Все будет хорошо, если не станет совсем плохо

Приблизительно такими словами можно охарактеризовать ситуацию, создавшуюся на рынке… прогнозов, выдаваемых экспертами по поводу развития ценовой ситуации на квартирном рынке столицы. Диапазон мнений крайне широк — от «стоимость упадет на 40%» до «уже скоро начнется бурный рост в пределах 30% годовых». Поэтому в ближайших номерах М2 мы уделим особое внимание обсуждению всех существующих точек зрения. А начнем с небольшого экскурса в прошлое.

В се СМИ в конце года подводят итоги уходящего года, узнают у специалистов прогнозы на год грядущий. Поэтому мы решили просто напомнить читателям, как эксперты представляли себе развитие ситуации на рынке недвижимости полгода назад, в конце 2006 года. И сравнить это с тем, что они говорят сегодня.Итак, несколько выдержек из прошлогодних комментариев и прогнозов о динамике цен на квартиры в Москве.

Воспоминания о былом

Апрельско–майская гонка цен позади. Средняя стоимость квартиры эконом-класса перешагнула рубеж $4 тыс. за 1 кв. м. «Согласны ли вы с тем, что число сделок по покупке квартир упало за последний год примерно на 25%? С чем вы это связываете?» — спрашивали мы у специалистов рынка недвижимости.

Генеральный директор «МИАН–агентства недвижимости» Нина Кузнецова прокомментировала ситуацию следующим образом: «Объем предложения новостроек в настоящее время не превышает 20 тыс. квартир. По сравнению с прошлым годом количество предлагаемых квартир снизилось на 25–40%. В то же время спрос продолжает устойчиво опережать предложение.

Сейчас на один объект вторичного рынка приходится от пяти до десяти желающих, на одну квартиру в новостройке — от трех до пяти потенциальных покупателей. На рынке элитного жилья наблюдается некоторое затишье. Предложения есть, но основное количество потенциальных покупателей находятся в отпуске, кроме того, застройщики придерживают квартиры, ожидая ежегодного роста цен с началом сезона в сентябре».

Директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Алексей Шленов также отметил снижение общего числа сделок, хотя привел иные показатели падения — менее чем на 10% (за предыдущий год). «Дело в том, что существуют различные технологии оформления сделки купли-продажи недвижимости, — уточнил он. — Некоторые застройщики заключают договор на начальном этапе строительства, где покупатели фактически выступают соинвесторами и после принятия дома госкомиссией становятся первыми собственниками новой квартиры.

Другие сначала заключают предварительный договор на покупку квартиры. После принятия дома госкомиссией квартиры переводятся в собственность юридическому лицу, а уже затем продаются конечным покупателям — тем, с которыми был заключен предварительный договор».

«Общее количество сделок снижается не потому, что падает покупательская способность населения, — поясняет пресс-секретарь компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Скорее это связано лишь с уменьшением предложения на рынке жилья.

Поэтому меньше становится сделок и, соответственно, покупателей. Люди готовы покупать намного больше квартир, но, к сожалению, объемы рынка ограничены. На столичном рынке недвижимости наблюдается серьезный дефицит квартир. Это и вызывает высокие темпы роста цен на недвижимость. При недостатке предложения ипотека, стимулируя спрос, еще больше усугубляет положение».

Постой, паровоз…

Другой активно обсуждавшейся темой прошлого лета стала приостановка роста цен и дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья. Мы поинтересовались у экспертов, чем, по их мнению, обусловлена стабилизация, начавшаяся в июне 2006 года, и что ждет рынок осенью.

«В начале лета рынок несколько успокоился после значительного роста цен, наблюдавшегося с начала года, средний темп роста цен в июне составил около 5,5% против 7–9% весной 2006 года, — сказала Н. Кузнецова, предполагая, что скорее всего темп роста цен на оставшийся период лета удержится на уровне 5%. — Обычно покупатели становятся чуть менее активны летом и до середины сентября. Этим можно объяснить некоторую стабилизацию на рынке».

Гендиректор «МИАН–агентства недвижимости» прогнозировала активизацию спроса в начале сентября и, как следствие, рост цен: «До конца года он способен составить порядка 20%. Уже осенью стоимость 1 кв. м жилья в столице может достигнуть очередного знакового рубежа $4 тыс., а к концу года подняться до $4,5 тыс. Но сейчас на рынке появились предпосылки, способные отразиться на ценах в гораздо худшую сторону. По решению московских властей жилье будет продаваться только после завершения строительства домов, что отрицательно скажется на объемах предложения, которое к концу 2006 года может снизиться по этой причине до 30%».

Директор аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ» Владислав Луцков тоже допускал два варианта развития событий. По его мнению, несмотря на благоприятные внешние условия и высокий спрос, бюджет покупателя все же ограничен. Безнадежно отстав от роста цен и не найдя ничего подходящего, покупатель просто уйдет с рынка. В результате платежеспособный спрос снизится. «Если рынок продолжит развиваться по такому сценарию, то к концу 2006 года стоит ожидать стагнации спроса. Темпы ценового прироста сократятся до 2% в месяц. Возможна незначительная коррекция цен на неликвидные квартиры, которые в условиях ажиотажного спроса были переоценены».

Эксперт прогнозировал, что, если количество предложений и спрос останутся на прежнем уровне, цены продолжат расти по 4–5% в месяц, утверждая, что в таком случае стоимость 1 кв. м к концу 2006 года преодолеет очередной психологический барьер $5 тыс.

Спрос падает, а цена растет?

По словам ряда спикеров, выходило, что число сделок падает, но общий спрос растет, а цены всего лишь остановились на летнюю передышку. Чтобы узнать точное количество заключенных сделок, мы отправили запрос с просьбой предоставить статистику по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Согласно предоставленной информации, общая ситуация выглядела следующим образом.

По официальным данным, суммарное число сделок за 2005 год не намного превосходило число сделок за 1998-й. В 1999–2000 годах число сделок падало, в 2001–2003 годах наблюдался значительный рост их числа, а с 2004 года началось стабильное сокращение (с 2003 на 2004 год — примерно на 5%, с 2004-го на 2005-й — чуть больше 4,2%). Таким образом, можно было сделать вывод, что сокращение числа сделок — тенденция, которая связана не только и не столько с фактором сезонности.Впрочем, к началу лета 2006 года ситуация стабилизировалась, темп роста цен остановился на отметке 2–5% в месяц, а с наступлением осени все заговорили о стагнации на рынке. Чем же была вызвана остановка роста цен на московское жилье?

Специалисты объясняли сложившееся положение по-разному. Но даже представители крупных компаний соглашались с тем, что цены на жилье достигли небывалых высот, а общее количество сделок купли-продажи недвижимости неуклонно падает.

Самым простым объяснением стало снижение покупательской способности граждан, вызванное заоблачными ценами. Специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечали, что осенью ассортимент выставленных на продажу квартир вырос примерно на 3 тыс., т. е. более чем на 10% общего объема предложения, а аналитики компании «МИЭЛЬ» заявляли, что на вторичном рынке выставлено на продажу около 22,3 тыс. квартир, среди них эконом-класс занимал 78%, бизнес-класс — 19%, элитные квартиры — 3%.

Свежий взгляд

Пока компании никак не прокомментировали сегодняшнюю ситуацию. Свое мнение высказал только В. Луцков: «Мы еще в 2006 году прогнозировали на первую половину 2007-го стабилизацию рынка. Для этого было несколько предпосылок. Во-первых, увеличилось количество предложений (прежде всего на вторичном рынке); во-вторых, в конце 2005–начале 2006 года сложился колоссальный платежеспособный спрос, который привел к увеличению стоимости 1 кв. м, а теперь он исчерпал себя, поэтому рост цен стабилизировался.

Тем не менее мы не считаем, что нет причин для возобновления ценового прироста. Тот уровень снижения, который фиксировался на протяжении первого квартала 2007 года, может быть с равным успехом отнесен как на счет статистической погрешности, так и на счет сезонного фактора».

По словам эксперта, несмотря на то, что по итогам первого квартала 2007 года наблюдается стабилизация цен почти на все категории московских квартир вторичного рынка, к осени с увеличением общей активности на рынке велика вероятность возобновления роста цен. Темпы их увеличения будут чуть выше уровня инфляции.

На первичном рынке по итогам трех месяцев нынешнего года (при сохраняющемся практически на одном уровне объеме предложения) средневзвешенная цена выросла на 5,4%. Пока рано говорить о каких-либо тенденциях, считает В. Луцков. Как столичный рынок новостроек будет развиваться в дальнейшем, станет понятно в ближайшие два–три месяца. Пока понятно одно: в случае активизации спроса и при стабильных объемах предложения шанс возобновления роста цен сохраняется. Специалист не исключает, что к декабрю 2007 года ценовой прирост на рынке жилья составит 20–25% за год.

Дата публикации: 10:10 13 июня 2007

Источник: bpn.ru