Цены на квартиры пошли вверх, но пока искусственным путем

Рынок жилой недвижимости Москвы вновь начинает набирать обороты. Спрос на квартиры постепенно растет, что, по мнению экспертов, объясняется желанием людей избавиться от дешевеющих долларов. Активность потенциальных покупателей позволяет ценам расти. В свою очередь строительные и риелторские компании умело разогревают рынок: некоторые из них уже объявили о повышении цен на свои объекты, другие обещают это сделать после Нового года. Но аналитики не исключают, что тенденция роста цен на квартиры может носить временный характер - во всяком случае в сегменте типового жилья.

Рынок спал

Продавцы квартир, избалованные небывалым ростом цен в предыдущие годы, после летнего банковского кризиса погрустнели. Привлекательность вложений в жилую недвижимость на фоне стабилизации цен стала вызывать сомнения - в результате из поля зрения продавцов исчезли покупатели так называемых «инвестиционных квартир». По данным информационного портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), в ноябре индекс стоимости жилья снизился на 0,1% и составил 1803 долларов за квадратный метр.

Но даже с учетом некоторого снижения цены никак не назовешь низкими, что не позволяет многим потребителям совершать обменные сделки с целью улучшения своих жилищных условий. Таким образом, с лета число покупателей на рынке заметно сократилось. «У большинства потребителей понятие «доступное жилье», о котором так много говорится в последнее время, ассоциировалось с дешевым. В результате многие из них заняли выжидающую позицию», - вынесли вердикт аналитики на заседании круглого стола «Ситуация на рынке жилья Москвы в 2004 году. Прогнозы развития на 2005 год».

Причины роста цен

Однако сейчас многие участники рынка отмечают некоторое оживление. Главный аналитик Российской гильдии риелторов (РГР) Геннадий Стерник утверждает, что объемы продаж увеличиваются во всех сегментах жилой недвижимости. Но, по его мнению, в долларовом эквиваленте цены пока стоят на месте.

По словам руководителя специальных проектов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Алексея Введенского, в ближайшее время начнется новый рост цен на жилье. «Нефть продолжает дорожать, а хлынувшие в страну нефтедоллары необходимо куда-то вкладывать. Недвижимость же по-прежнему остается одним из самых доходных секторов рынка», - говорит он.

Заместитель начальника управления инвестиционных программ Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Евгений Леонов тоже объясняет ситуацию на рынке падением доллара и желанием потребителей вложить деньги в более твердую валюту, какой является недвижимость. По данным Леонова, по сравнению с летом спрос вырос практически в 4 раза. Он также отметил положительное влияние банковского кризиса на рынок жилья: «Непонятные игроки с него просто исчезли».

Как считает первый заместитель генерального директора ОАО «ДСК-1» по экономической политике Андрей Паньковский, сегодняшний рост цен обусловлен также инфляцией. Кроме того, по его словам, город постоянно увеличивает обременения инвестора по финансированию строительства социальных объектов (школ, детских садов, больниц), а также объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры. «За последние 4 года расходы инвесторов увеличились с 25% до 50%. Рост себестоимости строительства не может не отразиться на стоимости самой недвижимости. Так что пока возможности для снижения цен нет», - говорит Паньковский.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев полагает, что цены на жилье будут расти неравномерно. В первую очередь подорожают востребованные объекты, которые правильно позиционируются на рынке (то есть эконом-класс не выдается за элитное жилье) и не «зависают» на рынке. По его словам, тенденция роста цен на такие объекты обусловлена стабильным спросом.

Какие объекты уже подорожали

Пользуясь оживлением спроса, многие компании поспешили объявить о повышении цен на свои объекты. Так, еще в октябре Blackwood повысил стоимость квадратного метра в комплексе «Чайка» с 4,5-7 тыс. долларов до 5-7,5 тыс. долларов. В ноябре компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» заявила о повышении цен на квартиры в жилом комплексе «Грандъ-Парк» на 3% - до 1480-2900 долларов за кв.м.

С 1 декабря повысил цены ДИПС: в комплексе «Черемушки» - до 1870 долларов за кв. м, в доме на улице Дружбы - до 3230 долларов за кв. м и в доме на улице Наличной - до 1570 долларов за кв.м.

Впрочем, по мнению PR-директора компании Vesco Realty Максима Карапетова, продекларированное компаниями повышение цен не является сенсацией, поскольку цены были повышены только на наиболее ликвидные объекты.

По его мнению, подобные акции носят демонстративно-психологический характер и призваны простимулировать продажи, подтолкнув неуверенного покупателя к покупке жилья. «Застройщики хотят продемонстрировать гражданам, что стагнация закончилась и начинается новый виток роста цен а-ля 2003 год. В принципе в подобных акциях есть смысл. За полгода стагнации сложился достаточно большой отложенный спрос, потенциальные покупатели уже сейчас осознают, что падения цен ждать не стоит, а вот их рост может быть не за горами», - считает эксперт.

«Каждая из компаний принимает очередное ценовое решение согласно текущей ситуации с продажами и в связи с другими макроэкономическими факторами. В настоящее время, к примеру, дешевый доллар удешевил стоимость недвижимости в долларовом выражении, поэтому рост долларовых цен не всегда отражает дополнительный рост цен, а направлен на фиксацию прибыли компании при определенном уровне строительных издержек в текущий момент», - рассказал Константин Ковалев.

Но с точки зрения потребителя цены все-таки растут: по данным компании Vesco Realty, в ноябре в сегменте жилья «Стандарт» рост составил 1,1%, в сегменте «Бизнес» - 1%, в классе «Элит» - 6%.

Новые веяния: чем дальше от метро, тем выше цены

По словам руководителя информационного портала IRN.ru Олега Репченко, сегодняшняя тенденция на рынке приводит к тому, что продавцы заметно поднимают цены на новостройки, когда все затраты на строительство уже покрыты и можно подождать с реализацией остатков. «Хотя гораздо чаще остаются неликвидные квартиры, которые могут распродаваться еще достаточно долго. Благодаря подобным остаткам еще около 30% новостроек на сегодняшнем рынке - готовые дома, часто уже сданные госкомиссии, в которых продается всего несколько квартир. Все это приводит к заметному росту количества активных объектов на рынке», - говорит он. По словам Репченко, цены на новостройки в большей степени зависят от волевого решения застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. «Нужно застройщику продать много и быстро - цены будут ниже, нет - цены могут быть неадекватно высоки, - утверждает он, - именно по этим причинам в течение последнего полугодия с ценами на новостройки наблюдается очень разнородная картина. С одной стороны, есть застройщики, назначившие весной и летом явно завышенные цены на свои объекты и рассчитывающие на дальнейший рост, который не состоялся. Теперь они испытывают трудности с продажами и вынуждены либо снижать цены, либо давать заметные скидки и предоставлять рассрочки».

Еще одна интересная тенденция, по словам Репченко, заключается в том, что средняя стоимость новостроек по мере удаленности от метро не падает, как на рынке вторичного жилья, а, наоборот, возрастает. «Во многом этот результат связан с преобладающим количеством дорогих новостроек, расположенных далеко от метро, в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах», - говорит он.

Дата публикации: 09:33 09 декабря 2004