Цены упали, чтобы подняться

В конце 2006 года журналисты практически всех изданий неустанно задавали экспертам столичного рынка жилой недвижимости один и тот же вопрос: что будет с ценами на жилье в следующем году и возможен ли их дальнейший рост.

Казалось, что иных тем для обсуждений, касающихся буквально каждого, просто не существует. Неважно, собирался человек покупать, менять, продавать квартиру, или нет, животрепещущая жилищная проблема, и невероятное прошлогоднее весеннее – летнее повышение цен на московские квадратные метры обсуждались в каждом доме, освещались в прессе и на телевидение.

Эксперты ссылались на мировую кризисную практику, цикличность развития рынка, высокие мировые цены на энергоносители, особенности отечественного строительного комплекса, дефицит площадок и недостаточный объем вводимого жилья. Рядовые граждане видели первопричину сложившейся ситуации в сговоре чиновников, приезжих, «скупивших все» и даже в возможной смене политического руководства страны. Аналитики рынка недвижимости сходились во мнении, что зимняя стабилизация продлится недолго. В качестве аргумента приводились факты крупных нефтедолларовых вливаний в экономику страны, общее повышение благосостояния населения и «почти» доступной ипотеки. Говорилось и о крупных бонусных выплатах сотрудникам ряда компаний и об отложенном потребительском спросе, который вот – вот вернется на рынок и непременно заставит цены «побежать» вверх. Но весеннего роста цен, вопреки прогнозам, не наступило. И теперь все с недоумением задают другой вопрос. Падение стоимости жилья – явление временное или это закономерный корректировочный процесс?

Предложение не рождает спрос

Причиной стабилизации и даже незначительного снижения цен на жилую столичную недвижимость является дисбаланс спроса и предложения, который наблюдался после резкого повышения цен. Спрос оказался неплатежеспособным. На безудержный подъем цен 2006 года первым отреагировал вторичный рынок. Он, как тестер, определил допустимый ценовой предел предложения, адекватный качеству жилья. Более консервативный рынок новостроек, развивающийся по собственной экономической модели, был вынужден подчиниться процессу ценовой стабилизации. Дальнейшее повышение стоимости квартир на первичном рынке грозил бы отказу покупателей от сделок и обращению их интересов в сторону вторичного или Подмосковного рынков. Справедливости ради стоит отметить, что некоторый ценовой прирост жилья еще ощущается в ближайшем Подмосковье, но, скорее всего, он обусловлен вытесненным с московского рынка потребительским спросом, и очень скоро застройщики будут вынуждены и там «подкорректировать» цены. Лариса Патлух, генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость» считает, что нынешняя стагнация на рынке объясняется тем, что во второй половине 2005 года и особенно в первой половине 2006-го цены росли слишком стремительно. «Тогда на волне ажиотажа покупали жилье те, кто в нормальных условиях сделал бы это позднее – люди задействовали все резервы, брали кредиты. Сейчас на рынке наблюдается реакция».

По данным "Росгосстраха" с ноября 2006 по апрель 2007 года квадратный метр жилья подешевел на 2,2 %, и к концу года жилые метры в Москве упадут в цене на 10-20 %, а в ближайшее 2 года цены на столичное жилье могу снизиться более чем на 40%.

По данным аналитического центра IRN.ru, с учетом статистической погрешности, средняя стоимость московского квадратного метра в апреле месяце опустилась на 0,5%, с $ 4218- до 4195 кв.м.. За первую неделю мая падение цен составило ещё 0,4%. В свою очередь, Центр стратегических исследований "Росгосстраха" провел анализ рынка жилья, из которого следует, что с ноября 2006 по апрель 2007 года квадратный метр жилья подешевел на 2,2 %, и к концу года жилые метры в Москве упадут в цене на 10-20 %. Эксперты не видят ничего настораживающего в этом процессе. «Если говорить о снижении цен, то под этими словами я понимаю достаточно серьезные изменения – минимум 20-25% за год, – говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», - пока никаких предпосылок к такому развитию событий нет.

0,1%, 0,5% в месяц – это всего лишь коррекция и не более того». За I квартал 2007 г. количество новостроек, предлагаемых на рынке Москвы, практически не изменилось. В то же время вывод на рынок ряда квартир, ранее придерживаемых девелоперами, привел к некоторому увеличению объемов предложения на первичном рынке по сравнению с дефицитным периодом (апрель-май 2006 г.). По оценкам аналитиков компании Blackwood, по состоянию на конец I квартала 2007 г. объем предложения увеличился на 10%.

По выводам того же Росгосстраха, на сегодняшний день справедливая цена жилых площадей в Москве составляет не более $3 тыс. за кв.м. ( в ближайшем Подмосковье – от 2300 до 2400 долларов) и в ближайшие два года цены на столичное жилье могут снизиться более чем на 40%. Оптимистичные прогнозы не могут не радовать рядовых покупателей недвижимости. Но очень огорчают продавцов. Еще больше они огорчают ту часть бизнесменов (иначе и не назовешь), которых принято называть «инвесторами в недвижимость» или гражданами, «приобретающими квартиры в инвестиционных целях». На доступном языке это означает: купить на начальном этапе строительства виртуальную квартиру задешево, и продать на выходе реальную задорого. В этом случае «продукт» отечественного домостроения мог приносить весьма существенные дивиденды. По данным компании Delta estate, в инвестионных целях в 2006 году приобреталось не менее 30 % ( по другим источникам - до 50% авт.) жилой недвижимости Москвы. Правда, управляющий партнер компании Delta estate, Елена Земцова оговаривается, что в элитном сегменте доля инвестиционных квартир меньше, чем в эконом и бизнес – классе, и , по ее данным, составляла порядка 20%., что обусловлено спецификой рынка и значительностью финансовых вложений. В нынешней ситуации, говорит Елена Земцова, жилая городская недвижимость приобретается теми, кому она действительно необходима.

По итогам четырех месяцев 2007 года, количество квартир, выставленных в продажу на вторичном рынке, увеличилось на 30%. Очевидно, это те самые квартиры, которые приобретались в инвестиционных целях, и теперь вышли на рынок продаж.

Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ» видит причину еще и в том, что с 2008 года начнется новый этап реформирования системы ЖКХ, и ремонт, и содержание жилого фонда будет возложено на владельцев квартир: «Самые старые и ветхие дома парадоксальным образом окажутся самыми дорогими в эксплуатации. Естественно, наиболее дальновидные собственники понимают это – и загодя начинают избавляться от подобных «сокровищ»,- говорит эксперт. Риэлторы отмечают, что с приходом «дополнительного объема» увеличилось среднее время экспозиции квартир. Если еще весной – летом 2006 года оно составляло 30-35 дней, то сейчас среднее время экспозиции квартиры составляет 70-90 дней, а иногда и больше. Это означает только одно: покупатели финансово и психологически не готовы к предложенным рынком ценам и его правилам игры, что, по мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, снижает покупательскую активность: «Вторичный рынок, в отличие от первичного, показал значительный рост объемов предложения, что в первую очередь связано с более быстрой реакцией продавцов, работающих в этом сегменте, на происходящие на рынке конъюнктурные изменения. В настоящее время все участники рынка жилья отмечают сохранение низкой активности покупателей, большая часть которых продолжает занимать выжидательную позицию, опасаясь выходить на рынок в условиях неопределенности относительно дальнейшего развития ценовой ситуации». « Все сказанное о стагнации актуально только по отношению к эконом-рынку, - справедливо дополняет Лариса Патлух,- Если же говорить о более дорогих сегментах, «бизнесе» и «элите», то там ни о каком торможении и не слышали. Спрос хороший, цены растут – правда, небыстро, на уровне 1-2% в месяц, но вполне стабильно».

Если говорить о дорогих сегментах жилья, «бизнесе» и «элите», то там ни о каком торможении цен и не слышали. Спрос хороший, цены растут – правда, небыстро, на уровне 1-2% в месяц, но вполне стабильно».

Корректировка неизбежна

Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», анализируя ситуацию на рынке, полагает, что сегодня корректнее говорить не о снижение цен, а о расслоении. «Серьезно дешевеют самые низколиквидные объекты – они с прошлой осени потеряли уже 10-15% цены, а если сделать поправку на торг (в прошлом году покупатели обычно не торговались, сейчас же – вовсю), то реальные цифры снижения достигают 20%. А современные качественные квартиры и сегодня продолжают дорожать».

Механизм спроса формирует неминуемое расслоение квартир по степени ликвидности, а это всегда отражается на уровне цен. Низколиквидные квартиры (пятиэтажки, плохая панель), стоимость которых на пике ажиотажного спроса была явно завышена в 2006 году, продолжают свое ценовое падение. Цена квартир в относительно новых домах (построенных за период 1990-2000 гг.) имеет слабовыраженную динамику падения цен. Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости считает, что московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах: «Это старые панель и кирпич 70-х и ранее годов постройки. Данное жилье не пользуется спросом, ввиду чего падение его стоимости может достигнуть 15-20% к концу года. Монолитное, кирпичное (качественный, не старый кирпич) жилье и сталинки на вторичном рынке так же являются переоцененным, но пользуются устойчивым спросом, (который в настоящий момент возвращается на рынок после длительного ожидания). Здесь коррекция цен будет не большая – не более 7-10% к концу года и само собой она будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения».

Дефицит всегда в цене

Но законы рынка таковы, что дефицит предложения на фоне устойчивого (даже не повышенного) спроса порождает увеличение цены товара, который нужен многим, но которого на всех не хватает. Елена Земцова отмечает: «Пока существует дисбаланс в показателе спрос – предложение, никакие ухищрения в законодательстве, никакие национальные и ипотечные программы не способны решить жилищные проблемы города. Существует дефицит новостроек и рынок вынужден использовать механизмы регулирования рыночных процессов». В I квартал 2007г. предложение незначительно превалирует над спросом, отсюда следует и постепенное снижение реальной цены на жилье.

В течение 2007 – 2008 гг., по утверждению московского правительства, планируется ввести около 10,1 млн. кв. м. жилья. Большую часть заявленных площадей город собирается направить на социальные жилищные программы, увеличив долю только муниципального жилья с 24% - в 2005 г. до 45% .- в 2007 г. Таким образом, дефицит жилья, предлагаемого к продаже, сохранится.

Согласно генплану развития Москвы, суммарный жилищный фонд столицы к 2020 г. увеличится до 220 – 230 млн. кв.м. В 2006 г. В Москве введено порядка 4,8 млн. кв. м. жилых площадей. В течение 2007 – 2008 гг., по утверждению московского правительства, планируется ввести около 10,1 млн. кв. м. жилья. Большую часть заявленных площадей город собирается направить на социальные жилищные программы, увеличив долю только муниципального жилья с 24% - в 2005 г. до 45% . - в 2007 г. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в столице 181 125 семей являются очередниками на улучшение жилищных условий, есть еще переселенцы, молодые семьи, военные и т.д. При этом количество жилья, поступающего на рынок свободных продаж, сократится в 2007 году на 300 тыс. кв.м. При легкой калькуляции получается, что 12 – 15 домов дополнительно отойдут на социальные нужды города.

Аналитики рынка прогнозируют постепенное снижение реальных цен до конца лета текущего года. Вечным этот процесс быть не может, и не позднее осени на рынок вернется и спрос, и начнется новый виток роста цен.

Дефицит жилья, предлагаемого к продаже, сохранится, и ни о каком выравнивании правил игры для всех участников рынка речи идти не может. При нынешних ценах уход с рынка части потенциальных покупателей, чей доход ниже $ 2000 на каждого члена семьи не выгоден абсолютному большинству сильных участников рынка. Увеличение числа сделок и восстановление утраченного покупательского интереса возможен только за счет снижения цен на жилье, пусть даже временного.

Аналитики рынка прогнозируют постепенное снижение реальных цен до конца лета текущего года. Как говорит Лариса Патлух, вечным этот процесс быть не может, и не позднее осени на рынок вернется и спрос, и начнется новый виток роста цен. Все определяет экономика, а материальное положение людей в России нормальное, и в Москве – тем более. Алексей Кудряшов добавляет: «Большая часть сделок откладывалась покупателями на 2-4 месяца ввиду необходимости понимания дальнейшей конъюнктуры цен, традиционного снижения потребительской активности этим летом в обоих сегментах рынка жилой недвижимости не предвидится. Потребительский интерес подстегнет и корректировка цен». Ну что же, посмотрим, как поведет себя рынок дальше. Ведь он такой непредсказуемый!

Мнения экспертов:

Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город»:

Если перед вами выбор: что покупать, то я бы для начала задала вопрос: для чего покупать? Если для того, чтобы жить, то это один подход. В этом случае нужно руководствоваться имеющейся суммой и тем набором потребительских качеств, которые хочется получить. Сейчас, слава богу, есть выбор… Если же речь идет о том, чтобы вложить деньги, то я бы сказала, что рынок подмосковных земельных участков кажется мне более интересным. В Москве более-менее интересными являются дома бизнес-класса – современные, обычно многоэтажные дома в традиционно престижных районах на западе и юго-западе города. Дом со всеми атрибутами – подземным гаражом, охраняемой территорией… Там, вероятно, нет какого-то безумного запаса по росту цены, зато есть качество и уверенность, что никаких ценовых колебаний не будет. Но в целом я бы советовала с московской и подмосковной недвижимостью не связываться – есть масса более интересных возможностей. Игра на бирже, покупка жилья за границей, где еще есть запас для роста цены. Даже по банковским депозитам сейчас доходность, безусловно, выше. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

Среди факторов, влияющих на изменение стоимости жилья в Москве можно отметить планируемое увеличение доли социального жилья, а также возможная корректировка правового поля, которое может быть спровоцировано принятием предложенных Министерством регионального развития поправок к небезызвестному закону о долевом строительстве. Суть предлагаемых поправок состоит в очередном изменении схемы финансирования долевого строительства: предлагается, что частные лица будут участвовать в строительстве путем внесения депозита на счет в банке, финансирующем возведение объекта.

Приобретение жилья в этом случае будет происходить исключительно посредством подписания договора купли - продажи в доме, сданном в эксплуатацию. При этом предполагается, что застройщик не сможет использовать привлекаемые банком средства до сбора полной суммы, необходимой для финансирования строительства (на период сбора средств компания может кредитоваться в этом банке), кроме того, привлекаемые ресурсы должны будут подлежать обязательному страхованию. В случае принятия указанных поправок, схема финансирования строительства усложнится и затраты застройщика возрастут, что неминуемо вызовет увеличение цен на первичном рынке жилья.

Еще одним фактором, который может повлиять на изменение цены в будущем является планируемая властями замена налога на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость, который предложено исчислять, исходя из оценочной стоимости объектов недвижимости, базирующейся на их рыночной стоимости. Введение единого налога на недвижимость физических лиц, по планам правительства, должно вызвать пополнение объема предложения (и, следовательно, снижение общего уровня цен на жилье) за счет снижения доли инвестиционных покупок на рынке недвижимости и вынужденных продаж имеющихся у населения «дополнительных» квартир. Однако, ввиду отсутствия единой методики массовой оценки объектов недвижимости, быстрая реализация подобной идеи оказалась невозможной, поэтому введение налога отложено до 2010 г.

Изменения цен в первом квартале

В течение I квартала 2007 г. на рынке жилой недвижимости Москвы продолжилась ценовая стабилизация, однако с сохранением повышательного тренда рост цен составил 4,2% и 3,1% на первичном и вторичном рынках соответственно.

Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank:

В 2006 году на первичном рынке элитного жилья наблюдался беспрецедентный рост цен – 92, 2%. Судя по тенденциям первого квартала 2007 года, цены будут продолжать расти, но такого роста в сегменте, как в прошлом году, не предвидится. По данным на I квартал 2007 года, рост цен составил 15,4%. Цены будут увеличиваться, в основном, за счет того, что предложение на рынке ограничено. Ситуация может несколько измениться с появлением крупных объектов, выход которых запланирован на конец 2007 – начало 2008 года. Увеличению объема спроса способствует стабильное развитие экономики России в целом.

Появляющиеся средства люди охотно инвестируют в недвижимость, как в один из динамично развивающихся сегментов рынка. Причем эта тенденция характерна не только для России. Состоятельные люди по всему миру считают инвестиции в жилую недвижимость стабильным гарантированным доходом, как свидетельствует исследование, проведенное лондонским офисом компании Knight Frank совместно с Citi Private Bank Рост цен связан и с общим удорожанием себестоимости строительства, причем практически на всех этапах - от цен на материалы и подключения к основным коммуникациям, до роста отплаты труда специалистов, занятых в строительстве.

Также как одну из тенденций начала 2007 года следует отметить снижение темпов роста стоимости элитной недвижимости на вторичном рынке (в I квартале 2007 года 0,8%, а за первые три месяца 2006 года 15,2%) – корректируются цены, изначально несколько завышенные.

Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая Площадь Девелопмент»:

По нашим оценкам, прогнозы о падении рынка в ближайшее время не имеют под собой экономического обоснования. Все существенные факторы, которые до сего времени определяли темпы роста цен, сохранились, а обеспеченность жильем на душу населения в Москве по-прежнему ниже, чем в городах Европы. Темпы роста доходов населения велики, так что потенциал дальнейшего увеличения цен не исчерпан. Кроме того, начинает набирать обороты ипотечное кредитование. Исходя из этих параметров, рост цен в среднем на 15-20% в год ожидает Москву еще в течение ближайшего года – двух лет.

Высочайшие темпы роста цен на жилье, наблюдавшиеся в 2005-2006 гг., исчерпали себя. Уже в течение семи месяцев в Москве показатель средневзвешенных цен остается в районе $5000 за кв. метр. В дополнение ко всему в мае произошел огромный отток свободных денежных средств населения на IPO Внешторбанка.

Текущая ситуация

В начале мая 2007 года цены на вторичном рынке продолжили тенденцию к несущественному снижению. Средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 0,31% и впервые пробила уровень $5000, достигнув значения $4990. Вместе с тем, цены на квартиры с низкими потребительскими свойствами остались на прежнем уровне ($3597 за кв. м), а цены на жилье эконом-класса снились на 1,5%, до уровня $3998. Таким образом, сегодня рынок находится в состоянии неустойчивой стабилизации.

Темпы увеличения цен в бизнес-классе хотя и остаются в целом положительными, начинают испытывать влияние более низших сегментов. Насколько сильно этот процесс затронет весь рынок недвижимости, говорить пока рано.

Для первичного рынка Москвы продолжается тенденция медленного повышения цен при некотором уменьшении их общего уровня. По показателю прироста цен рынок в апреле–мае 2007 возвращается на траекторию 2004 года, то есть средний рост цен составляет 0,9% в месяц (11,3% годовых). Эта ситуация, на наш взгляд, наиболее привлекательна как для застройщиков, так и для покупателей, так как фактически рост цен в данном случае покрывает уровень инфляции.

Еще одним интересным фактором, является различие в поведении сегментов рынка бизнес- и эконом-класса. Если проанализировать динамику по бизнес-классу, то отчетливо видно, что с октября 2006 годы цены медленно, но верно идут вверх (7% годовых в конце 2006 г. и 12% годовых в феврале-марте 2007 г.). Вместе с тем, цены в эконом-классе с февраля 2007 года снизились на 2%. Отмечаемые различия характерны для периода стабилизации, когда происходит постепенное «расслоение» рынка.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Холдинга Капитал Груп:

Весной начался активный процесс разделения ценообразования вторичного жилья и новостроек. Этот процесс только стартовал, но та разница, наблюдаемая сейчас уже определяет тенденции, которые сохранятся до конца года. Разрыв будет только увеличиваться. Что касается рынка новостроек, то здесь ситуация довольно стабильная. Рост ценообразования происходит на уровне 3-3.5% в месяц. По данным нашей компании объем сделок в апреле по сравнению с мартом увеличился на 20%, с учетом того, что цены выросли. Это свидетельствует о том, что есть надежда, что очередной миф о «мыльном пузыре на рынке недвижимости» уйдет в прошлое, так как объективных экономических тенденций к уменьшению ценообразования на рынке новостроек нет.

Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group:

Цены за 1 квартал 2007 года упали только на жилье эконом-класса на вторичном рынке. Бизнес-класс и элитное жилье продолжали прибавлять в цене – от +0,5% до 1,5% в месяц (в зависимости от района, типа дома, стадии строительства и т.п.).

Однако и этот рост можно назвать условным. Так, за 1 квартал 2007 г. Эти сегменты выросли в цене в среднем на 3%. Однако за этот же срок рублевая инфляция составила около 1,5%, а обесценение доллара по отношению к рублю – примерно на 2%. Т.е. де-факто и в этих сегментах цены не растут.

Мы называем этот период коррекционным. Одной из причин снижения или прекращения роста цен стало увеличение предложения как на первичном, так и на вторичном рынках (это коснулось всех сегментов). По нашим расчетам, эти квартиры «вымоются» с рынка к августу-сентябрю. За это время (июнь-сентябрь) де-факто цены на жилье бизнес-класса и элитное будут топтаться на месте (внешнее увеличение цены будет на уровне 5%). Однако осенью, начиная с октября, возобновится плавный рост цен, опережающий инфляцию и обесценение рубля – на 0,5-1% в месяц (или внешнее увеличение – на 2,5-3%). Никуда не делся навес нефтяных денег, расширение ипотечного кредитования, увеличение платежеспособности населения (по прогнозам, в 2007 году – на 20% минимум). Кроме того, к зиме 2007-2008 годов будет видно и сокращение предложения жилья, в первую очередь новостроек, на 10% минимум (или на 200-250 тыс. кв. м).

Дата публикации: 12:35 07 июня 2007