Пора сдаваться

Что делать обладателям инвестиционных квартир? Скорее продавать, пока цены на жилье не упали еще ниже, или поверить прогнозам возобновления роста? Подспорье для избравших второй вариант — сдача недвижимости в аренду.

Если вы как инвестор купили квартиру более года назад и нынешняя стагнация внушает вам опасения, то совет один: продавайте жилье с дисконтом 5-6%. Но если есть вера в отсутствие предпосылок к снижению цен недвижимости на дальних горизонтах, то заставьте жилье приносить деньги уже сейчас. В активе — чистая доходность от аренды квартиры, банковский процент на полученные доходы, ну и, конечно, виды риелторов на удорожание столичного жилого фонда. В пассиве — риск того, что ободряющие прогнозы разойдутся с действительностью.

Рассмотрим стандартную однокомнатную квартиру на юго-западе столицы, которая сдается в аренду в среднем за $900 в месяц. На вторичном рынке такое жилье стоит около $210 000. Чистая годовая доходность от сдачи квартиры в данном случае составит 5,1% (средний уровень — 5-6%). Дополнительно можно заработать от вложения получаемых средств на пополняемый банковский депозит (эффективная ставка — около 4-4,5% годовых).

Самый быстрый рост стоимости аренды наблюдается в секторе элиты и бизнес-класса. Но вместо одной дорогой можно вложиться и в несколько квартир экономкласса — это позволит оптимизировать начальные инвестиции, сократить время и затраты на ремонт, быстрее найти клиентов. В общем объеме рынка аренды на недорогие 1-2-комнатные квартиры приходится более 65%.

Затишье на рынке жилой недвижимости не оказало большого воздействия на поведение арендных ставок — они продолжают повышаться. В периоды бурного роста рынка вторичного жилья аренда следует за ним с отставанием в полгода-год, а в периоды стагнации остается на прежнем уровне или растет не спеша — в зависимости от сегмента. По нашей оценке, за год рост арендных ставок составит не более 10-15%, основной всплеск придется на сентябрьское повышение деловой активности.

Арендодатели стремятся поднять доходность до уровня 8-10%. На Западе ставки колеблются в среднем в диапазоне 5-8% от стоимости квартиры. Так что потенциал у рынка есть — по крайней мере еще 2-3%.

За год квартира из нашего примера принесла $11 250. Несмотря на сопоставимое снижение стоимости жилья относительно 2006 г., инвестор был бы не внакладе. Тем более что максимум через год, по нашим прогнозам, коррекция закончится, цены начнут не спеша расти и добавят к доходу от аренды положительную инвестиционную составляющую.

Дмитрий Таганов, начальник аналитического отдела компании “Инком-Недвижимость”:

Из-за низкой доходности на уровне 5-6% годовых крупным инвесткомпаниям арендный рынок жилья неинтересен — на это указывает отсутствие в Москве доходных домов как класса. Да и среди частных владельцев инвестиционных квартир сдача жилья внаем — совсем не массовое явление. Ведь зачастую речь идет о новостройках без отделки. В июне индекс доходности столичной недвижимости стал отрицательным: поступления от аренды уже не могут покрыть снижение стоимости 1 м2.

Впрочем, скорее всего, это продлится недолго. В сентябре можно ожидать оживления рынка и небольшого роста цен. Это позволит индексу выйти в диапазон от 0 до 1 пункта, что означает безубыточность вложений в недвижимость, но одновременно отставание их доходности от средней величины ставки банковского депозита.