"Вина" ипотеки в росте цен на жилье и ее судьба при стабильном рынке недвижимости

Ипотека для россиян является сейчас чем-то вроде Политбюро для советских людей – все знают, что это такое, но в жизни мало кто видел. С самых высоких трибун звучат призывы "расширить и углубить" проникновение ипотечного кредитования в массы, поскольку это единственный реальный способ решить жилищную проблему.

Однако нацпроект "Доступное жилье" буксует, во многом из-за того, что граждане не спешат воспользоваться для решения квартирного вопроса этим обычным для жителей большинства стран средством. Почему? Ответ на этот вопрос лежит на поверхности. Первая причина: народ слишком мало, несмотря на усилия журналистов, знает об ипотеке и попросту боится связываться с банками. Вторая – не в привычках нашего человека просчитывать свою жизнь на столь долгий срок /10-20, а то и более лет/. За годы рынка менталитет пока не успел перестроиться на западный манер, да и вера в появившуюся в последние годы стабильность не сильна. И, наконец, третья причина, она же главная: у людей просто нет денег. Например, средний ежемесячный взнос за ипотеку в столице составляет 1-1,5 тыс долл в месяц, а это для большинства граждан непосильно.

Между тем, застройщики и банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, активно продвигают эту идею среди населения. И действительно, цифры статистики говорят о том, что ипотека в России развивается стремительными темпами. Согласно данным, озвученным во вторник на заседании круглого стола Фонда "Институт экономики города", если в 2005 г число сделок составляло всего 3 проц от общего объема на вторичном рынке, то в 2006 г этот показатель вырос вдвое. Однако этот рост можно сопоставить с ростом числа продаж китайских автомобилей в России. По сравнению с почти полным отсутствием в прошлые годы, китайский автопром, придя на наш рынок, сразу "дал" взлет в несколько сотен процентов. Но в абсолютных величинах эта цифра все равно крайне мала, и в реальности китайский автомобиль на улицах, к примеру, Москвы можно увидеть нечасто. Но вернемся к ипотеке. По словам экспертов, принявших участие в заседании, стабильность, наблюдающаяся сегодня на столичном рынке жилья, свидетельствует об установлении взаимосвязи между спросом и предложением. А это, в свою очередь, напрямую влияет на рост ипотеки.

По словам президента Фонда Надежды Косаревой, этот рост обусловлен несколькими основными факторами. Прежде всего, макроэкономическими: уменьшением инфляции и ростом реальных доходов населения. Третья причина – законодательные изменения, благоприятствующие развитию ипотеки и сделавшие ее удобной как застройщикам и банкирам, так и потенциальным клиентам. Все это в совокупности привело к тому, что объем ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, превзошел аналогичный показатель 2005 г в 6,2 раза. А это, в свою очередь, 2,4 раза больше, чем было запланировано на 2006 г, сообщила Н.Косарева.

Но и ипотека влияет на рынок недвижимости, равно как и сам рынок влияет на нее. Широко распространено мнение о том, что ипотечное кредитование поднимает цены на квартиры. Дескать, доступная ипотека увеличивает спрос, за которым не успевают объемы предложения. Это утверждение опроверг вице-президент Всероссийской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, если такое влияние и есть, то весьма опосредованное. Собственно, сама ипотека не является ключевым фактором подорожания на рынке жилья. Гораздо большее значение имеет рост цен на энергоносители и увеличение доходов в различных секторах экономики. Наиболее энергично, по данным Фонда, ипотека развивается сейчас в регионах, где доходы населения стремительными темпами приближаются к московским. Но в таких регионах резко увеличиваются и цены на жилье, ведь растущий спрос сталкивается с ограниченными объемами предложения качественных объектов, отвечающих потребностям сегодняшнего дня.

В Москве же, по словам К.Апрелева, роста цен, подобного тому, что был в прошлом году, не ожидается. Платежеспособный спрос здесь упал, а предложения появилось больше. Сейчас на столичный рынок выходят спекулятивные квартиры, которые в свое время были приобретены с инвестиционными целями. Интерес к покупке, между тем, падает, поскольку после гигантского скачка цен люди предпочитают подождать удешевления.

И вообще, по мнению эксперта, непосредственное влияние ипотеки на конечную цену жилья невелико хотя бы потому, что ее доля на рынке, несмотря на взрывной рост, пока мала. В 2006 г среднестатистическая семья могла приобрести стандартное жилье, используя ипотечный кредит, лишь в шести субъектах Российской Федерации. Это Камчатка, Тюменская и Калининградская области, а так же Еврейский, Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Как видим, в первую очередь речь идет о "сырьевы" регионах, где зарплаты высоки, а цены на недвижимость пока ниже московских. Калининград же и Камчатка получают деньги от прямых контактов с зарубежьем, поскольку напрямую связаны с Европой и Азией. Жилье же там, как мы понимаем, тоже по сравнению с московским стоит вполне "вменяемых" денег. В целом по России за последние два года число семей, имеющих возможность приобрести соответствующее их потребностям жилье, увеличилось на 10 проц – с 9 проц в 2004 г до 19 проц в 2006-м.

Кстати, о потребностях. Как отметила Н.Косарева, россиянам пока не свойственно здраво определять, какое жилье они смогут "потянуть" реально. Поэтому, отвечая на вопрос, удовлетворяет ли их обеспеченность жилплощадью, они начинают фантазировать, например, о том, что хотели бы жить в квартире бизнес-класса огромного метража. И никто не задумывается, что в реальности на такое жилье они никогда не заработают, мало того, не будут в состоянии его содержать. На Западе, который живет в рынке уже не первое столетие, граждане привыкают мыслить ценовыми категориями уже с пеленок. Поэтому они не мечтают о роскошных особняках, если могут лишь снимать апартаменты на окраине. И – да, они довольны этими апартаментами, если за свои деньги получают оптимальное в данном ценовом сегменте предложение. В России же то жилье, которое мы можем получить, исходя из наших средств, вполне сносного качества. Но радует то, что в последнее время россияне перестали гнаться за пресловутыми "метрами", обращая больше внимания на другие, не менее важные характеристики жилья. Многие застройщики даже вернулись к строительству квартир меньшего метража, поскольку они более востребованы. Все это, по мнению эксперта, говорит о том, что рынок входит в стадию зрелости.

Еще один признак этой зрелости – быстрое удешевление переоцененных ранее квартир. В период резкого взлета цен, в 2006 г, потребители скупали все, что попало – "а вдруг еще сильнее подорожает", тем самым способствуя дальнейшему росту цен. Так и получалось, что "однушки" в панельных домах уходили по цене чуть ли не 200 тыс долл за квартиру, а цена метра в Сокольниках, всегда считавшихся элитным районом, лишь на 50 долл превышала стоимость того же метра на Преображенской площади. Сейчас, когда рынок утих, происходит обратная переоценка. То, что стоит своих денег, снижается в цене медленно, низкокачественное жилье дешевеет быстро. В перспективе, по мнению участников дискуссии, опережающими темпами будут падать цены на упомянутое плохое жилье и "элитку". Исходя из этого банки, выдающие ипотечные кредиты, должны уделять особое внимание секторам, где удешевление наиболее вероятно. Иначе у них есть риск получить в залог стремительно дешевеющую и низколиквидную квартиру.

Что касается перспектив рынка ипотеки, то участники обсуждения пришли к выводу, что время покупки жилья с помощью ипотечного кредита с инвестиционными целями прошло. Роста на 100 проц в год больше нет и вряд ли будет, а аренда приносит лишь 3-4 проц годовых, что не отбивает затрат. Сейчас проще положить деньги на банковский депозит под 8 проц годовых, а то и рискнуть с помощью ПИФов, где доходность еще выше.

В целом стабилизирующийся рынок положительно влияет на развитие ипотеки. Реальный спрос, хоть и снизился, все равно присутствует, предложение – тоже, цены находятся под контролем. Значит, в перспективе ипотечное кредитование будет развиваться по нарастающей, пусть и не на 100 проц в год. Ведь первоначальный спрос давно выбран, т.е. все, кто хотели взять кредит, сделали это еще до подорожания. И даже те, кто планировал "ввязаться" в ипотеку через пару-тройку лет, поддавшись ажиотажу, поспешили зафиксировать для себя стоимость, пока цены не выросли еще больше. Теперь взявшие кредит понемногу его выплачивают, а те, кто не решился на это, ожидают снижения цен. Будет ли оно – пока под вопросом.

В свою очередь, ипотека не оказывает серьезного влияния на стоимость жилья. Удорожание будет примерно равно официальному уровню инфляции. Очередной резкий скачок возможен лишь в том случае, если объем предложения на рынке не увеличится, зарплаты не вырастут, а экономическая ситуация в стране и мире не претерпит никаких изменений, считают участники обсуждения. Как мы понимаем, на деле такой вариант выглядит почти фантастическим. Особенно в том, что касается отсутствия новых предложений. Уж строить-то у нас не перестанут, даже при том, что прибыльность застройщиков снизилась из-за роста себестоимости и снижения цен.

Дата публикации: 10:37 01 июня 2007

Источник: bpn.ru