Стабилизация по-русски: микроспады, микроподъемы и микропузыри

Те, кто ожидает снижения цен на рынке жилья Петербурга, по привычке кивают в сторону Москвы. Дескать, там спад уже начался, значит, скоро эта волна настигнет и Северную столицу. Но началось ли в Москве падение цен? И обречен ли Петербург повторять сценарии, написанные в Первопрестольной?

Серьезных исследований, посвященных теме параллельности процессов на рынках недвижимости двух столиц, увы, немного. Больше того, все они отстают от сегодняшнего дня как минимум на полгода. Постоянный мониторинг, конечно, ведется, но результаты его обнародуются не чаще, чем один раз в те же полгода. Пожалуй, стоит выделить двух аналитиков, специально занимающихся вопросом сопоставления ценовой динамики в Москве и Петербурге. Это председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник и независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков.

Восемь ступеней

По Стернику, все более или менее крупные города России (включая, естественно, Москву и Санкт-Петербург), проходят примерно одни и те же стадии развития рынка жилья. У двух столиц, в силу емкости их рынков, этих стадий больше, чем у других. Названия по преимуществу схожи, но есть и индивидуальные особенности, начавшиеся проявляться почти сразу после того, как завершилась первая стадия – «старт и взлет».

После первой стадии началась вторая – «переход к стабилизации». В Москве этот переход был колебательным, «с перебегом» и снижением до уровня $1000–1100/кв. м. В Петербурге – напротив, асимптотическим (термин из математического анализа, от греч. asymptotos – несовпадающий), «с доползанием» и постепенным ростом до $600–650/кв. м. Затем наступили: кризис 1998–1999 гг. и послекризисное восстановление.

В середине 2000 года, когда московский рынок жилья находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Средняя удельная цена квартир в этот момент составляла в Москве – $640/кв. м, в Петербурге – $335–350/кв. м. Следующие шесть лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

К концу 2001 года завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах – цены достигли докризисного уровня (в Москве – около $1000/кв. м, в Петербурге – $470/кв. м), и наметился переход к стабилизации. Между прочим, в этом отношении рынок недвижимости обогнал другие рынки и отрасли экономики, по крайней мере, на полгода-год.

В Первопрестольной стабилизация, впрочем, продолжалась недолго. Уже с середины 2002 года начался рост цен, который Геннадий Стерник называет «нефтяным» (по результатам исследования, выявившего сильную статистическую связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье).

В бывшей столице Российской Империи стабилизации цен в это время практически не было. Плавный рост ввиду притока средств во время подготовки к 300-летнему юбилею города продолжался – с переходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 года.

В середине 2004 года – практически одновременно – рост цен прекратился. Но следующая стадия (№ 8) началась не синхронно. В Москве наметившийся в первом полугодии 2005 года подъем цен перешел в стремительный рост во втором полугодии.

Нарастающими темпами, 8–10% в месяц, он продолжался все первое полугодие 2006-го и снижающимися темпами – второе полугодие (вплоть до нуля в ноябре-декабре).

В городе на Неве сценарий отличался. После относительного бума жилищного строительства в 2003 году и последующего затоваривания первичного рынка в 2004-м фаза стабилизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 года. В последующем цены росли с одинаковыми темпами – 10–12% в месяц, вплоть до ноября-декабря 2006 года.

Девятый вал

Сейчас и Москва, и Петербург вступили в девятую стадию под названием «переход к стабилизации». Комментируя современное положение вещей и возможных последствий, Геннадий Стерник отмечает: «Существуют некоторые закономерности развития, но нельзя однозначно утверждать, что Петербург обязательно повторяет московский сценарий. Чаще всего, конечно, сначала Москва вступает в новую фазу, а потом уже за ней следует Петербург. Но вот, например, две последние остановки роста цен – в 2004 и 2006 годах – совпали по времени в двух столицах».

Если же сравнивать точки начала процессов, то, по словам господина Стерника, в Северной столице старт обычно происходит на два-три месяца позже. Можно привести и другой пример: в первом полугодии 2005 года в Москве цены стояли, а в Петербурге было некоторое кратковременное снижение.

Изменение цен в пределах инфляции (или же, в зависимости от конкретики, в пределах статистической погрешности), по мнению председателя комиссии РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости, равнозначно стабильности.

Следовательно, если сейчас в Москве за три с половиной месяца этого года цены снизились на 1,5% (изменения носили колебательный характер), а в Петербурге за это время повысились примерно на 3%, это можно квалифицировать как топтание на месте. Ни к повышению, ни к понижению тенденции нет.

Это было, было, но прошло?

Итак, два главных города страны с некоторым временным промежутком, до поры до времени, повторяли друг за другом основные этапы изменения ценовой динамики. От слабого линейного роста к галопирующему, потом – к стабилизации.

Сначала – в Москве, потом – в Петербурге. Допустим, то, что не вписывается в стройный ряд, является всего лишь исключением.

Другой столичный аналитик Юрий Кочетков считает возможным говорить о существовании рыночных циклов и их взаимоследовании с определенной задержкой (временным лагом). Так, например, первый послекризисный рост цен 2000 года, по Кочеткову, начался в Петербурге позже, чем в Москве, на два-три квартала. Первый переход к галопирующему росту цен 2003 года – на два квартала. Кризис (падение спроса) 2004 года – на один-два квартала. А новая активизация спроса, обернувшаяся прошлогодним ажиотажем, – на два-три квартала.

Впрочем, уже в 2005 году и Москва, и Петербург сумели удивить специалистов. Динамика цен в каждом из городов повела себя не совсем так, как предсказывалось. И, главное, имело место кардинально различное поведение индексов цен, что стало противоречить теории взаимоследования квартирных рынков в городах. Последняя давала возможность предсказывать тенденции развития петербургского рынка жилья, исходя из минувшей динамики изменения цен в Москве.

Анализируя причины феномена, Юрий Кочетков пришел к выводу, что неожиданное различие кризисного и послекризисного поведения рынков Москвы и Петербурга было обусловлено тремя факторами. Первый лежит в области демографии (в Москве население растет, в Питере – убывает).

Второй связан с формированием в Северной столице «микропузыря». Питер, по утверждению эксперта, в «кризисный период» 2004 года вел себя менее осторожно – продолжал гнать цены вверх, в то время как в Москве они уже к июню прекратили свой рост (падение же спроса началось еще весной). В результате образовался «микропузырь», который был вынужден аккуратно «сдуться» в течение последующего полугода. По относительным темпам роста Петербург в 2004 году обогнал Москву и был вынужден за это расплатиться более долгим периодом стагнации. Дело в том, что этот «микропузырь» образовал больший запас нераспроданных квартир, чем в Москве.

Фактор номер три обусловлен темпами роста объемов строительства в Петербурге. И именно он признается основным. На рубеже 2003–2004 годов Питер обогнал Первопрестольную по темпам строительства на душу населения, именно здесь начало формироваться избыточное предложение квартир. В Москве также имело место накопление нераспроданных новостроек в период кризиса, однако оно не было столь масштабным, так как параллельно в столице шел процесс сворачивания массового строительства. Кризисное состояние рынка недвижимости Петербурга было преодолено к концу 2005 года. И здесь сыграло свою роль как раз сокращение объемов строительства.

Без руля и ветрил

«Взгляд в историю» обычно имеет два практических применения: либо из событий давно минувших лет делаются какие-то выводы, либо история учит тому, что она ничему не учит. Юрий Кочетков полагает, что сегодня в Москве происходит только скрытое снижение цен: «Если брать формальный показатель – среднюю цену предложения – здесь практически застой. Сделки в то же время дешевеют, есть отрицательный тренд».

И если Геннадий Стерник утверждает, что безумный рост цен 2006-го в Москве и Петербурге прекратился практически одновременно, то Юрий Кочетков уточняет: «Остановка в Москве – если говорить о ценах реальных сделок (за исключением инвестиционных) – произошла летом 2006 года, когда в Питере еще вовсю продолжался рост». Под «инвестиционными квартирами» понимаются те, что предназначены для чисто спекулятивных сделок. В то же время Кочетков не считает, что высчитанный им временной лаг, в принципе, можно сдавать в архив. Просто теперь он не такой большой как раньше – один квартал вместо двух-трех.

Итак, цены в Москве, в самом деле, снижаются. Стерник связывает этот процесс с инфляцией, Кочетков – с серьезным смешением ценовых сегментов (по одной и той же цене стали продаваться квартиры, которые раньше принципиально отличались). И только после того, как в столице завершится этап коррекции, можно будет делать какие-то более аргументированные выводы. Краткосрочные прогнозы становятся для экспертов все менее интересным приложением сил.

Презумпция и расчеты

Резюмируем. Неоспоримых доказательств того, что в столице начался продолжительный и глубокий ценовой спад, на сегодняшний день нет. Но если даже и так, едва ли можно утверждать, что через три или шесть месяцев спад произойдет и в Санкт-Петербурге. В Питере, по сравнению с Москвой, кардинально меньше незаслуженно завышенных объектов, и вообще – просто другая структура рынка.

Не стоит недооценивать роль так называемых случайных факторов. К примеру, директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон не отрицает возможности некоторого снижения цен на «первичке» – после того как уже в этом году на рынок продаж выйдут объекты-миллионники, прежде всего – «Балтийская жемчужина».

Произойдет это не раньше осени, и если действительно случится, появится прекрасный повод для подкрепления математических расчетов. Нынешнее московское снижение можно будет объявить началом нового цикла, который ровнехонько через два квартала стартовал в Питере. С высоты птичьего полета – то есть долгосрочных прогнозов – период стабилизации в двух столицах – продлится до весны-лета 2008 года.

Эта предполагаемая динамика будет складываться под воздействием многих групп факторов – как способствующих росту цен, так и препятствующих ему. Все они могут быть разделены на две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками) и внутренние (развитие Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости).

Баланс сил

Каждый из факторов в отдельности, в зависимости от конъюнктуры, может браться или со знаком «минус», или со знаком «плюс». Причем, в отличие от математики, плюс на минус дает не минус, а некий относительный нуль. Оставим в стороне политику. Рассмотрим, для примера, из внешних – макроэкономические факторы, а из внутренних – реализацию нацпроекта.

Увеличение бюджетных расходов, запланированное повышение в полтора-два раза за два года уровня заработной платы бюджетникам и пенсий, продолжение (хотя и меньшими темпами) роста ВВП и реального уровня доходов населения – все эти вещи будут играть в пользу роста цен на жилье. В то же время в качестве сдерживающего противовеса можно назвать: сохранение невысокого уровня мировых цен на энергоносители, снижение темпов роста объема денежной массы, продолжение вывоза капитала за границу с целью прямых инвестиций, уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе. Наконец, снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач. Переходим к нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В рамках его реализации неминуемо произойдет повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, при сохранении достигнутого высокого объема предложения на вторичном рынке.

Объемы ввода жилья, вероятно, не уменьшатся при том что все больший процент вновь введенных площадей будет реализовываться по социальным программам. Следовательно, сокращение притока квадратных метров на рынок и одновременное стимулирование спроса за счет ипотеки, возможности которой далеко еще не исчерпаны, будут способствовать росту цен. Данный фактор может обернуться в пользу ценового снижения только в случае резкого увеличения объемов жилищного строительства – сегодня такая перспектива вполне реальна для многих регионов России, но не для Москвы и Петербурга.

Итак, в начале 2007 года рынок жилья России вступил в новую стадию развития – стабилизация после бума. В Москве, Петербурге и основных региональных центрах текущий год будет годом стабильности. В 2008 году (после президентских выборов) аналитическая группа Геннадия Стерника прогнозирует начало новой стадии повышения темпов роста цен.

Дата публикации: 14:35 28 апреля 2007

Источник: bpn.ru