Немосквичи на московском рынке недвижимости

Едва ли не важнейшей причиной недавнего роста цен на недвижимость столичные чиновники называют «интерес со стороны иногородних». Доля последних среди покупателей московского жилья якобы составляет более 60–70%. Изучив документы одного из недостроенных объектов, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что с удивлением обнаружил среди пострадавших дольщиков всего «нескольких москвичей».

Строго говоря, не существует ни одного документа, юридически определяющего понятие «москвич» («петербуржец», «костромич» и т. п.), равно как и его синоним «коренной житель». Не вдаваясь в суть социологических и культурологических теорий, скажем, что практического значения упомянутые выше «звания» в Москве не имеют. Попробуйте ответить на вопрос, на какую помощь столичных властей вправе рассчитывать некий москвич в трех (пяти, десяти) поколениях, который, скажем, лет 20 назад уехал в Одессу, а теперь решил вернуться. Комментарии излишни. Зато в целом ряде документов говорится о преференциях гражданам, зарегистрированным по постоянному месту жительства в Москве «в течение десяти и более лет». Как в анекдоте: «Ставьте меня на учет! Я уже десять лет, как коренной москвич».

Мистер Твистер из Усть-Уя

Куда смешнее карикатурный образ иногороднего богача, который приезжает в Москву с чемоданом долларов и уводит квартиру из-под носа москвича в стоптанных ботинках. Разумеется, есть и такие. Но в подавляющем большинстве случаев недвижимость эконом- и бизнес-класса покупают жители регионов, которые живут и работают в столице годами, прежде чем карьерный рост позволяет им обзавестись квартирой.

Между прочим, все это время они пополняют городской бюджет и обеспечивают безбедное существование сотням тысяч владельцев съемного жилья — москвичам по рождению. И это лишь небольшая часть иногородних россиян, пытающих счастья в столице. Большинство в конце концов возвращаются домой. Или едут дальше.

Поступающие ежегодно в продажу около 25 тыс. новых квартир — величина слишком малая и относительно общего числа предложений на рынке недвижимости, и по сравнению с численностью населения столицы. Похоже, стремление максимально затруднить приобретение жилья в новостройках тем, кто прописан в столице менее десяти лет, становится главным социальным коньком властей. Но даже если версия столичных чиновников о соотношении «коренных» и «приезжих» как 1:2 верна, мы получим, что число москвичей, которым хватило бы новостроек после «устранения» иногородних, увеличилось бы только на десятые доли процента.

Кстати, сейчас многие крупные компании, зарегистрированные и платящие налоги в столице, решают жилищные проблемы сотрудников на корпоративном уровне. Хотелось бы посмотреть, каким образом столичные власти помешают им в этом.

Остается задуматься о социальном эффекте этих мер. Ведь на столичный рынок поступает все больше жилья бизнес- и премиум-класса в ущерб «эконому». Главный вопрос в том, сколько в действительности иногородних покупает квартиры в Москве, какое именно жилье и зачем.

Предпочтения без изысков

Причин для покупки квартиры в столице много. По данным руководителя аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости» Алексея Кудрявцева, покупают квартиру для себя в качестве основного жилья 79% москвичей и 62% регионалов. 12% москвичей и вдвое больше приезжих приобретают квартиры для детей, резонно решив, что завтра они будут стоить дороже. Инвестируют в недвижимость всего 6% москвичей и 10% иногородних. Некие «другие цели» преследуют 3% первых и 5% вторых.

Вряд ли приведенные сведения свидетельствуют о том, что чадолюбие у провинциалов развито вдвое сильнее, чем у москвичей. Рассказ о подрастающем отпрыске — хорошая возможность дать понять, что ты не спекулянт, если покупатель почему-то стесняется инвестиционной деятельности. С другой стороны, квартиры в столице покупают люди небедные, их дети поступают преимущественно в столичные вузы. Родители любят вспоминать счастливые годы в студенческом общежитии, но детям желают иной доли.

В конце концов все, что куплено «про запас», при определенных условиях легко превращается в инвестицию, и наоборот. Хотя в принципе покупка «про запас» для любого рынка — явление ненормальное. Оно еще больше подхлестывает цены, заставляет их работать на себя.

С учетом подмосковного рынка предпочтения столичных и иногородних покупателей, по данным специалистов «МИАН–агентства недвижимости», распределяются следующим образом. Объекты первичного рынка выбирают только 16% москвичей и 31% регионалов. Вторичное жилье покупают 61% москвичей и только 48% регионалов, а загородный дом — 23 и 21%. Абсолютные цифры и соотношение москвичей и приезжих в исследовании не приводятся, тем не менее возникает ряд вопросов.

Далась им эта «первичка»

Почему регионалы предпочитают новостройки? В том, что касается элитной недвижимости, интересно мнение управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева: «Иногородние покупатели, а это в основном жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Тюменской области, Владивостока, одним из наиболее важных факторов при выборе квартиры считают видовые характеристики. В отличие от московских покупателей для них важно центральное расположение будущего жилья, а при наличии соответствующих средств они с удовольствием рассмотрят варианты с видом на Кремль в пентхаусе, расположенном на набережной Москвы-реки.

Для московского покупателя важную роль играет привычка жить в том или ином районе Москвы. Если перед обеспеченным москвичом, живущим в хорошем районе, встает вопрос о покупке новой квартиры, то многим совсем необязательно приобретать квартиру в центре: качественное жилье высокого уровня реально найти и по соседству. Дело тут совсем не в ограниченности отведенных средств, а в элементарном консерватизме».

Но как быть с остальными сегментами? Казалось бы, иногороднему, работающему в столице, больше подошло бы вторичное жилье, в которое можно переехать сразу и без проблем, особенно на фоне кризиса с обманутыми дольщиками. Если же речь идет об инвестициях, то держать руку на пульсе «своей» новостройки и московского рынка в целом, находясь при этом в Перми или Екатеринбурге, довольно затруднительно. Гораздо проще и спокойнее инвестировать в родном городе, благо цены активно росли везде. Объяснение очевидно: многие из «регионалов», приобретающие квартиры в Москве, — жители Подмосковья.

Но почему непременно новостройка? Ответить на этот вопрос помогает К. Ковалев: «Переезжая в Москву, иногородние граждане рассчитывают вложить свои деньги так, чтобы полностью оправдать свои впечатления о столице. Немаловажное значение имеет современность здания. Большинство приезжих выбирают квартиры на первичном рынке, не испытывая ностальгии ни по старым улочкам города, ни по сохранившимся домам с архитектурой XIX века. Районы Остоженки и Пречистенки привлекают их больше своей популярностью и престижем, нежели комфортом квартир или удобством расположения».

Несколько человек, примерно 70%

Так сколько же этих «регионалов», с жителями Подмосковья и без них? Ответ на этот вопрос дает маркетолог-аналитик исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Алексей Кобяков. Последнее исследование не затрагивает рынка элитных новостроек, но это не снижает его ценности. Согласно данным А. Кобякова, на долю жителей Москвы приходится 61,12% первичных сделок, на жителей Подмосковья — 15,72%, других регионов РФ — 21,19% и 1,97% — на граждан ближнего и дальнего зарубежья (1,62 и 0,35% соответственно). И это, внимание, данные по Москве и ближнему Подмосковью.

В столице же картина выглядит еще более контрастной: «Данные (по 6389 сделкам) о месте постоянной регистрации лиц, купивших квартиры в компании «МИЭЛЬ», свидетельствуют, что в Москве приобретают квартиры 67,9% москвичей, 11,6% — жителей Московской области, 18,9% — жителей остальных регионов РФ (в том числе 0,9% — петербуржцы). На долю жителей ближнего и дальнего зарубежья приходится порядка 1,5%».

В то же время в Московской области наибольший объем реализованных через компанию квартир (2763 сделки) приходится на москвичей — 45,5%. Только четверть — 25,2% объектов — приобрели жители самой Московской области, 26,4% — приезжие из остальных регионов РФ. На долю покупателей из ближнего и дальнего зарубежья приходится порядка 3,1%.

Не менее интересны данные по двум крупным столичным жилым комплексам и двум микрорайонам в подмосковных городах, в которых «МИЭЛЬ» выступала в качестве управляющей компании по продажам (см. таблицу). Москвичи не только составляют 2/3 покупателей квартир двух столичных объектов. Доля столичных жителей, купивших квартиры в новостройках Реутова и Балашихи, больше, чем совокупный процент иногородних, которые приобрели жилплощадь в новостройках «Гранд-Парка» или Волжского.

Что мое, то мое, а что ваше — еще посмотрим

«Иногородние покупатели точно так же делятся на бедных и богатых, и выбор у них соответствующий, — говорит генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров. — Разница $500–1 тыс. за 1 кв. м заставляет их отдать предпочтение ближнему Подмосковью, там конкуренция среди застройщиков пока более высокая, поэтому можно приобрести квартиру в качественном доме по очень хорошей цене. Также надо заметить, что иногородние покупатели менее придирчивы, чем москвичи. Если не брать топ-менеджмент крупных региональных компаний, то в основном приезжие приобретают квартиры эконом-класса, причем для проживания, а не в инвестиционных целях. В отличие от москвичей они менее требовательны и к таким критериям, как престижность района, соседство муниципальных домов, комфорт, охрана и т. д.

Главное — приобрести квартиру и въехать, а там уж будь что будет».Добавим, что не только провинциалы горячо любят Москву, но и москвичи не менее горячо любят провинцию. От 30 до 55% покупателей жилой недвижимости в городах и поселках черноморских курортов сегодня составляют москвичи. Пристальное внимание проявляют они к городам и природным зонам Золотого кольца России.

Методика, по которой В. Ресин высчитывал иногородних среди пострадавших дольщиков, неизвестна. Вероятно, он применил к покупателям ценз оседлости в десять лет, необходимый для постановки на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий. Возможно, главе столичного стройкомплекса попался какой-то особенный, «земляческий» объект. Но что произойдет, если столичным властям все-таки удастся воздвигнуть какие-то непроходимые рогатки на пути иногородних к столичной «первичке»?

«Добавка» москвичам (7–8 тыс. новых квартир) будет съедена мгновенно и бесследно. Не стоит забывать, что стоимость аналогичного жилья на вторичном рынке на 15–20% выше: сказываются все плюсы — гарантия от недостроя, правильно оформленные документы, лучшие условия ипотечного кредита, благоустройство квартиры, дома, района. Трудно представить, что еще должно случиться с новостройками, чтобы покупатель предпочел «вторичку», которая станет дороже «первички», скажем, на 25–30%.

Рынок не допустит такого перекоса. «Первичка» дешевле не станет. Просто произойдет перераспределение спроса москвичей из «вторички» в «первичку». Мизерное уменьшение цен на квартиры в новостройках тут же сравняют «колеблющиеся» москвичи, до того нацеленные на «вторичку» или квартиры в Подмосковье.

Если, конечно, снижение хотя бы наметится. Любые попытки популистского администрирования в противоречии с законами рынка (и страны) еще до первого заседания суда приводят к тому, что возникает множество обходных схем и посреднических контор, часто под патронажем самих «запретителей». В свою очередь это способствует даже не возврату прежних цен, а их новому росту.

Николай Андреев, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость»:

— По нашим данным, число иногородних покупателей составляет не более 25–30%.

В настоящее время большинство покупателей приобретают жилье для проживания. Инвестиционные сделки практически исчезли с рынка недвижимости. Покупатели перестали вкладывать деньги в недвижимость с целью перепродажи. На сегодняшний день это просто невыгодно. Если в январе вы купили однокомнатную квартиру за $150 тыс., то в настоящий момент она стоит в лучшем случае $140 тыс. Квартиру иногородние покупатели выбирают в зависимости от суммы, которой располагают, но в отличие от московских семей для них близость метро при выборе квартиры имеет значение.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— Согласно статистике, собранной специалистами «Квартала» по новым объектам, которые начали продаваться весной 2006 года, доля иногородних покупателей составляет не более 10% общего числа покупателей. Стоит отметить, что приобретают квартиры люди со всей России, не только из топливно-сырьевых регионов.

Иногородних покупателей московской недвижимости условно можно разделить на следующие группы.

1) Люди, приобретающие недвижимость в столице для постоянного проживания в связи со сменой работы. Это в основном характерно для высококлассных специалистов как из регионов, так и из иностранных государств, которые были приглашены московскими компаниями.

2) Предприниматели, которым приходится часто бывать в столице. Приобретение так называемой «гостевой» квартиры в элитном доме или доме бизнес-класса для них экономически более оправдано, чем проживание в дорогих отелях.

3) Родители, покупающие жилье для своих детей, которые получают высшее образование в Москве. Особенно характерна эта ситуация для Западного административного округа, поскольку в этом районе расположено большое количество престижных образовательных учреждений, в том числе МГУ, МГИМО, РУДН, МЭСИ, Институт нефти и газа им. И. М. Губкина и др. Приобретение квартиры в этом районе — оптимальное решение жилищной проблемы для их ребенка.

4) Приобретение квартиры в инвестиционных целях. К сожалению, мы не обладаем данными о количестве инвестиционных покупок из регионов. Но в целом в новых домах ОАО «Квартал» доля инвестиционных квартир составляет 14%.

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

— Причинами мощного роста цен на недвижимость в Москве, происшедшего за последние полтора года, являются чисто экономические факторы, а именно возросшая покупательская способность населения, связанная с ростом экономики страны в целом. «Интерес со стороны иногородних», так сильно рекламируемый московскими чиновниками, является правдой лишь отчасти, так как интерес действительно есть, а возможностей воплотить его в жизнь немного.

Типичными объектами недвижимости, приобретаемыми иногородними (постоянно проживающими за пределами Москвы и Московской области), являются новостройки эконом- или бизнес-класса в столице и городах ближнего Подмосковья: Королеве, Домодедове и т. п. По сути своей данные приобретения являются инвестиционными вложениями с расчетом на рост стоимости объекта по мере завершения строительства. Затем такая квартира сдается в аренду до момента переезда собственников в Московский регион, что чаще всего происходит ближе к пенсионному возрасту. Доля немосквичей среди покупателей подобных объектов составляет 25–30%. Что касается вторичного рынка, то доля иногородних на нем не превышает 15%, поскольку абсолютное большинство в данном сегменте составляют альтернативные сделки.

Особняком на столичном рынке стоят иностранные покупатели, которые приобретают жилье преимущественно для собственного проживания. Но и среди иностранных покупателей московская недвижимость начинает восприниматься как инвестиционный инструмент. Получив опыт проживания в арендуемых квартирах, они осознают достаточно высокую рентабельность данного бизнеса и приобретают квартиры для сдачи другим экспатам.

Типичными объектами такого рода являются квартиры большой площади в исторических районах — как в старых зданиях, так и в новых домах высокого уровня. При этом иностранцы, работая в крупных компаниях и получая «белую» зарплату, зачастую привлекают кредитные средства под залог приобретаемого жилья.

Дата публикации: 10:22 19 июня 2007

Источник: bpn.ru