В области вспомнили о земельно-феодальных отношениях

Еще в прошлом году мы писали о приоритетном национальном проекте «Гражданам России — доступное и комфортное жилье», что он буксует, значит, пора искать виновных. «В течение последнего года тот или иной чиновный палец не раз указывал на «некие структуры», прибравшие к рукам земли в Подмосковье в корыстных целях», — было напечатано в статье «Девелоперы предпочитают точечное строительство. Городов» (№ 52 (312) от 25 декабря 2006 года).

Еще раньше, в августе прошлого года, мы высказали такое соображение: «Некоторые из структур, скупивших прилегающие к столице земли, имеют влиятельных покровителей, но часть земли успели скупить мелкие частники, имеющие лишние деньги, которые надо куда-то вкладывать. До поры до времени их особенно не беспокоят. Но как только принимается решение о строительстве, таких владельцев подвергают столь грамотному воздействию, что до открытого конфликта дело обычно не доходит». Впрочем, арест главы компании «Вашъ финансовый попечитель» и ряд уголовных дел против других компаний-землевладельцев показывают, что побеспокоили далеко не мелких частников и вовсе не скрытно.

Кадры для лесопилок

Москва для нацпроекта «Гражданам России — доступное и комфортное жилье» — это не каждый десятый или двенадцатый, а каждый четвертый гражданин (если отбросить население деревень и малых городов, о которых заботиться централизованно не принято). Схожая ситуация и с Санкт-Петербургом, где город и область — разные субъекты Федерации. Конечно, Москва и Питер — не вся Россия, но, не решив жилищный вопрос в столицах, говорить об успехе проекта будет сложно.

Что же происходит в Подмосковье? В целом — то, что ожидалось еще год назад, когда всем, кроме самих разработчиков проекта, стало ясно, что он не работает. И даже если заработает, одним многоэтажным строительством по старым схемам жилищную проблему не решить. В марте прошлого года президент Владимир Путин обмолвился, что пора бы перестать гнать кругляк в Финляндию и пора бы найти ему применение в России для мебельной промышленности и малоэтажного домостроения.Вскоре тему подхватил вице-премьер Дмитрий Медведев, рассказав на совещании правительства о преимуществах малоэтажного строительства, в том числе традиционного для России — деревянного. И уже прямо увязал его с нацпроектом. Казалось, окончательный выбор сделан и главная проблема теперь — рабочие кадры для лесопилок (об этом сообщил министр регионального развития Владимир Яковлев).

Вопрос горбылем

И почти сразу компании, занимающиеся малоэтажным домостроением, одна за другой принялись созывать пресс-конференции и втолковывать журналистам, что мощности по производству деревянных домов можно развернуть в течение считанных месяцев, что малоэтажное домостроение коренным образом решает проблему нехватки цемента и некоторых других стройматериалов.

При этом себестоимость дома под ключ называлась такая — от $250–300 за 1 кв. м, в глазах журналистов читался единственный вопрос: кто, что и каким образом хочет на этом заработать? Напомним, это были апрель и май 2006-го, когда цена московского «квадрата» преодолевала расстояние между $3,5 тыс. и $4 тыс. Но устроители пресс-конференций ясности в главный вопрос не вносили, скромно упоминая лишь о необходимости «создания условий» для них. Вот такие рыцари домостроения. Бескорыстные и безземельные.

Если человек говорит, что ему ничего не нужно, значит, ему нужно все. А все — это земля. Конечно, никто прямо не скажет: «Отнимите землю у них и отдайте ее нам», — но лейтмотив обсуждения вопроса малоэтажного строительства в Подмосковье сводился и сводится к нехитрому утверждению: «Спекулянты нахапали земли и тормозят жилищное строительство. Пора принимать радикальные меры». Тут, правда, возникает пара вопросов.

Весна на Заречной улице

Первый вопрос очевиден. Каким образом решение земельного вопроса, скажем, в Московской области поможет решить жилищную проблему в Москве? Сообщения о москвичах, приобретающих недвижимость в Подмосковье (будто бы до 40% покупок), в целом верны, но речь в первую очередь идет о тех, кто покупает второе жилье в коттеджных, дачных поселках и садовых товариществах. Желающих отказаться от «московской прописки» слишком мало, чтобы говорить о массовом явлении.

В любом случае странно рассматривать проблемы граждан, прикупающих коттедж в поселке бизнес-класса, как имеющих отношение к нацпроекту. Решать же социальные проблемы, предоставляя москвичам жилье в другом регионе, не позволяют ни здравый смысл, ни действующее законодательство. На тех же основаниях можно предложить москвичам, например очередникам, жилье в Тульской или Ивановской областях.

Программа «Жилище», лежащая в основе нацпроекта, декларирует ведущую роль центра и регионов в ее осуществлении. Однако жизнеспособность такого подхода сама по себе вызывает сомнения: во многих странах ключевое звено жилищного строительства — муниципалитеты. Да, есть очень сложные, например, высотные проекты, подразумевающие большие организационные усилия, инфраструктурную подготовку, вмешательство в городской ландшафт и т. п. Но это сотые доли процента общего объема жилищного строительства.

Вообще же дом, даже построенный по индивидуальному проекту, — сооружение достаточно простое, не требующее массового героизма рабочих и их начальников. В европейском мегаполисе власти округа с населением 150–200 тыс. жителей вполне способны планировать жилищное строительство на своей территории, заключать соответствующие договоры, контролировать их выполнение.

У нас же можно наблюдать в кулуарах совещания, как мэр не слишком большого города доказывает федеральному министру, что если поднять микрорайон в заречной части, то город избавится наконец от последствий ордынского ига и потянет в светлое будущее все Поволжье. После чего просит разъяснить, как правильно составить заявку.

Так можно договориться до реформы местного самоуправления (отложена до 2009 года), налоговой реформы и т. п., а на нацпроекте придется поставить крест. Условимся, что мы идем своим путем, который приведет куда надо.

Эпоха первичного накопления

Второй вопрос несколько сложнее. Почему спекулянты не испугались? «Государева воля» была высказана настолько недвусмысленно, что любой здравомыслящий землевладелец (назовем его лендлордом или латифундистом) должен был немедленно приступить к строительству «доступного и комфортного». Или продать без оглядки свои подмосковные «два с половиной Люксембурга».

Краткий ответ парадоксален: никакой земли у «лендлордов» не было. Они скупали паи (а то и доверенности на управление паями!) акционерных сельскохозяйственных предприятий, образованных на месте бывших колхозов и совхозов. Кроме того, в подавляющем большинстве случаев крестьяне лишились паев еще в начале и середине 1990-х, когда «латифундистов» и в помине не было. Зато появились «бароны» — бывшие руководители коллективных и советских хозяйств.

Впрочем, распродавать землю с солидным кушем могли тогда лишь немногие счастливчики. Многоэтажное строительство в первой половине 1990-х почти остановилось, а регулярные коттеджные поселки казались сказкой из чужой жизни. Продавать удавалось лишь угодья, глубоко врезавшиеся в городскую черту или хотя бы примыкавшие к стародачным поселкам.

«Солидный куш» первых лет — это десятки гектаров «за джип и бутылку коньяка». Ведь покупателям приходилось как-то оформлять эти сделки, предстояло как-то переводить землю из категории сельхозназначения в земли поселений. Иногда покупателям это удавалось, но чаще строили «так», на основе устных договоренностей с администрацией.

Скромное обаяние латифундистов

В 2001 году Дума приняла Земельный кодекс, провозглашавший свободное владение, пользование и распоряжение землей. В том же году в Подмосковье, а именно на Рублево-Успенском шоссе, сдали первый регулярный коттеджный поселок. Через пару месяцев один из журналов о недвижимости опубликовал карту, из которой следовало, что строятся или планируются еще два десятка поселков. Тут уж последний дурак понял: землю надо покупать.

И тогда пришли «латифундисты». Весьма вдохновил скупщиков вступивший в силу в январе 2003 года Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Всего в течение двух лет большая часть земель (вернее, паев) ближнего и среднего Подмосковья была скуплена десятком бойцов совсем другой весовой категории, нежели бывшие председатели колхозов.

Кто они, «латифундисты»? В большинстве случаев мы знаем только имена «управляющих», но отнюдь не самих землевладельцев. Они не однородны. Из дюжины крупнейших компаний одна откровенно близка к администрации Московской области и еще две, очевидно, хорошо защищены на не менее высоком уровне. Но понятно, что и остальные — люди очень серьезные. Никому не могло прийти в голову, что рядом с ними разминаются бойцы еще более тяжелой весовой категории. Подставили основную массу «латифундистов», или все произошло в соответствии с трудноформулируемыми законами российского бизнеса, но «лендлорды» оказались в западне.

Во что вляпались?

«Бароны» могли продать свою землю (паи) целиком, оптом. И раствориться в других бизнесах. «Латифундисту» продать свое счастье целиком некому. Застройщикам требуются относительно небольшие, правильно оформленные участки. А многострадальные паи вообще никому не нужны. Миллиардов долларов для оформления земли в собственность у новых землевладельцев нет, точнее, есть, но нет желания единовременно рисковать огромными суммами.

«Лендлорды» не сидят «собаками на сене». За последние три–четыре года построены десятки коттеджных поселков, и ежемесячно сдается в эксплуатацию один–два. Это значит, что с большим трудом, но новым землевладельцам («паевладельцам») удается оформлять право собственности и перевод земли из сельхозназначения в земли поселений, продавать готовые участки девелоперам.

В предложении всегда имеется несколько десятков участков свыше 100 га только в зоне до первой «бетонки». Но для того, чтобы такими темпами застроить «нахапанную землю», потребуется сотня лет. И это уж точно не вина «латифундистов».

Нехороший синдром

Действительно, трудности с переводом сельскохозяйственных земель в земли поселений (именно они влекут большую часть затрат, едва ли не 90%) объяснить здравым смыслом невозможно. Сельское хозяйство в Подмосковье никогда не было особенно прибыльным. Землевладельцы в один голос заявляют, что оно приносит им одни убытки, и этому можно верить. А заниматься хозяйством, платить налоги и засевать участки хотя бы «для виду» (пока есть надежда продать его под коттеджи) приходится: иначе землю просто отнимут: с ненадлежащим использованием земли у нас строго.

Тот, кто грозится покарать спекулянтов и одновременно рассказывает о необходимости развивать агрокомплекс Подмосковья, ведет вполне понятную игру. Хуже с теми, кто обещает застроить область копеечными коттеджами, если ему «создадут условия».

«Отнимите у них и отдайте нам, у нас получится» — это весьма свойственный российскому бизнесу синдром свиньи на бойне (животное, оказавшись в убойном загоне, будто теряет свою обычную сообразительность и спокойно поедает потроха своих предшественников). Если же вы при этом понимаете, что дело не в том, кому принадлежит земля (паи), а в несовершенстве законодательства о переводе сельхозземель в земли поселений, и добавляете, что у вас получится только при усовершенствовании законодательства и его безупречном исполнении, то какой тогда смысл передавать землю вам, голубчикам? На бойню так на бойню. Или в сторонку.

И кто уж точно ничего не получит, так это крестьяне. У них землю (паи) забрали «бароны», у «баронов» — «лендлорды». Кто заберет у последних, пока неизвестно, но вряд ли это будут рыцари. Скорее это будут те, кого можно назвать «королями». И они будут добросовестными приобретателями. Ну, Гражданский кодекс вы знаете.

В атаку, назад!

Кажется, «лендлорды» поняли опасность своего положения еще весной 2005 года. Тогда в СМИ прошла волна сообщений, исключительно интересных как образцы победных реляций при поспешном отступлении. Передадим одно из них так: «150 тыс. га подмосковной земли сменили собственника!», «Как стало известно, компания N скупила в нескольких районах Московской области около 150 тыс. га земли». И это было абсолютно честное сообщение. Если не считать яркого новостного антуража, рассчитанного на демонстрацию успеха.

При внимательном изучении данных аналитики могли бы отметить, что компания: а) не вчера купила, а в течение нескольких лет скупала земли в этих районах; б) сегодня занята продажей 50 тыс. га; в) по некоторым данным, в собственности компании находится не 150 тыс. га, а почти вдвое меньше. Вывод: компания не входит на рынок, а, скажем так, корректирует свое присутствие на нем.

Изучая сегодняшние анонсы о гигантских проектах некоторых компаний, не поленитесь обратить внимание и на их деятельность в обратном направлении.С осени 2005-го по осень 2006-го схлестнулись две противоположные тенденции: цены растут — это хорошо, благодаря тем же ценам обостряется жилищная проблема — это плохо. Ко второму присоединился мощный политический фактор в виде предстоящих выборов. Компании-землевладельцы стали одна за другой анонсировать мегапроекты «новых городов» — на миллионы квадратных метров жилья и вполне реальные. Все они анонсируются на «после 2008 года», но это не гигантские коттеджные поселки-пригороды, как следовало бы ожидать из анонсированного правительством поворота программы «Жилище».

Это проекты, предусматривающие большей частью многоэтажную застройку. Можно предположить, что компании-землевладельцы допускают вероятность того, что сумеют осуществить какие-то проекты. Но при этом считают, что никакие местные, региональные или федеральные структуры не создадут всеобщих и равных условий для коттеджного строительства ни в секторе de luxe, ни тех самых «от $250–300 за 1 кв. м». Не шевельнут пальцем, чтобы действительно создать хоть какие-то преференции малоэтажному строительству в обеспечении дорогами, электричеством, газом, прочей инфраструктурой. Все это и для всех — товар, имеющий «две разные цены».

Идеи руководства страны и реалии строительного рынка живут сами по себе. Соединение бизнес-проектов и государственных программ уже 15 лет осуществляется все по той же схеме. А у многоэтажной застройки «нового города» жильем эконом-класса шансов добиться хоть какой-то поддержки (правильнее сказать — послаблений) чуть больше. Хотя бы послаблений во времени (на «после 2008 года»), чтобы с наименьшими потерями покинуть поле боя. Выводы о судьбе нацпроекта оставляем читателям.

Дата публикации: 12:17 29 мая 2007

Источник: bpn.ru