Недвижимость в Москве: рост или стабильность

С 1 декабря департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) повысил стоимость наиболее ликвидного жилья.

Наибольший подъем цен коснулся квартир в новых объектах ДИПСа на ул. Дружбы, вл. 4 (ЗАО) и ул. Наличная, д. 3 "А", стр. 1 (ЮВАО), а также в жилом комплексе "Черемушки" на ул. Кржижановского (ЮЗАО). Повышение цен составило от 600 до 4400 руб. на 1 квадратный метр. В итоге средняя стоимость одного квадратного метра в квартирах на улице Дружбы выросла до $3230/кв. м, а в жилом комплексе "Черемушки" – до $1870.

Рынок недвижимости стоит уже полгода. Летняя стабилизация цен у многих вызвала серьезные опасения, наиболее пессимистические прогнозы предполагали дальнейшее развитие кризиса и обвал рынка. Но обвала не случилось. Стабилизация не повлекла за собой ожидаемого падения цен, и на московском рынке жилья осторожно начали играть на повышение.

Пробный шар запустил МИЭЛЬ: в октябре произошло относительно заметное повышение цен на ЖК "Гранд-Парк". (Результатом – по информации МИЭЛЬ – стал повышенный спрос на квартиры в этом жилом комплексе.) Теперь с похожим заявлением выступил ДИПС. Согласно решению межведомственной комиссии при правительстве Москвы по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, ДИПС предпринял внеплановое повышении стоимости жилья с 1 декабря по всем адресам, за исключением Куркина.

Необходимую "теоретическую" базу под повышение цен подвел руководитель группы маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов. По его словам, сейчас в Москве наблюдается повышение покупательной активности на рынке недвижимости: "Рост темпов продажи квартир в новостройках департамента в октябре – ноябре 2004 года позволяет говорить об активизации ценовых процессов на московском рынке недвижимости. Для нас активизация покупательского спроса – признак окончания застоя на рынке новостроек Москвы, – говорит Куприянов. – Объем продаж достиг уровня февраля – марта 2004 года. Этот фактор и определяет в перспективе положительную ценовую динамику. Правда, рост цен не будет таким бурным, как в конце 2003 года". Значительное влияние на оживление рынка, сообщил Куприянов прессе, оказал фактор "отложенного спроса".

По прогнозам ДИПСа, итоги продаж в ноябре на рынке недвижимости продемонстрируют дальнейшее повышение стоимости жилья в сегменте монолитно-кирпичного домостроения – до $1980--2000 за кв. метр против $1940 в октябре. Это значит, что общий рост цен на рынке жилой недвижимости в Москве составит 25--27% по итогам года. (Для сравнения: в 2003 году рост цен составил 45%.)

Однако, как заметил член национального совета Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник, небольшое повышение цен по мере приближения к концу строительства – вполне естественная вещь.

"Если бы рынок в данный момент не "стоял", – считает он, – подъем цен на завершенные объекты был бы куда более значительным. Но, с другой стороны, если бы в ДИПСе опасались, что в результате таких действий ликвидность объектов упадет, то вряд ли бы пошли на это повышение".

Не видит объективных причин для заметного роста цен на недвижимость и сертифицированный аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. "Пока рынок находится в состоянии равновесия платежеспособного спроса и предложения", – сказал он "Газете.Ru".

"И цены будут стоять до тех пор, пока платежеспособный спрос не увеличится, - считает Бекетов. – Других причин для роста цен нет и быть не может. Прогнозировать заметный рост цен на недвижимость можно, только если Центробанк увеличит объем денежной массы. А этого в ближайшей перспективе, думаю, наблюдаться не будет. Ипотека развивается очень медленно, законопроекты о доступном жилье не направлены на увеличение количества выдаваемых гражданам кредитов, они только формализуют понятия выдачи ипотечного кредита".

По данным Бекетова, в октябре 2004 года предложение квартир увеличилось на 23% по сравнению с теми же периодами предыдущих лет. Конечно, такой рост предложения – факт, который свидетельствует о снижении объема сделок, что в первую очередь не выгодно для продавцов – застройщиков и риэлтеров.

Что касается "отложенного спроса", то, как считают в аналитическом центре "Индексы рынка недвижимости" (IRN), он действительно отчасти имеет место. Очень многие покупатели сейчас как раз выжидают, но нельзя забывать о том, что есть категория участников рынка, которым необходимо провести сделку независимо от цен и ситуации на рынке. В IRN считают, что рынок вошел в нормальную стадию – не стагнации, а стабилизации, когда нет ажиотажа, нет инвестиционных покупок ("лишь бы что-нибудь купить – завтра все равно будет дороже"), продажи идут нормальными, разумными темпами.

Уровень цен стабилизировался, объем продаж тоже, и не исключено, что в этом состоянии рынок пробудет достаточно долго.

По наблюдениям Геннадия Стерника, признаки некоторого оживления рынка все же присутствуют. "Ситуацию на данный момент в большей степени определяют макроэкономические факторы, чем внутрирыночные, – говорит он. – Так что психологически все рассчитано очень точно (с объявлением ДИПСа о повышении цен на квартиры – ред.): люди напуганы падением доллара, ситуацией на фондовом рынке. В довершение всего на днях министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил о прекращении продолжавшегося с февраля оттока валюты из страны, о восстановлении финансовой ликвидности и о том, что в IV квартале даже отмечается положительное сальдо. А если это так, значит, начался приток в страну нефтедолларов и совокупная покупательная способность начнет расти".

Очевидно, что выжидать в надежде сэкономить (или накопить больше средств) потенциальный покупатель может лишь в условиях стабильного рынка.

Как только цены поползут вверх, возникнет некоторый ажиотаж – и число покупок сразу увеличится.

Поэтому новость о повышении цен выполняет, кроме прочего, и очевидную "рекламную" функцию – ничто так не подстегивает покупателя, как мысль об ускользающей из рук покупке.

Все эти доводы и рассуждения экспертов говорят о том, что делать выводы об общем начавшемся повышении спроса и росте цен на квартиры в Москве на основании ценовой политики ДИПСа было бы преждевременно. Как уже было замечено, дома в процессе их строительства всегда дорожают. Кроме того, ДИПС может готовиться к предстоящему росту цен на стройматериалы, а также закладывать в себестоимость увеличивающиеся тарифы на энергоносители и транспортные перевозки.

Другое дело, что мотивировать повышение цен можно по-разному. И строители, кровно заинтересованные в росте покупательской активности на московском рынке, само собой, должны использовать ситуацию максимально в свою пользу.

Так что слова о растущем рынке можно понять и как попытку этот рынок "расшевелить" и тем самым как раз и подтолкнуть к росту. Какой эффект произойдет от этих заявлений, начнется ли на рынке московских квартир "цепная реакция подорожания", столь выгодная застройщикам и риэлтерам, покажет ближайшее время.