Ваша квартира — это Ваш капитал!

Как, не имея денег, но будучи владельцем жилья, стать состоятельным человеком? Оказывается, это реально. На квартире можно зарабатывать, даже существенно не меняя своей жизни.

Зачем это делают?

Подавляющее большинство продавцов на нашем рынке недвижимости на самом деле таковыми не являются. Это альтернативщики — те, кто, реализовав квартиру, сразу покупает другую, то есть фактически совершает обмен. По словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации «РЕСКОР», продавцов среди клиентов компании только 5%. В их числе люди, отправляющиеся за границу на ПМЖ, должники (подавляющее большинство которых — патологические игроманы), те, кто уезжает из центральных районов, поскольку они стали дорогими для жизни (магазины и инфраструктура вокруг уже давно ориентированы на людей с высокими доходами), и др. Рассмотрим несколько вариантов продажи квартиры и определим, какую выгоду можно получить в каждом случае.

Отступать есть куда

О том, что в Москве есть районы престижные и не очень, знают все. Дороже всего недвижимость в центре, чуть меньше цены в Западном и Юго-Западном округах. Далее следует более или менее одинаковое по стоимости жилье в спальных районах. Еще дешевле квартиры в районах, расположенных за МКАД. Можно продолжить эту цепочку, включив сюда города ближнего (например, Железнодорожный) и дальнего Подмосковья.

На какую сумму могут рассчитывать продавцы? Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», предлагает взять для примера двухкомнатную квартиру общей площадью 58–60 кв. м на средних этажах 16‑этажного дома постройки середины 1980‑х годов. Такое жилье на Олимпийском проспекте (станция метро «Проспект Мира») стоит сегодня около 310 тыс. долл., в районе станции метро «Коньково» — примерно 265 тыс. долл., в Свиблове — 225 тыс. долл. Нечто похожее в Марьине (это новый район, и там просто нет 20‑летних домов) получится приобрести за 200 тыс. долл. возле метро. Перебравшись за МКАД, можно купить аналогичную квартиру в Новокосине за 195 тыс. долл. Сумму доплаты в каждой ситуации читатель может подсчитать самостоятельно.

Похожие цифры приводит Олеся Кошкина, руководитель пресс-службы холдинга «МИЭЛЬ». По ее словам, трехкомнатную квартиру в центре города (район станции метро «Арбатская») продают за 450 тыс. долл. Купить такую же (или даже несколько большую по метражу) недвижимость где-нибудь в Крылатском можно за 350 тыс. долл., так что прибыль составит около 100 тыс. долл.

Если же согласиться на потерю столичной прописки и перебраться в область, денежная отдача окажется еще существеннее. В Железнодорожном (около 10 км к востоку от МКАД) 60-метровую двушку 2005 года постройки (совсем новый, «с иголочки», дом) получится купить за 140 тыс. долл., а в Куровском (тоже восточное направление, но уже 85 км от МКАД) такое жилье обойдется всего в 65 тыс. долл. Если сравнивать с уже упомянутой двухкомнатной квартирой на Олимпийском проспекте, разница составит 245 тыс. долл. Этой суммы вполне достаточно, чтобы приобрести «на котловане» квартиру в строящемся доме в Москве. В перспективе, когда возведение здания завершится, можно вернуться в столицу на белом коне — в новую квартиру и с деньгами. Для этого, правда, придется мотаться года три куда-нибудь в Куровское и подвергнуться определенному риску — жилье сегодня, случается, не достраивают в срок.

Поступиться метрами…

Существует еще один способ получить деньги — переехать в жилье поменьше. Усилиями аналитиков рынка сегодня все знают, сколько стоят в Москве квадратные метры. Обмен, к примеру, двухкомнатной квартиры на однокомнатную означает, что человек продает около 20 кв. м и может рассчитывать на соответствующую сумму.

Например, говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости «ДОКИ», двушки в кирпичных сталинских домах в пределах Садового кольца реализуют в настоящее время по 6800 долл. за 1 кв. м. Цена жилья общей площадью 57 кв. м составит 390 тыс. долл. Однокомнатные квартиры такого типа (40 кв. м) продают даже чуть дешевле, по 6630 долл. за 1 кв. м. Общая стоимость данного жилья 266,7 тыс. долл., то есть разница превышает 120 тыс. долл.

Чем дальше от центра находится дом и чем ниже его категория, тем дешевле квадратные метры. Соответственно, снижается и эффективность подобных операций. Как отмечает Ирина Черняева, трехкомнатная квартира в районе станции метро «Пражская» в девятиэтажном здании стоит около 220 тыс. долл., двушка там же — примерно 170 тыс. долл. Соответственно, потеря комнаты в данном случае принесет не более 50 тыс. долл. Даже переехав из трехкомнатной квартиры в однокомнатную, можно рассчитывать всего на 80–90 тыс. долл. доплаты.

Разумеется, возможны различные комбинации, например обмен трехкомнатной квартиры в центре на однокомнатную на окраине. В этом случае экономический эффект операции возрастает (в таких городах ближнего Подмосковья, как Одинцово, Люберцы, Мытищи, цена 1 кв. м составляет около 3000 долл.). Если же переезжать из маленького жилья в престижном районе на окраину, но в квартиру с большим метражом, то доход от этих действий будет сокращаться, вполне вероятно, прибыли это и не принесет…

Прочие варианты

Есть и иные методы заработать на недвижимости, которые хоть и не принесут столь существенной единовременной выгоды, зато позволят сохранить квартиру. Речь идет прежде всего о сдаче ее внаем. Если имеющаяся недвижимость единственная — не беда, жилье для себя можно снять в более дешевом районе. К примеру, однокомнатную квартиру в центральной части Москвы сегодня сдают за 1500 долл., аренда такой же на окраине обойдется в 500–600 долл., а в области можно подыскать вариант и за 300 долл. в месяц. Экономический эффект налицо, только нужно быть готовым к тому, что арендодатель в любой момент способен поднять плату или попросить съехать.

Квартиры, находящиеся на первом этаже, всегда считались непрестижными. Но сегодня, когда появилось понятие «недвижимость для бизнеса», владельцы такого жилья неожиданно стали собственниками настоящего богатства. Квартиры, которые переведены в нежилой фонд, особенно если они выходят на оживленные магистрали или расположены около станций метро, можно продать по цене до 9–10 тыс. долл. за 1 кв. м, отмечает Елена Лаута, руководитель отдела вторичного рынка жилья компании «Московские огни».

Возможна коррекция

К сожалению, при сделках с недвижимостью теоретические расчеты обычно корректируются, и не всегда в пользу граждан. Скажем, определять прибыль при переезде в квартиру, площадь которой меньше, исходя только из стоимости квадратных метров, нельзя. Как разъясняет Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «Бест-Недвижимость», при осуществлении операции придется заплатить за услуги риелтора, за оформление и за государственную регистрацию сделки.

Транспортировка вещей с места на место тоже стоит денег. К тому же в квартире вторичного рынка хорошо бы сделать ремонт. А если жилье в новостройке, ремонт и отделка просто необходимы.

Дата публикации: 11:00 28 июня 2007

Источник: bpn.ru