Классификация квартир на рынке аренды Санкт-Петербурга

Эконом-класс

Квартиры этого сегмента чаще всего отличает многолетнее отсутствие ремонта, старая поломанная мебель (которую хозяева запрещают выбрасывать), устаревшая бытовая техника.  Как правило, хозяева таких квартир воспринимают доход от аренды их квартиры, как побочный – из серии «капает – и хорошо». В такие квартиры не вкладывают деньги, скорее, их «выжимают». Подобные квартиры часто сдаются «по знакомству».

Нижний сегмент «эконом-класса» на рынке аренды -  «убитые» квартиры в спальных районах. Следует отметить, что такие квартиры на рынке востребованы. Всегда находятся арендаторы, которые ищут максимально дешевые квартиры (лишь бы отдельные), не обращая внимания на неудобства. Правда, процент недобросовестных арендаторов среди них обычно выше. И конечно, поправив свои материальные дела, арендодатели таких квартир быстро меняют место жительства.

По словам Елены Исаенко, руководителя департамента аренды АН «Бекар», обычно хозяева «убитых» квартир не осознают, что простой косметический ремонт в квартире и покупка новой (пусть и самой дешевой) мебели и бытовой техники (минимальный набор – телевизор и холодильник), значительно поднимет стоимость аренды их квартиры. В крайнем случае, можно прилично обставить только кухню и искать арендаторов, переезжающих со своей мебелью. По данным агентства «Бекар» такой вид аренды сейчас востребован на рынке - до 20% арендаторов ищут квартиры без мебели. Следует также отметить, что арендаторы «со своей обстановкой» обычно более требовательны к состоянию квартиры, но зато более надежны и снимают квартиры на более длительные сроки.

Еще одна категория квартир в сегменте «эконом-класса» – отремонтированные квартиры, с недостатками. Недостатки могут быть самые разные: чаще всего, это неудачное расположение квартиры, плохая транспортная доступность. Квартиры в микрорайонах, находящихся далеко от метро, с нерегулярным графиком езды общественного транспорта ценятся дешевле. Недостатком квартиры считается также ее расположение на первом этаже, отсутствие телефона (хотя с развитием мобильной связи последний фактор перестал иметь прежнее значение).

Самый дорогой сегмент «эконом-класса» - это квартиры без ремонта в центре. Под центром понимаются три района: Центральный, Петроградский и Адмиралтейский. Следует отметить, что иногда состояние старых квартир в центре таково, что они безоговорочно опускаются до нижнего сегмента. Однако в среднем неотремонтированная квартира в центре обычно выигрывает в цене аренды за счет своего расположения.

Невнимательно относясь к своей недвижимости, хозяева таких квартир теряют гораздо больше денег, чем, например, хозяева квартир в спальных районах. Уже упомянутый косметический ремонт и покупка минимального набора дешевой мебели и техники, позволит перевести квартиру в высший сегмент «среднего класса» и серьезно увеличить доход от квартиры. При солидных же вложениях (включая организацию ремонта и охраны подъезда), квартиру можно перевести в сегмент «повышенной комфортности» или даже «элиты».

Средний класс

Как правило, хозяева квартир, находящихся в сегменте «среднего класса», подходят к сдаче в аренду своей недвижимости вполне профессионально. Они тщательно следят за состоянием квартиры, ежемесячно проверяют сохранность мебели, придирчиво относятся к выбору арендаторов, подыскивая их через солидные агентства и в обязательном порядке заключая договор с описью имущества. Часть полученного дохода они вкладывают в квартиру, постоянно следят за повышением ставок на аренду и не стесняются повышать цену.

К нижнему сегменту среднего класса относятся отремонтированные квартиры в спальных районах с хорошим и нормальным расположением . Наличие приличного ремонта – один из важнейших факторов, влияющих на цену аренды. Здесь нужно придерживаться «золотой середины» - даже очень дорогой ремонт не может поднять цену аренды квартиры в спальном районе больше чем на 25%. Как уже было сказано, для выведения квартиры в типовом доме в сегмент «среднего класса» достаточно сделать косметический ремонт, купить недорогую новую мебель, минимальную технику и, возможно, заменить сантехнику.

Следует обратить внимание на состояние подъезда. Конечно, в сегменте среднего класса, никто не будет требовать евроремонта парадной и охранника. Однако кодовый замок необходим. Лучше, если будет домофон или бабушка-консъержка. Лестничная клетка не должна напоминать катакомбы. Если подъезд совсем ужасный, хозяину квартиры остается либо привести его в порядок (за свой счет или с помощью соседей и местного депутата), или отнести грязь в подъезде к «неисправимым недостаткам квартиры» и сдавать ее в сегменте «эконом-класса».

Очень важна близость квартиры среднего класса к метро. Хорошим считается расстояние в пределах 15 минут ходьбы от станции. Квартира, находящаяся на расстоянии более 30 минут езды на транспорте от станции метро не может претендовать на статус жилья «среднего класса».

Более дорогой сегмент среднего класса – квартиры с недорогим ремонтом в центре. Правда, подобных квартир в центре города сейчас становится все меньше. Хозяева, которые всерьез намерены получать доход от своей квартиры, прекрасно знают о потенциале квартиры в центре. Обычно, такие квартиры сдаются в сегменте «среднего класса» до тех пор, пока хозяин не накопит денег на приличный ремонт, с тем, чтобы перевести свою недвижимость в сегмент «повышенная комфортность» или даже «элита». Исключение составляют квартиры в старых домах без капитального ремонта, а также квартиры с неисправимыми недостатками.

Повышенная комфортность и элита

По наблюдениям специалистов Департамента аренды АН «Бекар», люди получающие доход от сдачи элитных квартир и квартир повышенной комфортности, предпочитают пользоваться услугами доверительного управления, которые предоставляют специалисты агентств недвижимости (в том числе «Бекар»). В этом случае агентство занимается всем происходящим в квартире: начиная от ремонта, заканчивая взиманием платежей с арендатора. Хозяин же получает постоянный доход.

Если в нижнем и среднем ценовых сегментах цена аренды квартиры в значительной степени зависит от факторов, на которые хозяин может повлиять, то в сегментах «элита» и «повышенная комфортность» – от изначальных характеристик недвижимости. Сдача в аренду квартир в этом сегменте – уже не «дополнительный доход», а «бизнес». Цены на этом рынке диктуются спросом. Поэтому нередки случаи, когда цена квартиры снижается вдвое против заявленной хозяином. Порой хозяин квартиры вкладывает деньги в дорогостоящий ремонт, упустив из виду какой-либо важный фактор (например, отсутствие парковки). В результате квартира оказывается между двумя ценовыми сегментами: для элитного арендатора не подходит, а для типового – слишком хороша.

Жилье повышенной комфортности может располагаться как в центре, так и в спальных районах. Обязательное условие: квартира должна находится либо в новом доме (не в панельном), либо в доме, принадлежащем к реконструированному старому фонду. По планировкам квартиры повышенной комфортности, как правило, отличаются от типового жилья большими размерами кухни и санузла.

За последние годы требования арендаторов к комфорту значительно возросли. Например, сейчас арендаторы наиболее дорогих квартир в этом ценовом сегменте требуют наличия охраняемой автостоянки поблизости, консьержа в подъезде (или, как минимум, домофона с видеонаблюдением).  Также необходим приличный ремонт, стеклопакеты, новая мебель хорошего качества. В дополнение к стандартному набору техники, в квартире повышенной комфортности необходима стиральная машина-автомат, микроволновка. Часто арендаторы ожидают также наличия домашней выделенной интернет-линии ADSL.

Чаще всего квартиры повышенной комфортности бывают многокомнатные, однако встречаются и более компактные варианты: например, модные сейчас квартиры студии. В этом сегменте количество комнат не играет решающей роли в ценообразовании.

До недавнего времени в сегмент «элита» попадали только квартиры в центре. Однако с недавнего времени специалисты стали отмечать, что клиенты этого сегмента стали предпочитать комфорт престижности. Сегодня для многих арендаторов элитного жилья техническое оснащение здание, коммуникации и системы безопасности становятся важнее, чем архитектурные виды. Поэтому элитная аренда стала постепенно смещаться в наиболее престижные зоны спальных районов, где сейчас строится много современных и комфортных домов. Замечено, что по стоимости элитные квартиры в спальных районах не сильно отличаются от элитных квартир в центре.

Затраты хозяина элитной квартиры на ремонт могут быть сопоставимы со стоимостью самой квартиры. Квартира должна быть отремонтирована по евростандарту (желательно с привлечением дизайнера), а также оборудована современной бытовой техникой хороших марок. В первую очередь необходимо обставить и оборудовать кухню и ванную. Для элитного арендатора не имеет значения расстояние до метро, но при этом очень важно наличие подземного гаража, охраны, ухоженного двора и вида из окна.

Следует заметить, что квартир, отвечающих критериям элитности в Петербурге немного. Поэтому к каждой квартире специалисты подходят индивидуально, оценивая стоимость ее аренды в зависимости от ее  особенностей и спроса на рынке.

Цены на аренду квартир в Санкт-Петербурге

Сегмент

Признаки

Кол-во комнат

цена $

спальн.район

центр. район

Эконом-класс

Без ремонта

многолетнее отсутствие ремонта, старая мебель, нет бытовой техники (или старая), хозяева не вкладывают деньги в квартиру

1

от 250 до 300

от 350 до 400

2

от 300 до 350

от 400 до 600

3 и более

от 350 до 400

от 500 до 800

С ремонтом при неисправимых недостатках

Возможные недостатки: плохая транспортная доступность, удалеьнность от метро, грязная парадная без кода, первый этаж, окна на шумную улицу и т.д.

1

от 350 до 400

 

2

от 400 до 500

 

3 и более

от 500 до 600

 

Средний класс

С недорогим ремонтом

Минимально отремонтированные квартиры с хорошим и нормальным расположением. Недорогая, но новая мебель, телевизор, холодильник (недорогие, но современные), приличная сантехника. Подъезд с кодовым замком или домофоном.

1

от 400 до 450

от 500 до 900

2

от 450 до 600

от 700 до 1000

3 и более

от 500 до 700

от 800 до 1000

Повышенная комфортность

С дорогим ремонтом

Новый дом (либо после реконструкции), консъерж (или домофон с видеонаблюдением), охраняемая автостоянка, хороший ремонт, секлопакеты, мебель хорошего качества, дополнительная техника (стиральная машина-автомат, микроволновка и т.д.)

1

от 600 до 1000

от 1000 до 1500

2

3 и более

Элита

Очень дорогой ремонт, дополнительные услуги

Новый дом, охрана, подземный гараж, наличие дополнительных услуг (уборка,  спортзал, сауна и т.д.), мин. S квартиры - 70 кв.м., социальная однородность дома, элитный ремонт с дизайнером, дорогая мебель

1

От 1500 до 5000, цена определяется индивидуально, в зависимости от характеристик и спроса

2

3 и более

Дата публикации: 11:42 06 декабря 2004

Источник: bpn.ru