживаться еще две тенденции. Во-первых, банку сегодня предпочтительнее не иметь дело с заемщиками напрямую. Сделку проводят через различные риелторские агентства, которые сами проводят отбор потенциальных клиентов. «Из ста человек, обратившихся в банк напрямую, сегодня реально жилищный кредит получают только 10. В случае если заемщик обратился к риелторам, его шансы возрастают до 90%», — говорит Ладычук. Во-вторых, стремительно растет процент покупок через ипотеку квартир в новостройках. По некоторым данным, на вторичном рынке в кредит приобретают в основном квартиры стоимостью 70-100 тыс. долларов, тогда как на первичном — «двушки» в домах бизнес-класса за 80-200 тыс. долларов.

Низкие ставки — не всегда лучший вариант На сегодняшний день ипотечные кредиты выдаются под 11-14% годовых в валюте и 15-17% в рублях. Есть даже рекламные предложения «ипотечный кредит по ставке автокредита», то есть под 9% годовых в валюте. Впрочем, как говорит вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) Ирина Радченко, далеко не всегда низкие ставки являются приоритетными для клиентов. К примеру, получив кредит на 10 лет в размере 42 тыс. долларов при ставке 11% заемщик должен ежемесячно платить 579 долларов, а при ставке 13% — 627 долларов. Как показывает опрос, разница в 48 долларов для клиентов большой роли не играет, однако получить «дешевый» кредит труднее. Банки требуют первоначальный взнос за квартиру в размере 20-30% от ее стоимости (тогда как на рынке можно найти более выгодные предложения) и справку о «белой» зарплате.

Что мешает

По словам Ирины Радченко, ипотека по-прежнему остается доступной для ограниченного числа россиян. «Летний кризис в банковской системе не способствовал значительным успехам на рынке ипотеки. Некоторые банки, планировавшие выдавать жилищные кредиты, вообще сошли с дистанции, как к примеру «Диалог-Оптима», — говорит Радченко.

«Как ни странно, но снижение ставок даже на 2-3% не изменит ситуацию на рынке», — считает руководитель проекта Issledovanie.ru Алексей Аверьянов. По его словам, ощутимым станет снижение до 7-8%. Правда, в этом случае может начаться рост спроса на ипотечные кредиты, что подстегнет цены на квадратные метры — в первую очередь из-за глобального несоответствия спроса и реальных объемов предложения жилья на рынке. Аверьянов считает, что основная причина, не дающая ипотеке развиваться должным образом, — это крайне низкий уровень доходов населения. «Для того чтобы платить по ипотечным кредитам, человек должен иметь доход по меньшей мере 800-1000 долларов в месяц, тогда как в среднем по стране люди зарабатывают 200-250 долларов. Поэтому пока ни о какой массовой ипотеке речи быть не может», — утверждает он. По его оценкам, в целом по России потребность в жилье составляет около 1,5 млрд. кв. м, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% жителей страны.

Однако в увеличении объемов строительства и возникновении конкуренции на строительном рынке типового жилья не заинтересованы многие строительные организации. В целом же, по словам Алексея Аверьянова, для развития ипотеки необходима стабильная ситуация в банковской сфере, чего как раз сейчас и не наблюдается. «Единственный возможный вариант развития массовой ипотеки сегодня — это ее финансирование со стороны государства и страхование банков от рисков с помощью средств, скажем, из стабилизационного фонда, разрастающегося за счет высоких цен на нефть. Если подобная инициатива будет одобрена, можно будет говорить о реальной возможности развития ипотеки. Ведь тогда банки будут более решительными с точки зрения значительного „удешевления и удлинения“ кредитов, а на рынок сразу же выйдет 2-3 млн. потенциальных покупателей жилья», — рассказал ГАЗЕТЕ пиар-директор компании Vesco Realty.

Прогнозы

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что в 2005 году ставки вряд ли снизятся, если не будут введены серьезные ипотечные программы, инициируемые правительством, которые обеспечат доступ к долгосрочному (20-25 лет) кредитному ресурсу под 8-9% годовых. По его мнению, такие программы могут появиться во второй половине 2005 года. При этом не исключено, что доступность кредитов вызовет двукратное подорожание квадратных метров уже в первые полгода-год.

Дата публикации: 17:11 25 ноября 2004

Источник: bpn.ru