Кредит от кутюр

Ипотечное кредитование в стране пока напоминает какого-нибудь зарубежного модельера от кутюр. Все о нем что-то слышали, особенно после того, как ипотека была объявлена президентской программой. Некоторые даже знакомы с коллекциями - банкиры говорят, что почти половина населения Москвы и Санкт-Петербурга имеет представление об ипотеке, правда, в регионах этот процент существенно ниже. И уж совсем узкий круг может позволить себе воспользоваться его услугами - по разным оценкам, ипотека по-прежнему доступна не более 5-10% россиян. Именные такие цифры привел в своем докладе Виктор ХРИСТЕНКО, представляя на первое чтение в Государственной Думе пакет законопроектов о формировании рынка доступного жилья.

Узок круг заемщиков

Теоретики ипотеки очень обижаются, когда слышат определение "ипотека для богатых". Но при помощи любого ипотечного калькулятора можно посчитать, что для того чтобы купить квартиру за 000 (а это, пожалуй, нижняя планка для столичного жилья), человек должен получать никак не менее 00 в месяц - при условии, если он хочет взять кредит на приобретение жилья на вторичном рынке под 11,5% годовых в валюте на срок 20 лет. Даже при условии, что в эту сумму входят и доходы созаемщиков, и даже с допущением, что все эти доходы - не белая зарплата. Но все равно, согласно официальной статистике Мосгоркомстата, денежный доход среднестатистической московской семьи, состоящей из 2,7 человека, в конце второго квартала текущего года составил 21500 рублей.

Сегодня банки очень тщательно подходят к оценке заемщиков. Процедура андеррайтинга (проще говоря, оценка заемщика и прогнозирование возможного невозврата кредита) сложна, строга и многоступенчата. Оснований для отказа выдать деньги на квартиру у банка - несметное число. Банк может посчитать, что у заемщика недостаточно средств для такой сделки. Банку может не понравится выбранная квартира (к примеру, если дом старый, ожидающий со дня на день капитальный ремонт, или это хрущевка в предаварийном состоянии). Банк может обнаружить, что были предоставлены неверные сведения и т.п. Но такой подход дает свои результаты: лишь менее 1% заемщиков оказываются недобросовестными.

Государственные ипотечные обещания

Для большинства людей в нашей стране вопрос - брать или не брать ипотечный кредит - относится к риторическим. Этим летом многим могло показаться, что ипотека вскоре станет доступной. Виной тому - знаменитый пакет законопроектов о формировании рынка доступного жилья, который включал и ипотечный блок. Представляя его на нулевом чтении в Государственной Думе, разработчики заявляли, что жилищные проблемы страны можно решить только при помощи комплексного подхода - решения проблем налогообложения, правил застройки, взимания платы за землю, создания рынка ипотечных ценных бумаг, решения вопроса с оформлением прав на недвижимость и т.п. Комплексное применение этих мер, по мысли разработчиков, должно поднять и спрос, и предложение на рынке жилья. Однако, как оказывается, главный вопрос в том, будет ли спрос платежеспособным. Ведь доступное жилье совсем не значит дешевое.

Вообще, в истории с новыми ипотечными законами наибольшее значение имеет точность поставленных задач, определенность официальных заявлений. В послании российского президента Законодательному собранию об ипотеке сказано, что она должна стать доступной. И все. Для сравнения, президент Казахстана в аналогичном выступлении объявил, что первоначальный взнос по ипотеке будет снижен с 20 до 10% от стоимости жилья, ставки кредита уменьшатся с 13 до 10% (в местной валюте тенге), а срок возврата кредита возрастет с 10 до 20 лет. В Казахстане не только была разработана, но и начала действовать новая жилищная политика - ее результатом должно стать снижение стоимости квадратного метра по стране до 350 долларов.

Для оптимистов

По официальной статистике, 18% населения России можно смело отнести к категории "бедные люди". Оставив в стороне 5-10% тех, кто, по мнению аналитиков, беспроблемно и самостоятельно может решить свои жилищные проблемы, мы получаем огромную армию людей, которые и хотели бы что-то улучшить, но только не знают как. Согласно исследованию, проведенному Фондом "Институт экономики города", 60% российских граждан или 80 млн. человек не удовлетворены своими жилищными условиями. Если сузить область исследования до одной столицы, то здесь ситуация такова: 20% москвичей считают свое жилье плохим и очень плохим, 55% более-менее удовлетворены тем местом, где они живут.

Развитие ипотеки тормозит не только отсутствие реальной господдержки и должного регулирования, но и несоответствие установившейся практики реальному положению дел в стране.

Например, почему-то банки предлагают своим клиентам ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Как отмечают многие специалисты, эта форма предоставления кредита популярна в странах с низкой инфляцией и длинными сроками кредитования. Почему же она действует в России, которую трудно назвать страной со стабильной экономикой?

Правда, недавно Городской ипотечный банк и АИЖК подписали меморандум о намерениях, одним из пунктов которого стала разработка нового кредитного продукта - с плавающей ставкой, зависящей от уровня инфляции в стране. Заемщик, взявший кредит на таких условиях, выиграет, только если инфляция в стране будет регулярно и неуклонно снижаться. "Этот продукт больше подойдет для человека, который стремится диверсифицировать свои риски, - говорит Николай Шитов, председатель правления Городского ипотечного банка. - И, к примеру, свои денежные потери от повышения инфляции в стране и соответствующего повышения банковских ставок он сможет скомпенсировать доходом от каких-то других своих финансовых операций. Проще говоря, плавающие ставки - для человека "с портфелем". Подразумевается, что в этом портфеле будут и официальная зарплата, и дивиденды от ценных бумаг, и доходы от игры на бирже". Александр Семеняка, гендиректор АИЖК, выражается более образно: "фиксированный процент по ипотечным кредитам - для пессимистов, наша плавающая ставка - для оптимистов".

На самом деле, иностранные банки, работающие в столице (Дельта-Кредит, Райффайзенбанк) уже предлагают заинтересованным лицам переменные ставки: большую часть составляет фиксированный процент (к примеру, 8% годовых в валюте), к которому приплюсована ставка LIBOR (процентная ставка на международном межбанковском рынке депозитов). Как правило, ее величина колеблется от 2,5 до 3,5 процента. Грубо говоря, по такой цене банкам продаются деньги на Западе. Отечественные банкиры оценивают такие кредитные продукты скептически. В частности, один их сотрудников КБ "МИА" заявил в частной беседе, что эта ставка может уплыть в тот диапазон, который будет невыгоден заемщику.

Тем, кто снимает

Покупать квартиру по ипотеке выгодно тем, кто снимает жилье. К примеру, инвестиционный Промэнергобанк на этом и строит рекламу своих ипотечных продуктов. "Хватит снимать квартиру! Берите кредит - и празднуйте новоселье!" - призывает потенциальных заемщиков кредитор. Конечно, при условии, что они найдут деньги на первоначальный взнос. "Те, кто взял в начале 2004 г. деньги у банка на квартиру под 15% годовых - выиграли, - говорит Владимир Пономарев, председатель совета НАУИР. - Стоимость их жилья поднялась за этот же период на 26 процентов. Так что, получается, что они еще и получили виртуальные дивиденды".

Если бы еще в России квартиру, находящуюся в залоге, можно было бы продать, как, к примеру, во Франции, то этот доход смог бы превратиться в реальный.

Однако Екатерина Покопцева, главный специалист аналитического департамента Ассоциации российских банков, говорит своим знакомым, которые спрашивают ее, стоит ли сейчас брать ипотечный кредит, чтобы они немного подождали - хотя бы пока вступят в практическую силу законопроекты о доступном жилье. У экспертов нет никаких сомнений, что даже уже принятые в третьем чтении законы необходимо будет подправлять. Все вокруг говорят об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки (которое раньше составляло 1,5% от стоимости покупаемой по ипотеке квартиры), но ведь новый закон не убрал нотариат из ипотеки. Да, на самом деле, госпошлина для сделок с жилой недвижимостью была существенно снижена и составляет теперь 200 рублей. Но найти в Москве нотариуса, который согласится поставить свою печать на договоре за такие деньги, практически невозможно. В лучшем случае, с покупателя квартиры берут фиксированную сумму (к примеру, ипотечные специалисты разных отделений Сбербанка могут порекомендовать "своим" заемщикам "своих" нотариусов, которые зарегистрируют договор за 0), в худшем - просят 1 процент.

Интересно, что на прошедшей недавно выставке недвижимости "Домэкспо" некоторые банки распространяли свои старые рекламки ипотечных денег, где в графе "дополнительные расходы заемщика" напротив стоимости услуг нотариуса по-прежнему стояла цифра в 1,5% от цены квартиры.

Что тормозит

Эксперты скептически оценивают практическую ценность принимаемых законопроектов. По словам Валерия Казйкина, первого вице-президента Международной ассоциации фондов ипотечного кредитования, "эти законы ипотеку не удешевят, а только немного снизят стоимость ее оформления". Понятно, новую жизнь в ипотеку смогут вдохнуть относительно длинные и дешевые денежные ресурсы, скорее всего, из зарубежных источников, которые могут прийти на наш рынок по мере улучшения макроэкономической ситуации в России. Пока же риски обеих сторон (и заемщиков, и кредиторов) слишком велики, и поэтому кредиты стоят дорого.

По данным Внешторгбанка, в числе лидирующих факторов, влияющих на размер кредитных ставок и тормозящих развитие ипотеки: практическая невыполнимость процедуры взыскания заложенного жилья (особенно, если оно единственное), отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у кредиторов, невозможность заемщика официально подтвердить свои доходы, т.к. белых, официальных доходов заемщика бывает недостаточно для получения кредита. Правда, последний фактор по-настоящему принципиален только для Сбербанка. Остальные кредиторы готовы индивидуально рассматривать возможность предоставления ипотечного кредита, если заемщик, к примеру, принесет с работы справку о зарплате, свидетельство о регулярном поступлении средств на счет в банке, что также позволит ему взять желаемый кредит.

Для справки

Ипотечный калькулятор можно найти на сайте любого банка, занимающегося ипотекой, вбить в программу требуемые цифры и определить, не отходя от компьютера, на какой ипотечный кредит при определенном доходе и возможности оплатить первоначальный взнос в состоянии рассчитывать потенциальный заемщик.

Дата публикации: 10:35 01 декабря 2004

Источник: bpn.ru