Риэлторы подсчитали, в каком регионе лучше брать кредит

На прошедшей в конце прошлой недели конференции «Ипотека как бизнес» выявились интересные закономерности этого рынка. «По статистике быстрее всего ипотечное кредитование растет там, где средняя цена квадратного метра равна средней зарплате по региону», - говорит вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельта-Кредит» Алла Цытович. Наилучшее соотношение в этом плане показывают Ханты-Мансийский АО и Тюменская область. «По данным ЦБ, среди наиболее активных регионов по объему выдачи ипотечных кредитов в 2006 году - первом квартале 2007-го Тюменская область заняла третье место после Москвы и Московской области», - рассказал член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

В Тюмени за этот период выдали кредитов на 25,8 млрд руб. (в Москве - на 65,3 млрд руб., в Подмосковье - на 26 млрд). Ханты-Мансийский АО - на пятом месте по активности ипотечного кредитования с 15,1 млрд руб. (на четвертом - Санкт-Петербург с 21,3 млрд рублей).

По словам А.Цытович, в последний год ситуация в российской ипотеке сильно похожа на европейскую. Главная тенденция там - сильный рост цен на жилье. Например, за 2006-й в Великобритании и Франции оно подорожало на 15%, в Дании - на 18%, в Латвии - на 48%, в Эстонии - на 41%. И хотя везде общий спрос на ипотеку увеличивается, рост цен ведет к снижению количества людей, впервые покупающих жилье. Ведь гораздо труднее успеть за ростом цен, когда нечего отдать банку в залог в качестве первого взноса. В итоге акцент при покупке недвижимости смещается на ломбардные кредиты (под залог существующего жилья).

При этом сейчас уже 70% европейцев предпочитает кредиты с фиксированной ставкой (десять лет назад таких было только 17%). Это, конечно, связано с процессом удорожания денег - Европейский центробанк постепенно поднимает учетную ставку, а курс евро растет по отношению к большинству мировых валют. В результате плавающие ставки в Европе растут. В США увлечение плавающими ставками при высокорисковом рейтинге заемщика закончилось тем, что многие клиенты не смогли справиться с растущими выплатами в условиях удорожания денег.

В России ситуация в этом отношении более благоприятная - ставки имеют тенденцию к снижению. Правда, ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ не стоит - от нее плавающие ставки мало зависят. И несмотря ни на что, в России рынок ипотеки пусть медленно, но развивается. Многие граждане, покупающие квартиру с привлечением ипотечного кредита, уже пользуются услугами всей цепочки компаний, связанных с организацией сделки: ипотечного брокера, банка, риэлтора, страховщика и оценщика. Ипотечный брокер в среднем тратит на привлечение клиента $350, говорит директор по ипотеке компании «Миэль-Брокеридж» Юлия Вербицкая. При этом затраты самостоятельного брокера и брокерского подразделения, созданного при риэлторской компании, могут сильно различаться. Банку один заемщик обходится в $400, столько же тратит на его привлечение страховая компания. Если сложить затраты всех участников процесса, то получится, что в общей сложности они тратят на рекламу себя одному человеку солидную сумму - $2230. Такие данные, по информации «Миэль-Брокериджа», были получены путем экспертных опросов участников столичного ипотечного рынка. Из всех компаний, участвующих в организации продажи жилья по ипотеке, самые большие затраты на привлечение клиентов у риэлторов - примерно $1000 на человека. Самыми низкими оказались затраты оценочных компаний - всего $80 на человека. В итоге все это отражается на комиссиях, которые платят граждане, желающие купить квартиру с помощью заемных денег.

«Стоимость привлечения клиента, указанная для риэлторов, близка к истине, - говорит пресс-секретарь группы компаний МИАН Светлана Фуфаева. - Эти затраты складываются из размещения прямой рекламы в СМИ, в Интернете, наружной рекламы, а также поддержки отдела продаж POS-материалами (рекламные буклеты и тому подобное)». «Средняя цена привлечения клиента абсолютно условна, - утверждает директор по связям с общественностью ипотечной компании «Мой дом» Елена Козыбина. - Есть компании, которые много вкладывают в рекламу бренда, а есть те, что используют принцип прямого привлечения клиентов и «сарафанного радио», обе концепции работают, но затраты на прямое привлечение несравнимо меньше». Впрочем, как бы подвел итог помощник министра регионального развития Михаил Куликов, по данным Счетной палаты, «средний ипотечный кредит составляет сегодня 665 тыс. руб. - небольшая сумма, а ипотека доступна лишь 13--15% населения».