С. Пантелеев: "Ценовой скачок отрубил от ипотеки целый пласт потенциальных потребителей"

В минувшем году ипотечная индустрия совершила гигантский скачок. Удержать темп – главная задача - 2007. Несмотря на то, что эксперты отнюдь не прогнозируют стагнацию, в борьбу за привлечение потребителя уже включились ипотечные брокеры, а несколько банков объявили о готовности к перекредитованию заемщиков. О первых результатах новаций корреспонденту "РБК-Недвижимости" Елене Прогоновой рассказал заместитель председателя правления Судостроительного банка Сергей Пантелеев.

Сейчас активно развивается институт ипотечных брокеров: многое говорится о преимуществах работы с квалифицированными посредниками как для заемщиков, так и для банков. По вашим оценкам, насколько эффективна подобная система "промежуточного звена" сегодня?

В последнее время доля заявок по ипотеке от ипотечных брокеров выросла в несколько раз. Связано это, прежде всего, с тем, что клиенту среди большого количества банков и ипотечных программ сложно сделать самостоятельный выбор. Поэтому клиент обращается к посреднику. Для клиента, с одной стороны, это удобнее и сокращает время на получение от банка решения о выдаче кредита, с другой стороны, требует дополнительный финансовых затрат.

Для банка работа через брокера тоже имеет ряд преимуществ: меньше времени приходится тратить на первоначальное консультирование клиентов, сбор документов. При этом, важным аспектом является квалификация самого посредника, его профессиональные качества. Подчас брокер для ускорения решения вопроса может пойти на подделку документов и спровоцировать заемщика на заведомый обман банка. Разумеется, в случае обнаружения такого подлога, негативное отношение со стороны банка будет сформировано не только по отношению к посреднику, но и по отношению к заемщику. Нередко после отказа таким заёмщикам бывает невозможно получить кредит ни в одном банке. Даже уже вполне законно.

Каково влияние положительной динамики цен на недвижимость на рынок ипотечного кредитования. Препятствуют ли высокие цены на жилье развитию ипотеки?

В какой-то степени препятствуют, в какой-то - способствуют. Каждый потенциальный покупатель стоит перед выбором: покупать недвижимость прямо сейчас, даже с привлечением заемных средств, или подождать и еще подкопить. В условиях постоянного, а периодами и стремительного роста цен выбор все чаще склоняется в пользу немедленного приобретения с помощью ипотечного кредитования. С другой стороны, последний ценовой скачок на московскую недвижимость отрубил от ипотеки целый пласт потенциальных потребителей. На сегодняшний день средняя сумма кредита составляет 180000$, когда ещё 2 года назад эта цифра была 60000-75000$. Понятно, что доходы далеко не каждого заёмщика адекватны такому росту.

Многих заёмщиков волнует вопрос о возможности досрочного погашения кредита. Насколько болезненно реагируют банки на желание заёмщика побыстрее погасить кредит?

Тут нужно подойти к проблеме с обеих сторон. Банкам выгодно предоставлять кредит заёмщику строго на определённый срок для планирования своей прибыли. Так, некоторые банки вводят мораторий на досрочное погашение кредита на срок от 3 месяцев до 5 лет, штрафы за досрочное погашение и ограничения по минимальному размеру платежа. Заёмщик же подчас стремится как можно скорее погасить кредит и минимизировать процентные выплаты. И это желание можно понять. Поэтому успешные и надёжные кредиторы ищут компромисс, понижая планку по минимальной сумме досрочного погашения кредита и отменяя штрафные санкции за несвоевременное досрочное погашение. Наша принципиальная позиция – досрочное погашение без штрафных санкций с любого месяца.

В последнее время несколько банков заявили об открытии программ по перекредитованию. Каков размер минимальной разницы в ставках, когда услуга становится выгодной для заемщика? На каких условиях возможно рефинансировать кредит (доплаты, отступные старому банку и т.д )?

В Судостроительном банке при перекредитовании предоставляется до 90% от оценочной стоимости объекта залога практически без ограничений. Главное, чтобы заемщик подходил под общие условия кредитования банка и ему хватало дохода для получения большей суммы кредита. Важным моментом здесь является причина перекредитования. Ведь, бывает, заёмщик уходит не от высоких процентов, а от плохого сервиса банков. Важно, чтобы этого не происходило.

Перекредитование дает заемщику реальную экономию средств. Выгодно оно и банку: заемщик уже доказал свою платежеспособность, погасив часть кредита. На Ваш взгляд, когда эта услуга станет полноценным кредитным продуктом? Что мешает?

На данный момент, реальная экономия средств заёмщика возникает только при перекредитовании с разницей не менее 2% с учётом расходов. Пока данный кредитный продукт массово не востребован. Это связано, в первую очередь, с нежеланием заёмщика проходить процедуру сделки заново. Особенно, если учитывать, что большинство банков взимает при этом с клиента весь "пакет" платежей и комиссий.

Сейчас много говорят об ограничении эффективной ставки, а из чего в целом она складывается?

Так называемая "эффективная ставка по кредиту" складывается из действующей процентной ставки и тех комиссий, которые заемщик уплачивает в процессе сделки. И в этом отношении распространены две практики. Чаще банками взимаются различного рода платежи за рассмотрение заявки, экспертную оценку стоимости жилья и аренду ячейки, вводятся комиссии за открытие ссудного счёта. Обычно их количество чётко не определено и может не указываться в договоре. Но есть и другой подход, когда размер ставки чётко определён заранее. К примеру, процентная ставка нашего банка равна 11%, а единственная комиссия – 15 тыс.рублей за выдачу кредита. При пересчете по соответствующей формуле наша общая эффективная ставка не превышает 11,6%. Что и составляет весь процент.

Чем определяются различия в условиях кредитования граждан в российских банках?

Здесь многое зависит от величины кредитора, объема свободных денег в его активах и кредитной политики банка. Чем крупнее и солиднее банк, тем меньше может быть сумма первоначального взноса, больше вариантов сроков погашения кредита, да и условия кредитования подчас мягче. В ряде банках положительнее относятся к тем клиентам, которые могут внести 30-40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Часто вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Примерно 70-90% от стоимости приобретаемой квартиры. Часто есть и ограничения на сроки кредитования - обычно 10-15 лет.

При этом широкое распространение аннуитетных платежей при погашении ипотечных кредитов – объективная необходимость?

Широкое распространение аннуитетных схем на отечественном пространстве связано исключительно с их удобством и выгодой. Зачастую, один и тот же размер ипотечного кредита при дифференцированных и аннуитетных выплатах может совершенно по-разному ощущаться на семейном бюджете заемщика. Например, при дифференцированных платежах размер выплат банку в первые годы может быть столь велик, что он будет съедать до 100% дохода. В этом отношении аннуитетные платежи много легче для семейного бюджета, так как равномерно распределены на весь срок погашения кредита.

Дата публикации: 17:35 02 апреля 2007

Источник: bpn.ru