Анатолий Меркулов: шутить с оплатой тепла никому не советую

Собственники появились у нас задолго до приватизации. Это члены ЖК и ЖСК, выплатившие свой пай. Ими оплачены не только квартиры, но и дом в целом. Они взяли на себя ремонт и содержание строений. И лишь реформы заставили эти дома обратиться к городским дотациям.

Как же чувствуют себя «старые новые» собственники в настоящее время? Об этом мы недавно беседовали с директором ГУПа «Мосжилкооперация» правительства Москвы Анатолием МЕРКУЛОВЫМ (см. «Квартирный ряд» № 45 от 11 ноября). Сегодня – продолжение.

– Еще с 20-х годов кооперативные дома считались «золотым фондом». На их поддержание средств расходовалось меньше, чем в среднем по Москве. Анатолий Тихонович, объясните, пожалуйста, как это получалось?

– У них был хозяин – жильцы. Они и субсидировали, и контролировали ремонт. Деньги на него откладывались ежегодно: 1,1 процента от балансовой стоимости квартиры. Ни на что другое расходоваться они не могли. Кстати, ремонтные организации неохотно брали подряды у кооперативов – там за их работой был строжайший контроль.

– Как сейчас – откладывают?

– Очень немногие. Между прочим, никто их от этого не освобождал. Те дома ЖСК, где осталась прежняя практика, находятся в лучшем положении, чем остальные.

– Надеются на бюджет.

– До 1992 года включительно мы делали капитальный ремонт на деньги пайщиков. Проблем с финансированием не было: у ЖСК был десятикратный запас средств на эти цели. А потом эти деньги превратились в пыль, и московское правительство пошло навстречу пайщикам. Бюджетные средства начали выделяться кооперативам с 1994 года. Сделали это вопреки требованиям закона: в статье 147 Жилищного кодекса записано, что эксплуатация домов ЖК и ЖСК осуществляется по ставкам и на условиях, предусмотренных для жилищного муниципального фонда, но за счет средств кооперативов. По России так и есть. В Москве же помогли ЖСК. Другое дело, что денег мало. Но в таком положении находится весь жилищный фонд города.

– Какими видами капитального ремонта вы занимаетесь?

– Практически всеми. Центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, кровли, герметизация межпанельных стыков, лифтовое хозяйство, асфальтирование дворовых территорий… Замечу, что проблема кровель в ЖСК практически решена. Если раньше на такие работы уходила примерно треть всех бюджетных поступлений, то на 2005 год, например, запланировано всего чуть более 3 процентов.

– Кровли – «ахиллесова пята» московских домов. Протечки столь беспокоят людей, что в Мосжилинспекции создали даже специальное подразделение – по кровлям. А вы говорите – в ЖСК проблема решена...

– Ремонт кровель – наша гордость. Работы велись по самой современной норвежской технологии. В Норвегии похожий климат, и там применяются «дышащие кровли» – когда материал не приклеивается сплошняком к основе. Кровля «дышит», – и не образуется вздутий, пузырей, а значит, и дальнейших повреждений. Срок службы наших кровель нормативно более 30 лет, а практически не ограничен. В муниципальном фонде гарантия дается всего на два года.

– Это дорогой ремонт?

– На 20 процентов дешевле традиционного. Раньше закупали норвежский материал, а сейчас новое покрытие освоили наши заводы.

– Почему ваш опыт не получил распространения в Москве?

– Я бы так не сказал. В прошлом году подрядные организации, владеющие этой технологией, отремонтировали более 60 домов почти во всех округах, больше всего в Южном. В этом году те же подрядчики участвовали в конкурсах почти во всех округах, но вот неожиданность – не выиграли их. Причина этого, на мой взгляд, – статус «эксперимента», который был придан внедрению данной технологии в муниципальном секторе. Но это неверно! Экспериментальной для России она была в 1995 году, когда мы под руководством норвежских специалистов отремонтировали первые два десятка строений. С тех пор мы перестелили более полутора миллионов квадратных метров кровель! Почти все они обслуживаются ДЕЗами. Спросите у них – надежно ли покрытие… И все еще сомневаются. Более того: Московский антимонопольный комитет возбудил против правительства Москвы дело о протекционистских мерах, связанных с внедрением одного – пусть даже прогрессивного – метода ремонта кровель. Нашего.

– Кому-то невыгоден дешевый и надежный ремонт. Так ведь и не спишешь расходы… Давайте перейдем к следующей теме – взаимоотношениям кооперативов с муниципальными организациями. Со стороны ДЕЗов есть случаи дискриминации ЖСК: либо их отказываются обслуживать, либо предлагают непомерные расценки. Ваше мнение на этот счет?

– Такие случаи противоречат позиции правительства Москвы, и они единичны. О них пусть ставят в известность нас, мы примем меры. Но есть другая проблема – более сложная, более глубинная.

– Какая?

– Тех средств, которые выделяются из бюджета, плюс платежи граждан, не хватает для реальной эксплуатации домов. В результате объем поставляемых услуг постоянно сокращается. «Вымываются» такие работы, как регулярный ремонт подъездов – раньше он осуществлялся раз в три года, сейчас – раз в пять. Хуже стала уборка подъездов. Реже меняются светильники и т.д.
Здесь нет никакой дискриминации. Та же беда и в муниципальном фонде. Разница в том, что жителям муниципальных домов платежи начисляют сами ДЕЗы. Повысить плату без решения правительства Москвы они не вправе. А ЖСК оплачивают коммунальные услуги как юридические лица, и есть соблазн получить с них побольше. Это результат недопонимания того, что ЖСК по отношению к жителям такая же управляющая организация, как ДЕЗ к «муниципалам», и увеличивать ставки за аналогичные услуги дирекции также не вправе. Есть «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», извольте их выполнять независимо от принадлежности дома.

– Что не должно мешать кооперативам проявить инициативу и за свой счет выполнять те работы, которые не делает ДЕЗ. Так?

– Конечно. Кооперативы – самоуправляемая организация. Не у всех, правда, есть возможности. Из двух с половиной тысяч жилищных кооперативов только 152 самостоятельно обслуживают принадлежащие им строения. Большей частью это состоятельные кооперативы, имеющие источники доходов от сдачи в аренду принадлежащих им нежилых помещений.

– Вернемся к взаимоотношениям кооперативных и городских организаций. Не прекращаются конфликты между ЖСК и теплоснабженцами. На кооперативы вешаются несусветные долги. «Не отдадите – отключим от тепла». Такого никогда не случится, но арбитражные суды полны исков тепловиков, которые, как правило, выигрываются. После чего деньги безакцептно снимаются со счетов кооперативов.

– По решениям суда деньги действительно снимаются, но не в безакцептном порядке, а как результат исполнительного производства. А насчет отключений я бы не был так оптимистичен. Поставщики тепла не только собирают деньги, но и сами платят их. Не получая их от потребителей, они оказываются в отчаянном положении. Требовательность к дисциплине платежей со стороны поставщиков энергоресурсов («Межрегионгаза», «Мосэнерго») ужесточается. Тепловикам приходится идти на непопулярные меры. Поэтому шутить с оплатой отпущенного тепла в нынешних условиях никому не советую.

– Как образовались долги?

– Договоры с кооперативами заключались как с юридическими лицами. При этом применялись не ставки правительства Москвы для населения, а тарифы, исчисляемые по нормативам, которые записаны в паспорте на дом. Они выводились из расчета максимально низких температур в Москве, которые держатся длительное время – минус 26. Но где сейчас такие зимы? При этом вовсе не рассматривалось – получил дом это тепло или не получил. Замечу, что расчеты по тарифу втрое больше, чем по ставкам. Этим ЖСК загоняли в тупик.

– Отдадут деньги за тепло, нечем будет рассчитываться за воду и вывоз мусора.

– На сегодня тепловики подкорректировали тарифы – они не превышают ставки для населения, и с ЖСК заключаются договоры на тех же условиях, что и с дирекциями. К тому же из полутора тысяч ЖСК, получающих ресурсы от «Мосгортепла» (есть и другие теплоснабжающие организации), в 1100 жители платят непосредственно ему. По отдельным книжкам, и естественно, по ставкам. В перспективе же решение проблемы будет радикальным: устанавливаются счетчики на дома, и люди будут платить по факту. Эта работа началась, и она имеет непосредственное отношение к созданию в домах ЖСК управляющих компаний. Если наряду с установкой счетчика провести весь комплекс работ, направленных на ресурсосбережение, то плата по факту будет даже меньше, чем по ставкам. Но можно сохранить платежи на том же уровне, а дельту – ту экономию, которую получит кооператив – как раз и потратить на приглашение опытных управленцев.

– Какая сейчас задолженность у ЖСК перед теплоснабженцами?

– Долгосрочная – около 30 млн. руб. Причем, где-то долг уже списывается – по истечении срока исковой давности.

– А там, где долг не списан – что делать кооперативным домам?

– Платить. Другого пути нет. Раз проворонили – кто виноват? У многих ЖСК договоры с теплоснабжающими организациями датируются еще 1992 годом. Каждый год они пролонгируются. Но что стоило на любом этапе внести в договор необходимые изменения? Это непросто, но реально. Впрочем, успокою пайщиков. Сейчас «Мосгортепло» находит компромиссные варианты – составляет графики погашения задолженности на несколько лет.

Дата публикации: 11:20 06 декабря 2004

Источник: bpn.ru