Шувалово-озерки: «спальные» превращения

По единодушному мнению специалистов, Шуволово-Озерки – один из наиболее привлекательных и бурно развивающихся «спальных» районов города. Девелоперы возводят здесь дорогие новостройки, торговые сети наращивают мощности. На картах города можно найти «Шувалове», «Озерки» и «Шувалово-Озерки», их границы — спорные. Мы намерены рассмотреть территорию, ограниченную Выборгским шоссе, Парнасской веткой ж/д, проспектами Культуры и Северным, более-менее однородно застроенную многоэтажными домами и пользующуюся неизменным спросом у горожан. С запада она граничит с зоной малоэтажной застройки вокруг Суздальских озер, с севера — с промышленной зоной «Парнас», с востока — с жилыми кварталами Гражданки, с юга — с парком Сосновка.

Престиж без наценки

Шувалово-Озерки активно осваивались с 1970-х годов, жилой фонд здесь довольно свежий (что выгодно отличает его даже от соседней Гражданки). Есть дома 504-й, 606-й, 137-й серий. Хотя наиболее проблемных строений — «хрущевок» и «брежневок» — нет, зато в достатке нелюбимые горожанами «корабли». Немало и кирпичных многоэтажек советских лет.

Самые дешевые квартиры в «панели» можно присмотреть сегодня примерно за $85 000. Правда, за такие деньги покупатель может рассчитывать лишь на однокомнатный «корабль», зато недалеко от метро (эти здания в районе расположены довольно удачно). За более приличную «единичку» просят на $2000-3000 больше. В среднем квадратный метр готового жилья в районе оценивается в $2500-2700.

«Район в целом выглядит выигрышно за счет сочетания удачных факторов, однако какой-то «наценки за локацию» на эти варианты нет. Если сопоставить цены на такие же квартиры (с равной удаленностью от метро, зелеными зонами поблизости и пр.), скажем, на проспекте Ветеранов, то они будут практически такими же», — подмечает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения агентства «Адвекс».

Стабилизационный отрыв

А вот с новостройками ситуация иная. По статистике аналитиков «Петербургской Недвижимости», в период стагнации на рынке ценники на строящиеся дома в Шувалово-Озерках заметно «отрываются» от среднегородских показателей. Когда начинается общий рост, разница сокращается. То есть при общем снижении интереса покупателей к городским новостройкам спрос на эти кварталы страдает меньше всего. Именно это происходит и сейчас. Новое жилье здесь удается реализовать по более высоким ценам, чем в других районах.

По данным «НП», работы сегодня ведутся по 44 адресам. Цены предложения в домах со сроком сдачи в 2007 году — $2600-2700/ кв.м. Есть несколько вариантов по $2200-2500, но в новостройках, которые предполагается завершить не раньше середины 2008 года.

Самое дорогое предложение в районе — малоэтажный комплекс «Новая Скандинавия». То, что застройщик отважился на подобный проект на этой территории, — еще один показатель ее статуса. Среди бесспорных достоинств района специалисты подчеркивают удачную транспортную схему, очень хорошо отлаженную социальную инфраструктуру (детские сады, школы, больницы), развитую торговую сеть. Нет особых проблем и с экологией несмотря на прилегающую промзону «Парнас». «Она отделена железной дорогой, особо чадящих производств там нет», — комментирует Юрий Воробьев.

Торговые перспективы

Активно развивающиеся предприятия торговли — один из показателей привлекательности территории: бизнес, как известно, неохотно осваивает «медвежьи углы». По оценкам специалистов компании Knight Frank, Шувалово-Озерки обеспечены торговыми предприятиями лучше других городских зон. Здесь расположены ТРК «Норд» (пр. Просвещения, 19 — 62 500 кв.м), ТРК «Гранд Каньон» (пр. Энгельса, 154 — 75 000 кв.м), ТК «Озерки» (пр. Энгельса, 120 — 16 000 кв.м) ТК «Космополис» (Выборгское шоссе, 13 — 20 700 кв.м). Есть несколько сетевых гипермаркетов: «О'Кей» (Выборгское шоссе, 3, корп. 1, а также угол Выборгского шоссе и пр. Просвещения), «Лента» (угол Выборгского шоссе и пр. Луначарского), «Максидом» (угол Выборгского шоссе и КАЛ).

Причем подобные объекты активно продолжают строить. Первую очередь ТЦ «Северный молл» (угол пр. Культуры и КАД) общей площадью 35 000 кв.м предполагается сдать уже в этом году. ТРК «Осиновая роща» (угол КАД и Выборгского шоссе) размером около 120 000 кв.м должен вступить в строй в несколько этапов в 2008-2010 годах. Торговый центр «Гринвич» общей площадью 74 500 кв.м введут в эксплуатацию в 2008-м.

Заметно расширится ТРК «Гранд Каньон» (к нему планируют добавить каток, водно-оздоровительный комплекс и крытый картинг-центр на крыше многоярусного паркинга). В 2007 году на Выборгском шоссе появится супермаркет «Метрика». А поблизости (в пос. Бугры) в 2009-2010 годах начнет работать ТРК «Невский Колизей» (порядка 250 000 кв.м.).

Географическое расслоение

Большинство аналитиков довольно оптимистично оценивают перспективы района. С появлением новых дорогих домов меняется социальный состав жильцов, все более активно развивается сфера обслуживания, разница в ценах между этой зоной и кварталами, не пользующимися спросом у горожан, будет лишь расти.

Однако не все специалисты разделяют это мнение. Заместитель генерального директора АРИН Татьяна Чуприна уверена, что район постепенно утрачивает популярность: «Во-первых, здесь до сих пор активно ведется уплотнительная застройка, а желающих жить возле стройплощадки не так уж много. Во-вторых, в последние два-три года дворы стали менее ухоженными, во многих местах не вывозится мусор, внутри-квартальные проезды ужасны. Покупателей, готовых выложить хорошие деньги за качественное жилье, это не устраивает. Такие объекты застаиваются в листингах дольше, чем квартиры с более сговорчивыми продавцами в других районах». «Сейчас стало очень модно, оглядываясь на другие страны, говорить о ценовом расслоении жилья по районам. Этот процесс займет не один десяток лет. Пока для покупателя нет существенной разницы, где жить: те же школы, те же магазины. Переплачивать «за место» он не станет. Однако у Шувалово-Озер-ков шансов в перспективе войти в список престижных территорий, конечно, больше, чем у других периферийных районов», — рассуждает Юрий Воробьев.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

- Хуже всего в Шувалово-Озерках продаются трехкомнатные квартиры. Наибольшим спросом пользуются дома, расположенные в районе пр. Энгельса, Выборгского шоссе, пр. Просвещения. Особенно популярны кирпичные дома вдоль Выборгского шоссе — «Город солнца», расположенный неподалеку от Суздальских озер. Здесь в избытке объекты инфраструктуры, рядом — метро, добавляют привлекательности озера, зеленая зона. Кроме того, интересны дома с видом на Сосновку — «зеленую» доминанту этой территории. С начала года стоимость квартир практически не изменилась. Другое дело, что предложений в этой зоне почти нет, а если они появляются, то сразу находят покупателя.

Ирина Хондожко, заместитель руководителя отдела ЦАН:

- Жилье на вторичном рынке в районе Шувалово-Озерков, в изобилии представленное в листингах, — весьма низкого качества. Это 504-я, 606-я, ранняя 137-я серии, а также «корабли». Среди новостроек самое яркое пятно — «Город солнца», однако цены в этом доме настолько завышены, что квартиры не пользуются большим спросом. Чаще всего покупатели интересуются квартирами в кирпичных домах у метро. Однако предложение в этом сегменте крайне мало.

Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора АРИН:

- В последний год в районе быстро растет спрос на помещения для стрит-ритейла. Квартиры на первых этажах выкупаются сплошняком, наценка по сравнению с ценником на более высоких этажах составляет от 30 до 50%. Был случай, когда, продав «двушку» на первом этаже, ее хозяин смог приобрести аналогичную квартиру в том же доме и еще «единичку» в соседнем.

Дата публикации: 12:55 18 июля 2007

Источник: bpn.ru