Ипотека в 2004 году: усиление конкуренции

В уходящем году на кредитном рынке возникла реальная конкуренция. Многие крупные риэлторские компании создали в своем составе подразделения, позволяющие купить квартиры в рассрочку. Если раньше банки не прикладывали особых усилий для поиска клиентов-заемщиков, то теперь за них разворачивается конкурентная борьба. Место на этом рынке пока есть для всех, и постоянно появляются новые игроки.

Общегосударственные программы ипотечного кредитования, охватывающие всю или почти всю страну, имеют только Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Сбербанк РФ.

Чем банки привлекают клиентов

Некоторые банки, кредитовавшие граждан на покупку жилья, не выдержали испытания кризисом. Но на их примере население смогло убедиться в том, что ипотека безопасна для заемщика при прекращении банком операций. Владелец недвижимости не несет никакого урона, поскольку право собственности остается за ним. Конечно, одновременно остаются и обязательства перед преемниками разорившегося банка по погашению долга.

Основной тенденцией рынка в уходящем году стало удлинение срока кредитования. Так, Райффайзенбанк увеличил сроки погашения кредита с 10 до 15 лет, а по некоторым программам АИЖК сроки погашения кредита составляют 27 лет. Одновременно конкуренция приводит к снижению ставок — если год назад главные операторы рынка говорили о кредите с плавающей ставкой процента по формуле 10%+LIBOR, то в 2004 году они активно применяют формулу 8%+LIBOR.

Еще одно отличие 2004 года — размер первоначального взноса, который раньше, как правило, составлял 30–50%. В уходящем году многие кредитные продукты предусматривали гораздо более низкий процент — на уровне 10% стоимости приобретаемого жилья. Среди них — кредит Сбербанка России "Молодая семья", предоставляемый супругам, которые не достигли 30-летнего возраста. Ссуда выдается как для покупки квартиры на вторичном рынке, так и для инвестирования строящегося объекта.

В целом на рынке не наблюдалось принципиально новых кредитных продуктов, кроме ссуды от банка DeltaCredit с названием "ДельтаСейчас". Его особенность состоит в том, что процентные платежи рассчитываются банком исходя из графика погашения 30-летнего кредита, а по истечении семилетнего срока заемщик ставится перед выбором: погасить кредит досрочно либо пролонгировать его, т. е. продолжить выплаты по долгу, но уже на новых условиях.

По прогнозам Ассоциации российских банков, за 2004 год сумма выданных кредитов должна составить около $900 млн. Об итогах пока говорить рано, однако не вызывает сомнений тот факт, что подобный прогноз вполне обоснован.

Государство и ипотека

Получило дальнейшее финансирование ипотека и на государственном уровне. АИЖК в 2004 году планировало произвести два выпуска своих корпоративных облигаций на общую сумму около 4 млрд руб. Данные бумаги аккумулируют средства на биржевом рынке, в отличие от коммерческих акционерных банков, нередко направляющих на выдачу ипотечных ссуд средства своих вкладчиков (деньги с депозитов). Эмиссия 2004 года перекрывает по объемам предыдущие эмиссии, вместе взятые.

Кроме того, включение данных ценных бумаг в Ломбардный список Центробанка РФ должно улучшить их ликвидность и способствовать расширению круга потенциальных покупателей. Решение Центробанка окажет положительное влияние и на стоимость облигаций АИЖК при первичном размещении, т. е. привлечет более дешевые ресурсы с фондового рынка, что в свою очередь позволит снизить процентную ставку для населения. В 2003–2004 годах выдаваемые по программам АИЖК кредиты имели 15%-ную годовую ставку в рублях.

Продолжая разговор об обеспечении ипотечной деятельности, нельзя не упомянуть о проблеме непрозрачности информации. Для развития рынка необходимо, чтобы сведения о фирмах и сделках (в частности, кредитования) начали носить более открытый и достоверный характер. Например, паи некоторых паевых инвестиционных фондов недвижимости стали продаваться на Международной московской валютной бирже, что является знаковым событием в этой сфере.

Лев ПЛЕЦЕЛЬМАН, Руководитель ипотечной службы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

Обьем рынка ипотечного кредитования за последние годы вырос во много раз. Кроме специализированных ипотечных банков очень большое количество банков, работающих с населением, объявляло о запуске своих ипотечных программ, особенно это было заметно в начале года. Хорошим примером для всех стал рынок автокредитования.

Из-за роста конкуренции на рынке ипотеки и с целью привлечения заемщиков банки увеличивают сроки погашения кредита до 27 лет. В последнее время почти все банки сняли штрафные санкции за досрочное погашение кредита, во многих банках кредит можно получить, не имея официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2-НДФЛ, поручители и регистрация в Москве также не нужны.

В уходящем году наметилась тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заемщика и уменьшению процентных ставок. Банки активнее и охотнее стали работать с крупными риэлторскими и строительными компаниями по совместным программам (ипотечный брокер) по привлечению клиентов.

Елена ПАНОВА, Директор центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

С февраля резко увеличился объем ипотечных сделок на рынке Москвы. Его динамика говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки. Согласно статистике, количество ипотечных программ в различных банках за этот год удвоилось, а количество ипотечных сделок на рынке жилья увеличилось втрое.

Если говорить о средней квартире, покупаемой с использованием ипотечного кредита на вторичном рынке Москвы, то это одно–двухкомнатная квартира общей стоимостью $70–110 тыс. Для московских новостроек граница ценовых рамок более широкая и составляет в среднем $80–200 тыс.

Помимо жилья в Москве по ипотеке активно реализуются квартиры в городах Ближнего Подмосковья, таких, как Мытищи, Железнодорожный, Королев. Здесь средняя стоимость квартир, приобретенных по схеме ипотечного кредитования, на порядок ниже, чем в Москве, и составляет $45–60 тыс. Что касается количества комнат, то наиболее востребованными в Подмосковье также являются одно–двухкомнатные квартиры.

Дата публикации: 10:40 07 декабря 2004

Источник: bpn.ru