Из коммунальщиков – в землевладельцы

Взлет цен на вторичном рынке в 2006 году и последовавшая стагнация заставили горожан пересмотреть взгляды на инвестиционную привлекательность недвижимости. Многие из тех, кто планировал вложиться в жилье, сегодня покупают землю.

В начале 2006 года двух-трехкомнатную типовую квартиру в Петербурге можно было приобрести за $50 000-75 000. Однако вскоре обладателей подобных сумм (из-за развития ипотеки и повысившегося интереса приезжих) в Петербурге стало куда больше, чем предлагаемого жилья. В результате цены начали расти, пока вовсе не выбросили таких покупателей с квартирного рынка.

Зато, по наблюдениям специалистов по загородной недвижимости, заметно возрос интерес к участкам, бюджет покупки которых укладывается в эти рамки. "Причем девять из десяти таких наделов покупают впрок, не зная, когда будут строить дом и будут ли вообще. Жилье начало дешеветь, вкладывать в него деньги неинтересно. Земля, напротив, все еще весьма перспективна с точки зрения инвестиций", - говорит менеджер загородного департамента агентства "Петербургская Недвижимость" Николай Кузнецов.

Должники и коммунальщики

По наблюдениям специалистов по ипотеке, за последнее время увеличилось число семей, которые могут получить в кредит $50 000-75 000. "Грубо прикинуть размер возможного займа в долларах можно, умножив месячный доход в рублях на полтора: если семья получает в сумме 40 000 рублей, она может рассчитывать примерно на $60 000. Высокие зарплаты пока не у многих петербуржцев, но если сложить доход всех членов семьи, то такие суммы выходят нередко", - делится опытом директор Центра жилищного кредитования "Адвекс" Ирина Забродина.

Другая категория возможных обладателей таких средств - расселенцы из коммуналок. "При расселении владелец доли квартиры, как правило, получает на 20-40% больше, чем при продаже отдельной комнаты. Обычно на каждого владельца 15-20-метровой комнаты выходит $50 000-70 000", - говорит генеральный директор АН "Русский дом" Людмила Синьковская. С такой же суммой чаще всего прибывают в Северную столицу мигранты из регионов, продавшие там типовую квартиру. Однако приобрести в городе за эти деньги готовое отдельное жилье сегодня весьма проблематично.

Больше купишь - дальше будешь

Сегодня в ценовом диапазоне $50 000-75 000 можно купить комнату площадью от 20 до 40 кв.м, в хорошем состоянии или после ремонта в малонаселенной коммуналке с приличными соседями. По данным руководителя отдела аналитики и консалтинга АН "Итака" Яны Долотовой, на такие варианты приходится около трети от общего предложения комнат в городе. Обладатель суммы от $65 000 может рассчитывать уже на две комнаты, правда, не столь большие.

Причем для заемщиков такие варианты подходят плохо. "В городе лишь один банк дает ипотечные кредиты под комнаты. Приобрести такое жилье можно разве что при ломбардном кредитовании - то есть под залог другого жилья, имеющегося в собственности заемщика", - говорит Ирина Забродина.

Отдельную квартиру в городской черте за такие деньги купить сложно. Эти варианты составляют лишь чуть больше 1% от общего объема предложения - или очень маленькие квартиры в ближайшем пригороде, или "проблемное" жилье (с существенными техническими недостатками или правовыми "подводными камнями").

По данным специалистов из корпорации "Адвекс", большинство квартир, которые можно купить за $65 000-75 000, располагается в Колпинском, Пушкинском (Шушары), Кронштадтском и Петродворцовом районах. В такие суммы можно уложиться, приобретая жилье размером 50-60 кв.м.

По словам Ирины Калининой, руководителя отдела маркетинга из группы компаний "Невский Альянс", в Приморском и Московском районах максимум, на что может рассчитывать обладатель суммы до $75 000, - студия площадью 24-28 кв.м, в других районах - это "единички" в "хрущевках" и "брежневках", в пригородах - также и квартиры в старых панельных домах.

"За такую сумму можно взять лишь квартиру на первом этаже. Дом - скорее всего, "хрущевка" в отдаленных от метро кварталах Красносельского или Невского районов. Иногда за эти деньги можно найти квартиру и в Адмиралтейском районе, но там вряд ли будет горячая вода или ванна", - говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость".

Впрочем, в области за такую сумму можно еще приобрести и двухкомнатные квартиры в многоэтажных домах. Подходящие варианты встречаются в населенных пунктах Гатчинского, Тосненского, Ломоносовского или Кировского районов, расположенных примерно в часе езды на электричке.

"Здесь все зависит от предпочтений покупателя. Молодые, которым важно жить поблизости от работы, нередко предпочтут комнату в центре квартире на выселках. В центре хотят остаться многие пожилые горожане, эмоционально привязанные к месту. Те, кто категорически не приемлет "коммунальной" жизни, вынуждены довольствоваться квартирами на отшибе.

Если же семья большая - отправляются за городскую черту. С инвестиционными целями сегодня в жилье вкладываться неоправданно. Неизвестно, как поведут себя цены в ближайшей перспективе", - говорит заместитель директор АН "Бекар" Леонид Сандалов.

Деньги - в студию

Те, кто может позволить себе не спешить с покупкой, могут рассматривать жилье в строящемся доме. В общем объеме предложения квартиры стоимостью до $75 000 занимают, по разным оценкам, не более 5-10%. Спрос на них высок, объекты раскупаются на ранних стадиях строительства.

В Шлиссельбурге "Петербургская Недвижимость" реализует квартиры (35 кв.м) в строящемся доме за $50 000. "Спросом подобные предложения пользуются именно благодаря дешевизне", - говорит Наталья Луговская, директор по продажам ЦРП "Петербург-ская Недвижимость".

В Пушкинском районе такое жилье встречается только в новых жилых кварталах совхоза "Ленсоветовский" и в Шушарах, где возводятся дома с "единичками" от $53 500. За $73 000-75 000 можно присмотреть однокомнатную квартиру площадью 40-41 кв.м со сроком сдачи в 2008-2009-м. Такие предложения встречаются в Невском (Рыбацкое), Красносельском и Фрунзенском районах.

Строящиеся квартиры-студии площадью 25-27 кв.м можно найти за $57 000-67 000. А в Красносельском районе, в домах со сроком сдачи не ранее третьего квартала 2009 года, есть варианты студий стоимостью от $40 500. Однако это дефицитный товар. По оценкам экспертов, цена на него даже на стабильном рынке к моменту окончания строительства поднимается в среднем на 30%, поэтому инвесторам можно особо не бояться за рентабельность вложений.

"Многие компании, которые предлагают "бюджетные" квартиры, мало известны на рынке. Стоимость метра квартир-студий у известных застройщиков доходит до $3000: спрос на такое жилье крайне высок", - отмечает Дмитрий Мецлер, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия".

Садоводы или инвесторы

На загородном рынке в ценовом диапазоне $50 000-75 000 предлагаются зимние дома в благоустроенных садоводствах. Как отмечают в АН "Бекар", в радиусе 50-65 км от Петербурга таких вариантов сотни. Конечно, вдоль берега Финского залива на Карельском перешейке вряд ли удастся что-то отыскать, но купить дом с участком в 6-12 соток по таким ценам можно, например, в Васкелово и Орехово (по Приозерской трассе), в районе Ладожского озера, в окрестностях Гатчины и т. д.

Если речь идет о пустой земле (или об участке с домиком под снос), то на северном направлении (от Сосново и дальше) за эту сумму можно рассчитывать на фазенду в 12-15 соток, на юге - на такой же участок, к примеру, в Александровской.

"Сегодня немало клиентов пытаются вложить в землю до $100 000. За $50 000-75 000 наиболее оправданно приобретать наделы 12-15 соток недалеко от города: продать их впоследствии будет несложно. Правда, важно выбрать наиболее перспективное место, где рост цен будет максимальным. К примеру, Александровская. К концу года здесь обещали подвести газ, и стоимость участков сразу возрастет", - говорит Николай Кузнецов. Оценить в цифрах перетекание финансов с жилого рынка на земельный эксперты пока не берутся. Однако уверенно говорят о нарастающем спросе: специалисты уверены, что через год купленный сегодня участок можно будет продать заметно дороже.

Дата публикации: 12:15 15 мая 2007

Источник: bpn.ru