Ипотека и доступное жилье

Первого и второго марта текущего года состоялся II Петербургский ипотечный форум. Его миссия заключалась в содействии реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Участники мероприятия обсуждали пути решения жилищной проблемы, а также перспективы продвижения ипотечного кредитования и иных финансовых механизмов на рынок недвижимости.

Итоговая программа форума содержала 13 заседаний тематических секций, два круглых стола и три бизнес-тура, а также пленарное заседание.

Основное внимание собравшихся было сосредоточено на таких вопросах, как:

• роль государственной власти, финансовых институтов и профессиональных участников рынка недвижимости в развитии ипотечного кредитования и других финансовых механизмов, обеспечивающих реализацию планов, направленных на повышение доступности рынка жилья для населения России;
• представление финансовыми институтами, в том числе зарубежными, технологий ипотечного кредитования, адекватных современному состоянию экономики страны и рынка недвижимости;
• анализ существующих административных, финансовых, производственных, социальных преград на пути развития массового жилищного кредитования и возможностей их преодоления за счет объединения усилий всех заинтересованных организаций;
• обобщение регионального и зарубежного опыта формирования систем ипотечного кредитования, в том числе с участием органов государственной власти; оценка возможностей массового применения названных систем и необходимых условий для их реализации;
• презентация ипотечных и иных финансовых инструментов привлечения ресурсов в жилищную сферу.

Этот петербургский форум в нынешнем году стал одним из значимых мероприятий, посвященных ипотечному кредитованию. На отраслевом съезде присутствовали свыше 800 участников из более чем 30 регионов России, а также эксперты из Германии, Финляндии, Украины, Польши, Болгарии, Чехии, Азербайджана и Южной Кореи. Вниманию собравшихся было представлено более 150 докладов.

Открыл ипотечный форум вице-губернатор города А. И. Вахмистров. С приветственным словом выступили представители региональной и федеральной власти, а также партнеры мероприятия.

Первый доклад сделал А. И. Вахмистров на тему «Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Санкт-Петербурге». По словам вице-губернатора, в мегаполисе активно идет подготовка участков под строительство. Так, на конец 2006 года была готова территория площадью 14 млн кв. м, в 2007 году этот показатель собираются поднять до 18 млн кв. м. Согласно Генплану Санкт-Петербурга до 2020 года реально построить до 70 млн кв. м жилья. В следующем году в Северной столице предполагают сдать в эксплуатацию 2,5 млн кв. м, а к 2009 году объемы возводимого жилья могут составить порядка 3 млн кв. м ежегодно.

Большое внимание в городе на Неве уделяют развитию инженерной инфраструктуры, а также минимизации бюрократических барьеров при возведении домов. Вице-губернатор А. И. Вахмистров отметил, что должно существовать только два документа, которые получает девелопер: разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Намечено упростить процедуры получения разрешений для типовых проектов, то есть повторного применения. Для них будут обязательны только экспертизы плана местности и коммуникационных сетей, что снизит издержки девелопера.

На Ленинградскую область планируют возложить обеспечение Санкт-Петербурга строительными материалами, в то время как в самом городе все производства по их выпуску намерены закрыть. Такое решение позволит высвободить дополнительные территории под возведение жилья и улучшить экологическую обстановку в Северной столице.

Также в Петербурге решают задачи обеспечения квартирами молодых семей, бюджетников (в том числе учителей, врачей, медсестер). Кроме того, для мегаполиса актуально расселение из ветхого фонда и коммунальных квартир, поддержка обманутых дольщиков.

Системный доклад представил председатель Комитета Госдумы по собственности В. С. Плескачевский. Он отметил, что основная проблема жилищного рынка России — это цены на квартиры. И решить ее крайне сложно, потому что нет возможности регулировать стоимость недвижимости в рамках рыночной модели развития нашей страны.

Председатель Комитета Госдумы назвал факторы, влияющие на повышение и снижение цен на жилые объекты. Причем перевес был явно на стороне первой группы причин.

По мнению В. С. Плескачевского, увеличению стоимости жилья способствуют следующие факторы:

1. отчисления девелоперов на инфраструктуру в размере 30–40 % в Москве и Санкт-Петербурге и 2–10 % — в других регионах (имеются в виду школы, детские сады, передача квартир в фонд города и т. д.);
2. до 50 % покупок жилья в Москве — инвестиционные, они подогревают рынок и создают дефицит предложения квартир;
3. обязанность по строительству и передаче объектов на баланс коммунальных служб и естественных монополий (например, передача электростанций энергетическим компаниям);
4. административные издержки, составляющие порядка 10 % структуры себестоимости;
5. иные расходы строительных компаний.

Факторы, позволяющие снизить цены:

1. использование под застройку территорий промзон, которые как в Москве, так и в Санкт-Петербурге занимают 20 % площади мегаполиса. В Германии заводы и другие объекты, ухудшающие вид и экологию городов, даже получили название «строительный грех». Такие предприятия и сооружения необходимо выносить за границы поселения, а территории использовать под строительство жилых зданий;
2. развитие института аренды в России. Наниматели жилья — это мобильная рабочая сила, не привязанная к одному месту. Во многих зарубежных странах существуют механизмы защиты прав арендатора и арендодателя, а у нас такое законодательство находится только в стадии формирования. Наем жилплощади должен стать для граждан приемлемой альтернативой собственности;
3. разделение функций по строительству и проектированию. В данном случае будут проектировать более дешевые дома, как это делали в СССР;
4. снижение административных барьеров и упрощение законодательства.

Заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству А. С. Старовойтов представил в ходе ипотечного форума краткие итоги первого года реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». По его словам, в целом по стране в 2006 году сдано в эксплуатацию 52 млн кв. м жилых объектов, в 2007 году намечено ввести в строй 50,8 млн кв. м. Плановые показатели Федеральной целевой программы «Жилище» — довести годовой объем сдачи жилья в целом по стране до 80 млн кв. м. В январе 2007 года строительные компании страны ввели в строй 3 млн кв. м, что на 64 % больше аналогичного показателя прошлого года. По объемам сдачи жилья лидирует Московская область, затем следуют Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург.

Депутат Госдумы Б. И. Богомольный в ходе форума рассказал о динамике развития жилищного законодательства в Российской Федерации, а также о работе Госдумы по его совершенствованию.

Несмотря на рост российского рынка ипотеки, существует комплекс нерешенных задач, препятствующих доступности жилья для большей части наших соотечественников. Разрыв между выросшей за 2006 год стоимостью квадратного метра и доходами граждан — одна из основных проблем. Еще одна препона — ставки кредитования, их уровень не позволяет считать ипотеку доступной. Третьим серьезным препятствием служит отсутствие накопительных схем, альтернативных банковской ипотеке.

Вопросы, касающиеся перспектив развития в России института строительных сберегательных касс, их интеграции в существующую систему ипотеки, проблема конкурентного преимущества названного инструмента перед иными видами банковских и небанковских ипотек вызвали одну из самых жарких дискуссий.

Представители различных кооперативов (накопительных, ипотечных и других), существующих на жилищном рынке, высказывали опасение, что господдержка стройсберкасс поставит крест на деятельности кооперативов. Участники форума, прибывшие из других государств, отмечали эффективность этого института в их странах. О преимуществах развития упомянутой системы в России рассказал А. С. Старовойтов.

Проекты законов о стройсберкассах уже вносили в Госдуму. В настоящее время идет работа над созданием новых, более соответствующих современным условиям.

Среди других проблем современного законодательства, отмеченных на II Петербургском ипотечном форуме, можно назвать следующие:

• реализация закона об участии в долевом строительстве. До сих пор существует множество схем уклонения от его применения, которые вне закона. Согласно договорам долевого строительства девелоперы работают преимущественно с использованием кредитов Сберегательного банка. С остальными финансовыми учреждениями предпочитают сотрудничать на основании договора предварительной продажи, соглашения о намерениях и т. д.;
• реализация закона о жилищных накопительных кооперативах, особенно в части нормативов финансовой устойчивости этих организаций. Кооперативы, соответствующие требованиям закона, существуют на рынке, но параллельно действуют и кооперативы других типов;
• формирование и работа саморегулируемых организаций и профессиональных объединений в условиях отсутствия закона о саморегулируемых организациях. Необходимо четко прописать статус отраслевых союзов и профессиональных объединений, их полномочия и обязанности;
• реализация Закона «О рекламе», фактически запретившего рекламу объектов недвижимости, разрешение на строительство которых было получено до срока, предусмотренного законом об участии в долевом строительстве, и которые реализуют не по долевым схемам.

Нужно также отметить, что на форуме был организован круглый стол, посвященный роли СМИ в реализации приоритетного национального проекта. Как подчеркнули участники мероприятия, публикации и выступления официальных лиц могут влиять и влияют на потребительские ожидания и рынок жилья в целом.

По итогам форума были разработаны практические предложения и рекомендации по развитию ипотечного кредитования в России, они легли в основу меморандума.

II Петербургский ипотечный форум стал площадкой для профессионального обмена мнениями и отработки новых механизмов сотрудничества в инвестиционно-строительной сфере. Он предоставил возможность обозначить потенциал использования финансовых технологий в сфере недвижимости, найти партнеров по бизнесу для банков, застройщиков, риелторов и других участников финансового рынка и рынка недвижимости.

Дата публикации: 11:58 06 апреля 2007

Источник: bpn.ru