Издержки и противовесы

Увеличение объемов строительства жилья пока никак не сказалось на его доступности. По данным Росстата, в I квартале 2007 г. значительно вырос объем сданного жилья — в полтора раза по сравнению с I кварталом 2006 г. (9,5 млн кв. м). Эффект необычайно теплой зимы не главный: по данным Росстроя, за весь 2006 год было построено 50,2 млн кв. м жилья, что на 15% больше, чем за 2005-й. При этом, по расчетам Минрегионразвития, доступность жилья за год уменьшилась: в январе 2006 г. семья со средними доходами могла рассчитывать накопить на квартиру за 4,7 года, а в декабре — за шесть лет (если бы резервировала на это все доходы). То есть рост цен на жилье за год значительно опережал рост доходов населения. В среднем по стране жилье подорожало на треть, в Москве, по разным оценкам, — от 60% до 100%. Денежные доходы населения в 2006 г. выросли на 23,2%, подсчитал Росстат. Реальные располагаемые доходы выросли на 10%.

Рост предложения жилья не успевает за ростом спроса, подогреваемого к тому же ипотекой. За прошлый год статистически каждому желающему досталось меньше условного 1 кв. м. На деле значительная часть нового жилья была куплена гражданами с высокими доходами, а также в инвестиционных целях. Это поддерживает инвестиционный бум в строительстве, но доступности жилья не помогает.

Ситуация позволяет строителям рассчитывать на сверхдоходы, не очень заботясь о снижении издержек. Между тем, по данным недавнего исследования международной консалтинговой компании Global Property Guide (GPG), Россия лидирует в Европе по транзакционным издержкам в сделках с недвижимостью. GPG оценила их в 25% от стоимости сделки. Совсем немного отстает от России Болгария. Главная часть издержек, по мнению GPG, в России приходится на долю продавца (что не мешает ему включать их в цену). По поводу цифры транзакционных издержек с исследователями можно спорить (в частности, значительную ее долю составляют налоги, а как рассчитывались налоговые издержки, GPG не поясняет).

Но это не единственные траты, увеличивающие цену. Точно оценить издержки строителей очень трудно. По пальцам можно пересчитать строительные компании, которые на данный момент полностью открыли свою отчетность. Кроме очевидных издержек (стоимость материалов, оборудования, оплата труда, налоги) есть и неочевидные — кормление чиновников в процессе получения землеотводов, например, или заключений приемной комиссии. Есть и вполне легальные расходы, которые могут быть снижены: инфраструктурные и социальные сборы, плата за землеотводы.

Чиновники и эксперты давно обсуждают, как преодолеть два главных сдерживающих фактора для развития строительства — дефицит земельных участков и инфраструктуры. Даже если удастся решить эти сложные проблемы, никуда не денется проблема серости и коррупционноемкости рынка. Рынку нужна конкуренция, которая заставит строителей сократить серые издержки и переориентировать бизнес на получение прибыли на объемах среднего жилья, а не сверхприбыли на элитных проектах. Например, на риэлторском рынке комиссии начали сокращаться летом 2006 г., когда рост предложения квартир замедлился и конкуренция между агентствами обострилась.