Квартиры в Москве дешевеют, но не продаются

Московский рынок жилой недвижимости - переоцененный, избалованный ажиотажем (как привыкли рассуждать покупатели и с чем в корне не согласны продавцы) - сегодня переживает не лучшие времена. Аналитики исправно отсчитывают проценты снижения цены, пользуясь главным доступным им источником: базой предложений о продаже. По одним данным, за апрель цены в среднем упали на 0,5%, по другим - на 2%. Риэлторы-практики к таким расчетам относятся скептически: как можно считать цену товара, который не продается?

О роли психологического фактора в квартироторговле уже пора писать специальные исследования. Чем еще можно объяснить феномен сегодняшнего дня, когда: раз - жилищный вопрос по-прежнему стоит остро; два - доходы населения вслед за экономикой страны растут; три - простых и понятных для неопытного человека мест приложения капитала по-прежнему мало?

"Известия" уже отмечали, что недвижимость, как бы ни была она желанна, не хлеб и не сахар, не предмет первой необходимости. С ее покупкой можно повременить. Вот и временят - те же самые тысячи наших сограждан и даже иностранцев, которые еще год назад готовы были купить все что угодно и за любую цену. А вдруг жилье подешевеет? На рынке московской недвижимости снова разразилась война нервов, подобная той, что столица переживала осенью 2004 года.

Накануне цены так же летели вверх (правда, не такими безумными темпами, как в 2005-2006 гг.), ряд экспертов так же говорили о перегретости рынка, о неадекватности цен, о неизбежном крахе. Ту войну выиграли продавцы: цены, поколебавшись немного, выстояли и пошли вверх.

- Апрель 2007 года принес окончательную ясность, - уверен директор центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами.

Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года. По мнению же директора Аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость" Владислава Луцкова, "период стабилизации не бесконечен и активизации ценового прироста следует ожидать уже к осени 2007 года".

В общем, чем закончится нынешнее противостояние, понять трудно. "Радикалы" пророчествуют падение на 30-40%. "Консерваторы" обещают легкие колебания вокруг инфляции и 5-10-процентный рост по итогам года. Оба "лагеря" вооружены, в принципе, одними и теми же исходными данными. А они таковы: только за апрель средняя цена предложения упала на полпроцента. А с учетом снижения курса доллара (именно в этой валюте устанавливаются цены на недвижимость) - на все полтора.

- Мне трудно судить, как в нынешних условиях можно оценивать стоимость недвижимости, - недоумевает, беседуя с "Известиями", риэлтор Тимур Зыков. - Дело в том, что стоимость, заявленная в объявлениях о продаже, ни о чем не говорит.

Приведу пример. В начале апреля я выставил в продажу две квартиры в Измайлове. Одну хорошую - в кирпичной башне, с шикарным двором, в отличном состоянии. Другую почти в том же квартале - "хрущевку" на первом этаже. По обеим дал завышенную процентов на 7 цену. Ни одного звонка. Через неделю "уронил" цену до средней. Опять ни одного звонка. Еще через неделю "упал" (с согласия хозяев, разумеется) еще на 10%. Это, прямо скажем, на грани фола. Скорее, ради эксперимента.

Один "пустой" звонок. И это не исключение: рынок "стоит" мертво, покупателей нет. За сколько уйдут (если уйдут) эти и другие квартиры, по которым работаем я и мои коллеги, - даже боюсь предполагать. Напоследок еще один пример. В середине апреля у меня "ушла" нормальная двухкомнатная квартира в Теплом Стане. За 155 тысяч долларов! Это возмутительно дешево. Ведь первоначальная - и вполне реальная - цена была 170 тысяч. Квартира экспонировалась полтора месяца - по последним меркам это совсем мало. Хозяева, чуть не плача, "падали" в цене от безысходности: у них был очень сложный и срочный размен.

Вопрос в том, много ли найдется продавцов, в силу жизненных обстоятельств вынужденных продавать жилье задешево, - они-то и обрушат цену. А пока что большую стойкость проявляют покупатели, бойкотирующие рынок.