Обмен жив!

Жилищный кодекс для страны имел значение равное октябрьскому перевороту. С момента его принятия страна практически разбилась на два лагеря - собственников и "наемников-муниципалов". Многие специалисты (даже юристы), не слишком знакомые с тонкостями квартирного законодательства, безапелляционно заявляют, что "с принятием нового Жилищного кодекса РФ граждане вправе обменивать муниципальное жилье только на муниципальное". Однако если вникнуть в ситуацию, все не так просто. На самом деле квартиру, находящуюся в собственности (приватизированную или купленную), тоже можно обменять.

Меняться бум?

Проще всего совершать обмен в своем лагере собственников или нанимателей муниципального жилья. Механизм обмена муниципальных квартир не изменился с советских времен. Квартиры принадлежат городу, а значит, обмен возможен только с согласия наймодателей - муниципалитетов или иных собственников жилья (если дом, к примеру, является ведомственным). "В случае обмена муниципальных квартир, люди меняются не собственностью, а правами на проживание в определенном месте", - поясняет Павел Косов, директор территориального отделения "Центральное", МИАН-Агентство недвижимости.

Когда найден вариант обмена, наниматели, с которыми заключены договора социального найма (ответственные квартиросъемщики), должны предоставить договор об обмене каждому из наймодателей. По словам г-на Косова, в Москве проведением подобного рода обменов занимается организация Мосжилсервис, расположенная по адресу Банный переулок, дом 2. Именно в это государственное унитарное предприятие необходимо обращаться, когда вы нашли вариант для обмена.

Наймодатель рассматривает предложенный вариант обмена и выдает согласие или несогласие на обмен. И согласие, и отказ должны быть выданы в письменной форме не позднее, чем через 10 дней после обращения. При подаче документов должно быть письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать принудительного обмена квартиры через суд. В этом случае к документам прикладывается решение суда. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то к стопочке документов добавляется еще один - разрешение органов опеки и попечительства, которое надо получить до начала каких-либо действий с квартирой.

Даже если все документы собраны правильно, то это еще не гарантия, что наймодатель разрешит обмен. Отказать в обмене на абсолютно законных основаниях могут в нескольких случаях: если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма, если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, либо обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания, либо принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, принято решение о капитальном ремонте дома, или же, если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется хронически больной гражданин (заболевания указаны в ст. 51 Жилищного кодекса РФ). Если препятствий к обмену нет, то Мосжилсервис производит регистрацию. Далее собирается комиссия, просматривает документы и выдает новые ордера.

Баш на баш

Можно обменять и квартиры, находящиеся в собственности граждан. Разумеется, гораздо чаще человек продает старую и покупает новую квартиру. Но если продавец и покупатель нашли друг-друга напрямую (что вполне реально, если это родственники), то можно отказаться от двух договоров купли-продажи и совершить прямой обмен, заключив договор мены двух квартир. "В реальной жизни договор мены приватизированных квартир возможен, но не распространен, - считает П. Косов, - потому что редко можно встретить вариант, когда сойдутся два человека, чьи интересы по обмену жилплощадью совпадают стопроцентно".

Впрочем, если со стороны одного из собственников производится доплата, это вполне может скомпенсировать неравноценность двух вариантов и увеличить шансы на совершение такой сделки. При этом надо отметить, что такая доплата зачастую производится неофициально и в документах никак не отражается. Правда, в этом случае жилье должно быть хотя бы приблизительно равноценным, иначе Мосжилсервис может проявить понятную бдительность и поинтересоваться, почему трехкомнатная квартира на Остоженке меняется на однокомнатную в Капотне. Если же следовать правилам, то в договоре мены должно быть указано равноценный совершается обмен, или обмен с доплатой.

Если стороны нашли друг друга и договорились об условиях, то договор мены во многом выгоднее заключения двух договоров купли-продажи (когда каждый продает другой стороне сделки свою квартиру). При перерегистрации квартир происходит смена собственника - каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает. Выгода же заключается в том, что подоходный налог при договоре мены платится только с суммы доплаты, если же доплаты нет, то нет подоходного налога. Впрочем, эта выгода сугубо теоретическая, поскольку, как известно, никто подоходный налог все равно не платит, а просто записывает в договор купли-продажи необлагаемый налогом один миллион рублей. При обмене можно, разумеется, сэкономить на риэлторе. Однако стоит ли это делать - большой вопрос, поскольку при данной сделке (также как и при обычной схеме купли-продажи) существует необходимость проверки правовой истории квартиры.

Дата публикации: 18:08 04 апреля 2007

Источник: bpn.ru