Банки все охотнее забирают ипотечные кредиты населения у своих коллег

Постепенно наши граждане перенимают западный стиль жизни, покупая жилье в кредит. Пытаясь сделать ипотеку еще более массовой, кредитные организации постепенно снижают ставки. А это в свою очередь приводит к развитию новых услуг. Еще в прошлом году отечественные кредитные организации стали предлагать перекредитование ипотеки - погашение кредита, выданного одним банком, за счет кредита другого банка, полученного на более выгодных для заемщика условиях. В этом году число банков, готовых провести такое рефинансирование, заметно увеличилось.

Улучшенные условия

За последний год ставки по рублевым кредитам на жилье снизились на четыре-пять пунктов, а в валюте - на два-три пункта. Средние ставки по ипотечным кредитам сейчас составляют 11-14% годовых в рублях, 9-12% - в долларах и евро. Но и это не предел банковской щедрости. По оценке начальника розничного блока Банка Москвы Александра Шерстюкова, в долгосрочной перспективе ставки по ипотеке могут снизиться и до 5%. Оптимистически смотрит на развитие ипотечного кредитования в России и первый вице-премьер Дмитрий Медведев, который на прошлой неделе выразил надежду, что ставки по ипотечным кредитам в ближайшие годы смогут приблизиться к европейским показателям.

Снижение ставок вызвало рост рынка ипотечного кредитования: за последний год он вырос в 4,4 раза. По данным ЦБ РФ, на 1 апреля 2007 года объем задолженности по ипотечным кредитам составил 289,2 млрд рублей, что на 223,3 млрд рублей больше, чем в апреле 2006-го. «Причина такого нешуточного роста - наблюдавшийся в тот период рост цен на недвижимость, - объясняет директор Центра макроэкономических исследований "БДО Юникон" Елена Матросова. - В результате граждане стали предпочитать покупать квартиры в кредит. Тем более что инструменты сбережений не позволяли угнаться за ценами». Однако если в первые девять месяцев прошлого года цены на жилье росли небывалыми темпами (недвижимость подорожала практически вдвое), то уже в октябре 2006-го наступила стагнация. Несмотря на это только за шесть месяцев - с 1 октября до 1 апреля - население заняло у банков на жилье 129 млрд рублей.

Число заемщиков растет, но расплачиваться за ипотеку им становится все сложнее. По данным "БДО Юникон", в 2006 году обслуживание ипотечных кредитов существенно подорожало по сравнению с 2005 годом. Если в июле 2005-го средняя стоимость обслуживания ипотечного кредита на покупку двухкомнатной квартиры в Москве с первоначальным взносом 20% составляла примерно $850-900, то в августе 2006-го средний ежемесячный платеж по ипотеке вырос до $1500. По словам директора Центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елены Матросовой, несмотря на то что с октября 2006 года цены на жилье стабилизировались и ставки по ипотечным кредитам снизились, обслуживание кредита подешевело не более чем на 10%. Чтобы как-то снизить ежемесячные выплаты по кредиту, можно просто сменить кредитора.

Выгодное решение

Перекредитование - услуга в нашей стране пока еще экзотическая. Сегодня около 20 банков готовы "обновить" ваш ипотечный кредит на более выгодных условиях. На данный момент эту услугу предлагают Абсолют-банк, Альфа-банк, Банк Москвы, BSGV, ВТБ 24, «Кит Финанс», Райффайзенбанк, Международный московский банк и ряд других.Однако стоит помнить, что любое слишком заманчивое предложение таит в себе подвох, и за выгодные условия приходится платить. В буквальном смысле.

Заемщику придется оплатить комиссию за рассмотрение заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита. Кроме того, потребуются повторная оценка недвижимости и покупка страхового полиса. В среднем расходы при перекредитовании составляют около $2 тысяч. «Заемщик собирает все документы, как при первом обращении за ипотечным кредитом, - ведь он для нас белый лист, - рассказывает замначальника ипотечного отдела Банка Москвы Вячеслав Шаламов. - В числе документов клиент приносит выписку со счета, по которой мы оцениваем, насколько аккуратным плательщиком он был».

По закону «Об ипотеке» гражданин имеет право передать залог, но в реальности схема перекредитования не так проста. Новоиспеченный кредитор выдает сумму на погашение долга, еще не получив предмет залога. Поэтому в период переоформления кредита (один-два месяца) ставка по нему будет выше на 1,5-2%. «Банк устанавливает повышенные процентные ставки на период перерегистрации залога, а также заставляет заемщика страховать в страховой организации в пользу банка риск утраты предмета залога, - говорит юрист Роман Жеребцов. - Если с закладываемым имуществом что-либо случится, то страховщик компенсирует банку все убытки». Но расходами на переоформление дело не ограничится. При покупке жилья гражданин имеет право на налоговые льготы (по налоговому кодексу покупатель имеет право на единоразовый вычет в размере 13% с 1 млн рублей, уплаченного за жилье). "Помимо этого, если жилье было куплено за счет целевого кредита, гражданин также имеет право возместить 13% от суммы уплаченных процентов по этому кредиту", - напоминает Роман Жеребцов. При перекредитовании заемщик теряет такое право. «Люди часто не учитывают нюанс: при перекредитовании цель нового кредита - погашение предыдущего кредита, поэтому имущественный вычет на проценты, уплаченные по новому кредиту, предоставлен не будет», - добавляет Роман Жеребцов.

Цена вопроса

Конечно, рекомендовать перекредитование ипотеки как универсальное решение для всех заемщиков не стоит. Например, банковский аналитик «Тройки Диалог» Ольга Веселова считает, что не имеет смысла перекредитовываться, когда осталось выплатить 30% задолженности. С другой стороны, по словам заместителя руководителя Центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елены Ворониной, как раз с очень «молодым» кредитом эффект от смены кредитора будет малоощутимым.

Кроме того, если кредит взят недавно, то банк может потребовать штраф за досрочное погашение. Это прописывается в договоре, а сумма может составить 1-1,5% от задолженности.

«Чтобы посчитать, сколько можно сэкономить при перекредитовании ипотеки, возьмем пример. Заемщик вносил $1,267 тысячи в месяц по кредиту на $100 тысяч, взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых. Перекредитовавшись под 10% годовых, он будет платить $1,107 тысячи (с учетом того, что часть долга уже погашена), - объясняет Елена Воронина из Абсолют-банка. - За оставшиеся 12 лет экономия составит около $23 тысяч. Соответственно, несмотря на комиссии, рефинансирование кредита в данном случае, несомненно, выгодно». Некоторые эксперты призывают перекредитовываться, даже если разница в процентных ставках составит 0,5%. Однако, по мнению Вячеслава Шаламова из Банка Москвы, сегодня недостаточно оценивать только разницу в ставках и сроках кредитования. «Кроме этого важно знать, будет ли клиент гасить досрочно, какой будет комиссия за выдачу, за оценку жилья и многое другое», - говорит эксперт.

Не стоит забывать и о возможных рисках для заемщика и его кредитора. Аналитик компании «Совлинк» Ольга Беленькая вспоминает опыт США, где в период снижения процентных ставок повышенным спросом пользовались ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Схема работает так, что вместо фиксированной на весь срок ставки по кредиту ставка привязывается к некоторому рыночному индикатору (например, Libor). То есть если рыночная процентная ставка снижается, снижается и стоимость кредита для заемщика. Зато если ставка растет - ситуация обратная. В июне 2004 года Федеральная резервная система США начала цикл повышений учетной ставки (с июня 2004-го до июня 2006-го она выросла с 1 до 5,25%), и через какое-то время поползли вверх и рыночные ставки, на основе которых рассчитывается стоимость кредита. В итоге выросла доля просроченных кредитов, причем основную их часть составили кредиты высокорисковым заемщикам с плавающей процентной ставкой. «Для нашего рынка подобная картина может сложиться по долгосрочным кредитам в валюте, если доходы заемщика формируются в рублях», - предупреждает аналитик.

Несмотря на риски, расходы и хлопоты, заемщику перекредитование скорее выгодно. А что от такой рокировки выигрывает банк? «Некоторые банки начали развивать ипотечное направление относительно недавно и, рассчитывая на высокий потенциал этого сегмента рынка в ближайшие годы, стремятся максимально быстро увеличить в нем свою долю, - объясняет Ольга Беленькая. - При этом банки из первой полусотни (по размерам активов), как правило, не испытывают проблем с привлечением относительно дешевых ресурсов для фондирования - как в виде увеличения акционерного капитала (как, к примеру, Сбербанк и ВТБ), так и в виде синдицированных кредитов и еврооблигаций. Также относительно свободны в средствах и «дочки» крупнейших иностранных банков». Таким образом, банк, рефинансирующий чужой кредит по более низкой ставке, прежде всего расширяет клиентскую базу на рентабельном и динамично растущем рынке. Кроме того, второй кредитор получает заемщика с историей платежей, а значит, снижает свои риски. «А вот для первоначального кредитора эта процедура - головная боль, - рассуждает Ольга Веселова из «Тройки Диалог». - Банку возвращается сумма, которую он смог сбалансировать по длительному сроку и ссудить под хороший процент».

Свои люди - сочтемся

Правда, не всегда нужно далеко ходить за выгодными условиями. И собственный кредитор может пойти на уступки и переоформить кредит по новым ставкам. Например, в Банке Москвы корреспонденту «Газеты» признались, что всех клиентов, которые захотели перекредитовать ипотеку, банк удержал у себя. Вячеслав Шаламов признался, что поначалу число жаждущих перекредитоваться было невелико. Однако два месяца назад банк ввел новую ипотечную программу (кредиты на жилье в иенах и швейцарских франках), а также снизил ставки в долларах, и заемщики стали активнее. Если договориться со своим банком, никаких побочных трат делать не придется - с заемщиком просто заключается дополнительное соглашение. Правда, банки неохотно снижают ставки по существующим кредитам. Тем не менее самому банку выгоднее перекредитовать своего заемщика, чем отпустить его в другой банк.

Дата публикации: 11:41 31 июля 2007

Источник: bpn.ru