Затишье перед…

Стагнация на московском рынке недвижимости продолжается. На этот раз прогнозам аналитиков, похоже, суждено сбыться - судя по всему, цены на столичное жилье действительно не будут повышаться до осени. Во всяком случае, летом вступает в силу сезонный фактор, который сдерживает рост стоимости квадратов, и оснований полагать, что на этот раз традиция будет нарушена, вроде бы нет. Зато в более долгосрочной перспективе прогноз для покупателей малоутешителен - цены снова пойдут вверх.

Коррекция или?..

Прежде чем строить прогнозы на будущее, необходимо разобраться, что происходит с рынком в настоящее время. Большинство материалов в прессе напоминает победные реляции с фронта - "Ура, мы ломим, гнутся цены". Тема стала настолько модной, что мои знакомые - молодые менеджеры - после выходных на обеде обсуждают не подробности удачного отдыха, а перспективы инвестиций в московское жилье. И соглашаются, что лучше купить квартиру в Новосибирске - там цены ниже, меньше минимальный порог вхождения для инвестора, а перспективы роста выше. И вообще, московский рынок скоро упадет.

На робкий вопрос: "Почему?" можно получить массу убедительных на первый взгляд ответов. От вполне логичного, хотя и не слишком обоснованного "Не могут же они расти вечно" до уже порядком набивших оскомину разговоров об инвестиционном жилье, которое вот-вот массово выведут на рынок. И тогда наверняка…

Действительно, ситуация на рынке серьезная, хотя и не совсем однозначная. Как утверждает аналитик, мнение которого приводит газета "Известия" в номере от 7 мая, "остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов".

Действительно, цены после зимней спячки не возобновили свой рост даже в обычно активный весенний период, когда жилье раскупается, как горячие пирожки. Более того, отмечается снижение - за апрель-май они упали, по разным оценкам, на 2 процента. Тот же аналитик делает вывод, что "нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года".

Вероятно, она уже оказалась таковой. Однако после бурного ралли годичной давности это не воспринимается так остро - что такое 2%, когда при средней заработной плате в Москве $500-700 стоимость 1 квадратного метра по-прежнему превышает $4 тысячи? Еще меньше хочется соглашаться с термином коррекция - к событиям на рынке в целом он явно неприменим. Куда больше подходит термин, который использовала газета "Коммерсантъ" (номер от 25 мая), обозначив происходящее, как "мягкую корректировку".

Действительно, больше похоже, что рынок отыгрывает последствия периода активного роста, когда дорожало и раскупалось решительно все. Сейчас ситуация принципиально иная. "Переоцененное в прошлом году жилье дешевело быстрее всего, а цены на некоторые объекты первичного рынка повысились". На рынке наступает равновесие, вызванное тем, что обе стороны похоже заняли выжидательную позицию. Покупатель ждет долгожданного обвала, чтобы не упустить возможность купить подешевле. А риэлторы убедили не только самих себя, но и владельцев той самой инвестиционной недвижимости в том, что снижения не будет. Во всяком случае "выброс" инвестиционных квартир на вторичном рынке сократился за прошедший месяц более чем в два раза - с 10 до 4 тысяч.

Видимо, это связано с тем, что из рынка вышла часть мелких инвесторов и остались крупные игроки, которые могут себе позволить держать убыточную позицию в течение долгого времени, зная, что в дальнейшем они отыграют потери.

Не исключено, что наиболее правильным термином, применительно к рынку московской недвижимости в настоящее время, стала бы консолидация. Платежеспособный спрос был серьезно вымыт в период роста, и теперь покупатели вынуждены набираться сил и копить деньги. Население столицы растет. А это значит, что без работы риэлторы не останутся в любом случае.

Мой самый дорогой город

Как известно, существует негласное деление на Москву и всю остальную Россию. И жители последней относятся к тем, кто обитает в первопрестольной с изрядной долей скепсиса, если не сказать больше. Что не мешает остальной России стремиться в столицу. Не будем разбираться, чем так притягательна Москва. Для нас гораздо важнее, что это стремление создает главный фактор для роста рынка в долгосрочной перспективе. У любого мегаполиса есть пределы роста. Вот и Москва уже сегодня находится на стадии исчерпания резервов. Строители все больше говорят о том, что свободных мест для новых масштабных проектов практически не остается. Поэтому через какое-то время стоит ожидать уменьшения объемов нового жилья и, следовательно, роста цен на него.

Особенно это актуально для дорогих районов. Так называемая "золотая миля" уже освоена, и строители ищут ей замену. В настоящее время Москва занимает только 11 место в списке самых дорогих городов мира, однако, как пишет "Коммерсантъ" в номере от 10 мая, "через десять лет Москва сместит Лондон и станет лидером по ценам в этом сегменте рынка". В британской столице при этом за 1 кв. м покупатели выкладывают ?36,8 тыс., причем изрядная доля "вины" в этом также лежит на России - умеют ее граждане "разогревать" рынки жилья - что уж тут поделаешь. "59% всей дорогой недвижимости в Лондоне принадлежит иностранцам, в первую очередь, европейцам, половину из которых составляют россияне. Именно этой столь высокой популярностью лондонской недвижимости среди иностранцев и объясняют специалисты рост цен на нее, что усугубляется еще и нехваткой качественного жилья в городе", - пишет издание. Не правда ли знакомая картина?

Знакома она и авторам исследования, на которое ссылается в своем материале газета. Две истории настолько похожи, что "буквально через десять лет Москва сможет составить достойную конкуренцию Лондону по ценам на новое жилье в престижных районах. Ввиду того, что предложение в этом секторе очень невелико и перспективы увеличения элитного жилого фонда незначительны, спрос на дорогую недвижимость в Москве очень велик", - считают авторы исследования. И причисляют российскую столицу к "главным городам будущего на рынке дорогой недвижимости".

Газета "Ведомости" (11 мая) дает этому факту простое объяснение - в развивающихся странах, к которым относится и Россия, богатые люди богатеют более быстрыми темпами, чем это происходит в уже развитых государствах. Россию авторы доклада отнесли к числу классических плутономик - стран, где самые богатые сосредоточили "непропорционально большую" долю национального богатства. "Развитие плутономики ведет к быстрому росту цен на предметы роскоши и особенно на элитную недвижимость", - объясняет автор.

Наука обещает: будет дорожать

Впрочем, в элитной недвижимости проживает крайне незначительная часть наших соотечественников - подавляющее большинство людей интересуют совсем другие сегменты рынка жилья. Что будет с ними и стоит ли ожидать резкого падения в более долгосрочной перспективе?

Очень многие специалисты считают, что несмотря на все последние события, в дальнейшем нас ждет рост и в других сегментах. "Рынок покупателя", который вроде бы начал складываться в последнее время, просуществует недолго, прогнозирует журнал SmartMoney в номере за неделю с 14 по 20 мая. Уже сейчас отмечается рост спроса на ипотечные кредиты, что позволяет предположить, что возобновится и рост цен. Когда это произойдет? Одни считают, что уже нынешней осенью, другие дают рынку на раскачку полгода. Автор материала указывает, что несмотря на то, что прошлогоднее “ралли” исчерпало возможности для роста, если ситуация в экономике не ухудшится, "к 2009 г. покупатели накопят достаточно денег, чтобы снова двинуть цены вверх".

Рост прогнозируют и исследователи, незаинтересованные в повышении стоимости московского жилья и основывающиеся исключительно на научном подходе. Ученые создали модель, которая учитывает множество экономических показателей, влияющих на цены. Это позволяет лучше понять взаимодействие разных факторов и с более высокой точностью прогнозировать дальнейшее поведение цен. “Итог неутешителен для покупателей — цены на первичном рынке жилья будут расти”, - подводит итоги исследования "Коммерсантъ" (25 мая). В 2007 году средняя стоимость квадратного метра, по мнению ученых, вырастет с 76,8 до 88,7 тыс рублей. Этому будут способствовать падение доллара и инфляционные процессы, а также ситуация в стране. "Любое развитие политической ситуации приведет к росту цен: либо к концу 2007 года стабилизируется политическая ситуация (возникнут конкретные претенденты на президентский пост), что создаст определенность у платежеспособной категории населения и активизирует ее, либо, наоборот, ситуация дестабилизируется, а недвижимость по-прежнему останется самым надежным сохранением средств", - уверен один из авторов исследования.

Ждать радикального изменения ситуации не приходится. Журнал "Эксперт" (28 мая - 3 июня) предполагает, что единственное, что способно сделать жилье доступным - крупномасштабное строительство малоэтажных домов по современным дешевым технологиям. Однако в этом сомневаются участники рынка, причем аргумент приводят вполне серьезный. "Средства вкладывают, чтобы заработать, а не демпинговать", - утверждают они, а значит, ждать дешевого предложения бессмысленно.

Правила съема

Тем, кто не может купить квартиру, остается ее снимать. Лето - хорошая пора для арендаторов. Обычно в июне-июле наступает относительное затишье, которое сменяется осенним всплеском. Поэтому тем, кто хочет найти жилье по приемлемой цене, стоит поторопиться. Тем более, что рост цен многие аналитики прогнозируют и на этом рынке.

Впрочем, ситуация тут еще более неоднозначная, чем на рынке покупного жилья. С одной стороны, сдача недвижимости в аренду стала делом не слишком прибыльным - она снизилась в два раза и приносит около 5% годового дохода. Самый простой способ поднять доходность - повысить арендную плату. Между тем, как отмечает журнал "Собственник" (11 мая), "даже нынешний уровень цен уже тяжел для арендаторов". Минимальная стоимость аренды квартиры в Москве - около 650 долларов.

За эту сумму можно получить однушку в непрестижном районе на окраине города. И если повышение ставок состоится, то люди скорее всего переместятся в города Подмосковья". Вообще, издание не слишком оптимистично оценивает будущее рынка аренды. “С уменьшением спроса "уменьшится и предложение, поскольку владельцы "лишних" квартир начнут их продавать, пытаясь сделать другие, более выгодные вложения", - прогнозирует автор. То, что случится в этом случае, вынесено в заголовок материала - столичный рынок аренды жилья может опустеть.

Дата публикации: 13:03 31 мая 2007

Источник: bpn.ru