Военная ипотека: маневры на рынке недвижимости

Защитники нашего отечества остаются крайне незащищенной частью населения. И хотя для них разработан целый набор программ, направленных на улучшение жилищных условий, обеспечить всех военных квартирами пока не удается.

По данным Министерства обороны на конец прошлого года в жилье нуждались 161,9 тыс. семей военнослужащих. Из них 80,6 тыс. военных - в постоянном жилье, 49,8 тыс. - в служебном, и 31 тыс. семей - в улучшении жилищных условий.

Проблема решается разными методами: путем строительства жилья из средств федерального бюджета с последующей передачей квартир Министерству обороны, за счет выдачи военным жилищных сертификатов и с помощью накопительно-ипотечной системы. Правда, по мнению некоторых экспертов рынка жилищного кредитования, ни один из этих инструментов не способен в ближайшее время кардинально решить проблему обеспечения офицеров квартирами.

Экспериментальные сертификаты

Впервые понятие «государственный жилищный сертификат» (ГЖС) появилось в одноименной федеральной целевой программе, утвержденной правительством России в январе 1998 года. Согласно этому документу, ГЖС - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на безвозмездную субсидию для приобретения жилья за счет средств федерального бюджета.

В 2002 г. срок реализации целевой программы истек. Новую систему признали успешной. И дали ей новое воплощение в виде подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты на 2004-2010 годы», вошедшую в ФЦП «Жилище».

Сертификаты выдают согласно установленной очереди. Списки кандидатов формируются командиром совместно с жилищной комиссией части по последнему месту службы. Списки согласовываются с особой армейской организацией - квартирно-эксплуатационной частью и с вышестоящими органами военного управления. Там выясняют, законны ли основания для предоставления ГЖС. Только после этого можно получить именной сертификат.

Владельцам сертификатов субсидии перечисляют на счет, открытый в банке – участнике подпрограммы. Размер субсидии рассчитывают исходя из социальной нормы площади жилья: 18 кв. м на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек и 33 кв. м - на одинокого человека. Для каждого региона рассчитывается свой размер стоимости одного квадратного метра, который ежеквартально определяет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. При этом нормативный показатель неизменно оказывается примерно в два раза ниже реальной рыночной цены.

Издержки программы

В программе по реализации сертификатов сказано, что его обладатель имеет право купить жилье на первичном или вторичном рынке, в том числе индивидуальный жилой дом. На самом деле покупка квартиры в строящемся доме на начальном этапе строительства невозможна, поскольку банк перечисляет деньги только при наличии государственной регистрации права собственности на приобретаемую площадь. Кроме того, срок действия жилищного сертификата (девять месяцев) гораздо меньше времени возведения многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру в новостройке.

Возникают проблемы и при покупке квартиры на вторичном рынке. Так, обладателю сертификата непросто найти собственника, который готов продать свою недвижимость по схеме с использованием ГЖС. Но главная проблема заключается в том, что расчетная стоимость квадратного метра жилья, заложенная в сертификате, далека от реальных рыночных показателей. В результате многие сертификаты оказываются попросту невостребованными. Скажем, в Петербурге в прошлом году из 271, 4 тыс. выданных ГЖС нашли свое применение только 133 тыс. То есть меньше половины.

В подобной ситуации единственный выход – использовать причитающиеся по закону средства в качестве первоначального взноса в ипотеку. К сожалению, перечень кредиторов, имеющих право работать с жилищными сертификатами, ограничен. В нашем городе аккредитацию Министерства обороны имеют банки-партнеры Санкт-Петербургского ипотечного агентства, а также, например, Банк «Зенит». Кроме того, отнести сертификат можно в жилищный кооператив «ФСК САС». Данная организация создана в 2002 г. на базе «Финансовой строительной компании САС».

Ипотека цвета хаки

В настоящее время власти охладели к системе государственных жилищных сертификатов – данный механизм стал неэффективен в условиях значительного роста цен на квартиры. Новые ставки правительство сделало на ипотеку. В конце 2004 г. оно одобрило ФЗ № 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Документ затрагивает интересы военных, заключивших первый контракт после 1 января 2005 года.

Суть системы заключается в следующем. Ежегодно в течение 20 лет на персональный счет военнослужащего государство перечисляет определенную сумму денег (каждый год она индексируется). За 2-3 года, скопив первоначальный взнос, интересант может взять кредит в банке и купить себе жилье в любом регионе страны. Квартира оформляется в собственность служивого. Поэтому он может, к примеру, сдавать ее, пока служит в другом регионе. Между тем, государство продолжает перечислять участнику программы ежегодную субсидию. Кстати, взносы начисляются независимо от того, имеет ли уже гражданин жилье в собственности или нет.

Чтобы «войти» в ипотеку, лейтенанту или подписавшему второй контракт солдату нужно лишь подать заявление установленной формы. После этого личные данные интересанта включают в специальный реестр. Что касается рядовых и сержантов-контрактников, они могут воспользоваться средствами на счете лишь после заключения третьего контракта – примерно через семь-девять лет службы. Таким образом, войти в ипотеку можно после второго контракта, а взять деньги – только после третьего. Если офицер решит перевестись из одного силового ведомства в другое, накопленную на банковском счету сумму он не потеряет.

Итоги и перспективы

За два прошедших года на именные счета военнослужащих из федерального бюджета было переведено свыше 1,5 млрд рублей. Участниками накопительно-ипотечной системы стали более 22 тыс. человек. Прежде всего, это молодые офицеры, окончившие в прошлом году военные институты и заключившие контракт, а также более трех тысяч прапорщиков и контрактников, отслуживших три года и заключивших новые контракты.

Чтобы вклады поспевали за ростом квартирных цен, в прошлом году правительству пришлось удвоить сумму ежегодного вклада: если в 2006-м его величина составила 40 600 рублей, то в нынешнем сумма увеличена до 82 800 рублей. К 2010 году объем средств в системе должен составить 35–40 млрд руб.

Первые квартиры по накопительно-ипотечной системе военные начнут получать в 2008 году. Но до тех пор деньги должны где-то лежать и не пропадать. В конце прошлого года Минобороны выбрало 10 компаний, которые получили право управлять средствами военной ипотеки: «Уралсиб», «КИТ Финанс, «Тройка диалог», УК «КапиталЪ» и др.). Кроме того, ведомство определило спецдепозитарий. Его задача - осуществлять контроль инвестирования средств военной ипотеки.

Одно из достоинств накопительно-ипотечной программы заключается в том, что она дает возможность выбора. Раньше военнослужащему приходилось довольствоваться той квартирой, которую ему предлагали. И если человек заканчивал службу в каком-нибудь окраинном гарнизоне, там ему и приходилось оставаться. Теперь же офицер будет сам выбирать, где поселиться после отставки. А во время службы его должны обеспечивать служебными квартирами. Для этого Министерство обороны РФ создает фонд служебного жилья.

Оборонные фонды

Третий механизм поддержки военных – строительство квартир по заказу Минобороны – в последнее время обрел второе дыхание. Связано это с принятием федеральной программы «15 плюс 15», которая предусматривает выделение 30 млрд рублей на решение жилищной проблемы военнослужащих в 2006-2007 гг. Средства направляются в те регионы, где жилье стоит особенно дорого - Москву, Петербург, Московскую, Ленинградскую и Калининградскую области. Всего в рамках программы планируется построить и передать Министерству обороны около 18 тыс. квартир. Из них в Петербурге - свыше 3,5 тыс. единиц.

По словам вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, за два года в городе Пушкин будет возведен фактически целый микрорайон для военных с развитой инфраструктурой. Кроме того, власти северной столицы рассматривают возможность реконструкции одного из заброшенных военных городков Кронштадта площадью 15 тыс. кв. м.

В Ленобласти планируется построить около 1,4 тыс. квартир. По словам губернатора Ленинградской области Валерия Сердюкова, Ленобласть готова предоставить территории для строительства жилья: перспективными площадками могут стать Сертолово, Гатчина, Всеволожск, Кингисепп, Выборг.

Впрочем, как считает председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев, строительство домов для военных могло бы вестись и активнее. Так, по его мнению, неосвоенными остаются территории многих старых военных городков.

Сами инвесторы довольно осторожно относятся к перспективе работы по инвестконтрактам Минобороны. «У компаний, которые будут осваивать площадки военного ведомства, возникают сложности с оформлением земли. Участки, которые Минобороны готово предоставить, пока находятся в госсобственности. Переводить их под нужды жилищного строительства долго и хлопотно», – считает первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. В будущем, по его мнению, программа обеспечения военных жильем, безусловно, окажет положительное влияние на рынок, поскольку появятся новые площадки под застройку. «Но в 2007 г. ситуация будет развиваться все-таки негативно», - полагает г-н Казейкин.

То, что в интересах военных сегодня реализуется сразу несколько жилищных программ, не может не радовать. Однако даже в этих условиях проект по обеспечению данной категории граждан квартирами растянется на десятки лет. Тем более что доказать эффективность «военной ипотеки» еще предстоит на практике.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Иван Грачев, председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья:

Существующие схемы обеспечения жильем военнослужащих, на мой взгляд, недостаточно эффективны. Так, сертификатами довольно сложно воспользоваться на рынке, в том числе в качестве первоначального взноса в ипотеку. Накопительно-ипотечная система в настоящий момент еще не развита. Бюджетное же строительство пока ведется не в тех объемах, которые необходимы государству. Выход из ситуации мне видится в создании системы строительных сберегательных касс (соответствующий законопроект скоро будет внесен в Госдуму). Только так можно обеспечить прозрачную и удобную в использовании схему сбора денег, предназначенных для нужд военных.

Сергей Харламов, заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам:

Законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» предусмотрено наличие единого спецдепозитария, с которым заключают договоры все управляющие компании. Раскрытие информации о спецдепозитарии планируется осуществлять, в том числе, через Интернет.

Военнослужащие должны быть информированы управляющей компанией о состоянии их накопительных счетов и доходности, поскольку это напрямую связано с тем, будут ли они использовать свои накопления для оплаты ипотечного кредита или аккумулировать их для приобретения жилья в будущем. ФСФР, со своей стороны, осуществляет функции контроля и надзора за процессом инвестирования накоплений.

Валерий Солдатов, председатель комитета РГР по работе с государственными жилищными программами, руководитель ЖК «ФСК САС»:

Органы государственной власти сегодня хорошо понимают, что без помощи участников рынка недвижимости (и, прежде всего, крупных общественных объединений) реализовать программу «Жилище» и входящие в ее состав подпрограммы будет крайне сложно. В Петербурге для реализации ФЦП «Жилище» создано некоммерческое партнерство «Региональный Центр Жилищных Программ». Оно призвано содействовать своим членам в осуществлении деятельности, направленной на повышение уровня социальных гарантий в области жилищных прав граждан, поддержку развития частной собственности на недвижимость в жилищной сфере и обеспечение защиты прав собственников, содействие созданию и поддержку различных форм управления недвижимостью в жилищной сфере.

Дата публикации: 12:12 02 апреля 2007

Источник: bpn.ru