Противостояние продавцов и покупателей на рынке жилой недвижимости продолжается

Насколько верно действуют те и другие? Внесет ли какие‑то коррективы лето? На эти и другие вопросы мы попросили ответить президента группы компаний «Лаурел» Ирину Радченко.

- Ирина Станиславовна, как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке столичной недвижимости?

- Еще год назад главной фигурой на нем был продавец, а сейчас им, безусловно, является покупатель — все изменилось на 180 градусов. Потребитель диктует условия, а если еще и имеет свободные деньги, то может покапризничать. Неслучайно большинство агентств теперь выстраивают свои рекламные кампании именно с расчетом на привлечение клиентов.

- Мне кажется, продавцы порой не до конца учитывают текущий момент, когда упрямо держат цены.

- Давайте посмотрим на расстановку сил. Каков сегодня среднестатистический продавец московской квартиры? В базе данных риелторских компаний 80 % потенциальных сделок — альтернативные. То есть в основном люди продают жилье ради приобретения другого (другой площади, в новом доме, ближе к работе и т. д.). Год назад, в период ажиотажного роста цен, проводить альтернативные сделки было очень сложно, а при стабилизации рынка именно многоходовых цепочек стало больше всего. А значит, сегодняшний продавец завтра сделается покупателем. Поэтому когда во время просмотра квартиры речь заходит о торге, владелец вначале хочет заручиться гарантией от своего агента, что на вырученные от реализации жилья деньги он сможет подписать договор с риелторской компанией и приобрести желаемое.

Торг, безусловно, идет, но индивидуальный. Зачем человеку снижать цену, если у него нет уверенности в получении скидки на покупку альтернативной недвижимости? Поэтому можно предположить, что противостояние сторон будет еще очень долгим.

Многие из потенциальных продавцов живут в своих квартирах и готовы ждать благоприятной ситуации для обмена с помощью купли-продажи, потому как продавать просто так сегодня нет никакого смысла.

- Некуда вложить деньги?

- Вот именно. Во что вкладывать? Доллар падает, фондовый рынок никакой. Соответственно и продавцам-альтернативщикам спешить некуда. Жили они в тесноте несколько лет, потерпят и еще какое-то время. Из всего этого следует, что резкого обрушения московского рынка недвижимости не предвидится.

- А если граждане, купившие квартиры в новостройке в инвестиционных целях, разом выбросят их на рынок — это же теоретически возможно? Подобное увеличение предложения снизит цены.

- Вот именно, такое возможно чисто теоретически. На практике все по-другому. Доля инвестиционных квартир на столичном рынке составляет 20–30 %. И кто-то их действительно продает с дисконтом, желая зафиксировать прибыль от вложений, но массовости этого явления нет. Причина все та же: сегодня в России нет высокодоходных и надежных рынков, альтернативных рынку недвижимости, на которые бы можно было направить свой капитал.

- Выходит, никто из продавцов не заинтересован в демпинге. А компании, которые строят? У них же запас прочности приличный, и они могли бы поступиться частью своей прибыли и немного снизить цены…

- Инвестиционно-строительные компании тоже вряд ли будут демпинговать. На сегодняшний день крупным стройфирмам уже не составляет большого труда получить кредит в банке. Некоторые из них даже размещают свои акции на фондовых рынках и привлекают денежные средства, избегая, таким образом, общения с дольщиками на ранних стадиях возведения дома. Наиболее продвинутые проводят даже IPO.

- Скажите, а трудно работать риелторам на таком рынке?

- Не скрою, довольно непросто. Так же нелегко приходится сейчас и ипотечным банкам: темпы выдачи кредитов по сравнению с прошлогодними заметно снизились, а вложения в инфраструктуру и в сферу технологий по работе с ипотечными клиентами были весьма значительными. Одним словом, на рынке происходит естественный отбор — выживут лишь сильнейшие.

Китайский иероглиф «кризис» расшифровывается как собственно кризис и как новые возможности. Для многих фирм нынешняя ситуация станет действительно роковой, и они вынуждены будут покинуть рынок. А для кого-то откроются новые горизонты: коллектив компании сплотится, изменит структуру, привлечет современные технологии, получит опыт — все это даст толчок для более качественной работы и дальнейшего развития.

- На рынке в последние годы появилось много частных маклеров. Как вы относитесь к таким посредникам? Насколько им можно доверять? Не опасно ли обращаться к ним?

- Все относительно и все познается в сравнении. Есть и вполне приличные частные посредники, и очень неприличные агенты, работающие в так называемых брендовых компаниях. Дело в том, что профессия риелтора очень персонализирована. К примеру, в той же Америке основная задача работника сферы недвижимости — завоевать доверие клиентов, ведь это главный капитал, который позволяет добиться успеха. И клиенту все равно, в какой фирме работает агент, он знает, что этот риелтор помогал еще его отцу…

- Как домашний доктор…

- Именно. Одним словом, есть частные маклеры, работающие грамотно, профессионально. Правда, у них имеется одно слабое место. Если они совершат ошибку, клиент может потерять и квартиру, и деньги. Риелторская компания, которая дорожит своей репутацией, в подобной ситуации не бросит человека в беде.

- Существует мнение, что сейчас грамотный человек сможет провести сделку и без помощи агента. Как бы вы прокомментировали такое высказывание?

- Безусловно, рынок в начале 90-х годов прошлого века и сейчас — это небо и земля. Криминала стало меньше, появились определенные гарантии государства. Но есть такой немаловажный фактор, как «время — деньги». Клиенту необходимо не только определиться со своими желаниями и соотнести их с собственными возможностями, но и найти саму квартиру, сделав множество звонков, проведя столько же переговоров и просмотров. И вот когда он уже приблизится к покупке, может выясниться, что недвижимость юридически не безупречна. Чтобы получить такие сведения до сделки, необходимо не только иметь определенные навыки, но и располагать временем и деньгами. А средства, кстати, можно потерять и на задатках. Если договор купли-продажи стал вполне формализованным, то договор задатка порой составляют в произвольной форме. Любая оплошность или задержка со стороны покупателя будет трактоваться отнюдь не в его пользу.

- А что происходит на ипотечном рынке Москвы? Изменились ли условия получения кредита?

- Тут самая главная тенденция — замедление темпов роста количества выданных кредитов, что, безусловно, является отражением общей ситуации на рынке недвижимости, который пребывает в состоянии стагнации. Есть и другая тенденция: из-за возрастающей конкуренции в ипотечном секторе банки стали более лояльны к заемщикам и уменьшают накладные расходы на совершение сделок по покупке квартир в кредит — отменяют плату за рассмотрение заявки, снижают комиссию и т. д. В настоящее время в Москве ипотеку предлагает 117 банков, а общее количество подобных программ превысило 3000. Их разнообразие позволяет каждому заемщику выбрать оптимальный для себя вариант. Для покупки квартиры в кредит не требуется гражданства РФ, банки готовы принимать подтверждение доходов в любой форме, сроки погашения увеличены до 40 лет. Многие кредитные организации готовы работать без первоначального взноса. С помощью ипотеки удается купить не только квартиру или дом, но и комнату или офис. Можно рефинансировать взятый ранее кредит в другом банке на более выгодных условиях. Наконец, минимальная ставка в валюте на сегодняшний день уже 9 %, а в рублях — 8,99 % и т. д.

- Сейчас много говорят и пишут о доступной недвижимости. Какой она должна быть, чтобы даже не очень состоятельные граждане могли решить свою жилищную проблему?

- Как эксперт Государственной думы РФ по развитию малоэтажного строительства, хочу сказать, что сегодня для власти очевидно: проблему доступности жилья высотками не решить — нужно изыскивать другие ресурсы. Один из способов — строительство небольших домов. Такая недвижимость обходится покупателям дешевле, строить ее быстрее, а жить в ней гораздо комфортнее. Однако пока остаются два нерешенных вопроса: первый касается обеспечения поселков инфраструктурой (школы, детские сады, магазины, коммуникации, дороги и т. п.), второй — предоставления людям рабочих мест недалеко от дома. Вероятно, для Москвы этот путь пока не слишком подходит. Но есть в России регионы, где малоэтажное строительство успешно развивается. Здесь многое зависит от губернатора и главы администрации поселения: они в силах помочь решить указанные проблемы.

- Прогноз — дело неблагодарное, но не могу не спросить о том, каким вы видите московский рынок недвижимости в ближайшие год-два.

- Противостояние продавцов и покупателей может сохраняться довольно долго. И чем оно дольше, тем больше будет отложенный спрос и тем сильнее сработает детонатор, когда качели пойдут вверх — от рынка покупателя к рынку продавца. Поэтому не стоит откладывать на завтра жилищную проблему, если вы в силах решить ее сегодня. Социологические опросы показывают, что в настоящий момент 60 % москвичей желают улучшить свои жилищные условия. Допустим, у 10 % из них есть необходимые ресурсы, и, представьте себе, что в один прекрасный день произойдет взрыв: все эти люди (несколько тысяч человек) выйдут на рынок. Снова наступит ажиотаж, и его результат предсказать нетрудно — цены вырастут, причем намного стремительнее, чем они обычно падают. Так что, как поется в известной песенке, думайте сами, решайте сами…

Дата публикации: 10:49 05 июля 2007

Источник: bpn.ru