Цена в камуфляже

Самая ходовая цена квартиры на вторичном рынке в Москве по-прежнему удерживается аккурат на уровне 990 тыс. рублей. Это официально. На самом деле жилье в разы дороже. Посильный вклад в сохранение фиктивных цен вносят и риэлторы, и законодатели.

Моя твоя не понимай...

Поводом для настоящего материала послужила бурная дискуссия, разгоревшаяся недавно за одним из «круглых столов» по жилищным проблемам, вокруг которого собрались законодатели и несколько десятков экспертов рынка недвижимости.

Полемизировали гендиректор (ГД) крупного объединения рыночников и член комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган (АК):

ГД: Человек, купивший квартиру на собственные средства, уже уплатил с них подоходный налог. Если он приобрел ее за три миллиона рублей и продает за три миллиона, почему нужно опять платить тот же налог?

АК: Он не платит подоходный налог в этой ситуации. У него вычет есть.

ГД: К сожалению, это вам так кажется. Вычет есть, но он не больше миллиона рублей.

АК: Уважаемые коллеги, если вы в налоговой инспекции докажете, что потратили на покупку квартиры три миллиона и продали потом ее за три миллиона, ни копейки налога платить не будете.

ГД: Налоговая инспекция трактует иначе: сначала заплатите налог, а потом получите налоговый вычет. А налоговый вычет вы получите только на миллион.

АК: Коллеги, давайте говорить об одном и том же. Если у меня есть документы, подтверждающие, что я за три миллиона рублей купил сегодня эту квартиру и за три миллиона ее продал, я не буду платить налог.

Хор из зала: Будете! Будете! Будете!

АК: Я не бу-ду платить налог.

Голоса: Вы не будете, а мы все – будем...

(Смех в зале.)

Двойная бухгалтерия

Речь за «круглым столом» шла о налогообложении продаж жилья. Как известно, закон расценивает полученные от реализации квартиры деньги в качестве дохода продавца и соответственно обязывает уплатить налог. С момента появления этот порядок вызывает острое неприятие участников рынка, в том числе риэлторов. Основной тезис критиков: продавая квартиру, человек не становится богаче. Он лишь меняет одну форму хранения своего капитала на другую. Так можно дойти до того, что при обмене долларов считать доходом все полученные рубли.

Нельзя сказать, что критика не была услышана. Закон несколько раз правили. Сейчас налог уплачивается только в тех случаях, когда квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Причем он взимается не со всей стоимости жилья. По выбору граждан из полученной суммы от налогообложения освобождается либо фиксированный вычет в миллион рублей, либо фактически произведенные (и документально подтвержденные) расходы.

Но это в теории. На практике по рекомендации риэлторов люди оформляют сделку по цене до одного миллиона «деревянных», показывая налоговой инспекции фигу в кармане.

Из-за чего тогда сыр-бор? Нет налога – нет проблемы.

Увы, проблема есть, и не одна. Массовое использование в торговом обороте фиктивных цен искажает статистику. А отсутствие реальных данных не позволяет регулировать рынок, в том числе – налоговыми инструментами.

Что прикажете использовать при переходе к налогообложению недвижимости от БТИ-шной стоимости к рыночной – рекламные объявления или нынешние фиговые листки в виде договоров купли-продажи?

Еще проблема: при расторжении сделки покупатель вправе претендовать на возврат лишь той заниженной суммы, что указана в договоре...

Не надо дразнить гусей!

Приходится с сожалением признать: и законодатели, и их критики серьезно «зевнули» в истории с налогом на доходы от продажи квартир. Риэлторы не проследили за законодательной чехардой и не заметили последней поправки, выводящей из-под налога прежние расходы на приобретение жилья. Наглядный тому пример – тот самый диалог, с которого мы начали. Как бы то ни было, но практика оформления сделок купли-продажи по фиктивным ценам (ниже миллиона рублей) продолжается, несмотря на то, что появилась возможность выбора.

Впрочем, не обратили внимания на непоследовательность своих действий и думцы. Ведь срок давности в три года появился в правилах неспроста. Дело в том, что закон, по мысли депутатов, не столько преследует фискальные цели (пополнение бюджета), сколько направлен на ограничение «спекуляции» жильем. Именно это ставит в заслугу закону Александр Коган.

Однако прожженные инвесторы, зарабатывающие на операциях перепродажи, с чистой совестью оформляют сделки либо по одному миллиону рублей, либо по цене покупки, не платя никаких налогов. И при этом спят спокойно. Уж если последние поправки (об учете понесенных затрат) и послужили кому подспорьем, то в первую очередь именно им.

А вот нервничают и не спят те, кто по тем или иным причинам продает приватизированную квартиру. Они ничего не тратили на ее приобретение, поэтому могут рассчитывать лишь на вычет в миллион рублей, и просто вынуждены использовать фиктивную цену. Эти люди оказались за бортом закона. Замахивались депутаты на перекупщиков, а ударили по собственникам приватизированного или унаследованного жилья, сделки с которым доминируют на рынке.

Государство в форме приватизации по сути подарило людям жилье. А в 2005-м оно расщедрилось еще – отменило налог на дарение и наследование. А здесь плати? Ведь было же год назад предложение не брать налог с продажи приватизированных квартир, но по дороге где-то заблудилось. Ну что бы взять и отменить налог для приватизаторов? А еще лучше – упразднить его вообще, все равно же никто не платит. И в полный голос этим похвалиться, чтобы даже самые глухие услышали и стали оформлять сделки по реальным ценам. Всем будет только лучше.

Вместо послесловия

Так уж у нас повелось: есть закон, а есть практика его применения. Автор наудачу позвонил в две столичных инспекции и прикинулся продавцом квартиры. Вот какие диалоги с налоговиками у него состоялись.

13 процентов с разницы

Корреспондент: Здравствуйте! Не так давно я приобрел квартиру и воспользовался тогда налоговой льготой в связи с покупкой. Сейчас хочу ее продать. Должен ли буду заплатить подоходный налог, в каком размере?

Инспектор: За сколько продаете квартиру?

К: За 3,5 млн. рублей.

И: Приобретали за сколько?

К: За 3 млн.

И: Документально расходы подтверждены?

К: Да, все было оформлено официально.

И: Будете платить 13% с разницы в полмиллиона рублей.

К: Это несмотря на то, что я примерно год назад при покупке пользовался налоговой льготой?

И: Вам все равно зачтут затраты на ее покупку.

Три года и месяц

К: Только что приватизировал квартиру и хочу ее продать. Намерен оформить сделку по реальной стоимости. Мне говорят, что я при этом должен заплатить налог...

И: Да, 13% со всего, что превышает миллион.

К: Риэлторы предлагают указать цену продажи 900 тыс., чтобы не платить. Говорят, все так делают...

И: Люди не хотят платить и действительно занижают цену. Но это шаткая позиция для покупателя. Коснись что сделки, вам вернут только то, что указано в договоре. Лучше подождать три года после приватизации. Точнее – три года и месяц, и тогда спокойно продавать.

Дата публикации: 12:32 22 мая 2007

Источник: bpn.ru