Банки готовятся к развитию ипотеки

Ни для кого не секрет, что объемы жилищного кредитования населения в России явно недостаточны. В марте 2004 года для оценки перспектив банковской системы на ипотечном рынке Институтом экономики города и некоторыми другими специализированными организациями было проведено исследование, с основными результатами которого мы продолжаем знакомить наших читателей.

Оценка осуществлялась на основе анкетного опроса банков, а также с учетом мнений экспертов рынка ипотечных ценных бумаг. Анкетный опрос показал, что российские банки пока с известной осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития ипотеки.

Главная проблема — как выселить должника

Среди важнейших факторов, препятствующих активному жилищному кредитованию населения, на первый план были выдвинуты следующие:

• отсутствие эффективных процедур наложения ареста на заложенное жилье и выселения неплательщиков; 
• отсутствие у большинства потенциальных заемщиков достаточных официальных (документально подтвержденных) доходов; 
• нехватка долгосрочных финансовых ресурсов; 
• сложность и длительность процедуры регистрации прав и сделок.

По мнению почти 90% опрошенных банкиров, в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией выселения неплательщиков. В настоящее время такой законопроект разработан и принят, однако его практическая реализация связана с массой нерешенных проблем.

Следующие по значимости «камни преткновения», отмеченные почти 85% опрошенных банковских специалистов, — отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов и вопрос документального подтверждения доходов потенциальных заемщиков. Все дело в том, что в настоящее время банкам невыгодно выдавать «длинные» кредиты: это связано с большими рисками.

Сейчас в России все (и банки, и заемщики, и государственные органы) прекрасно знают, что чем выше зарплата, тем чаще она выдается «в конвертах». Никого не удивляет, что, например, гражданин с официальными доходами на уровне прожиточного минимума ездит на новой иномарке, отдыхает за границей и намеревается приобрести квартиру в престижном районе. Однако для кредиторов такой клиент — большая проблема.

В случае чего, получить с него что-либо в законном порядке практически невозможно. Наверняка окажется, что машина у него оформлена по доверенности и записана на тещу-пенсионерку и т. д. Так живет большая часть россиян, и требуются серьезные действия, чтобы вывести Россию из глубокой «тени».

Однако со стороны государства пока так и не последовало ответа на вопрос, почему банкам должно быть интересно выдавать ипотечные кредиты. В пакете подготовленных законопроектов никаких налоговых льгот для «длинных» кредитов не предусматривается. Не заметно и действий по выводу доходов граждан из «серо-черной» тени. Непонятно также, как эти законопроекты смогут побороть коррумпированность чиновников и гегемонию строительных монополий, ежегодно поднимающих и без того высокие цены на жилье.

Банки, которые отличаются по объемам своих активов, по-разному оценивают значимость тех или иных факторов. Так, например, крупным банкам больше всего мешает отсутствие четкого регулирования ипотечного рынка и обращения взыскания на заложенное жилье.

Небольшие банки в числе наиболее существенных проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и недостаток средств на организацию деятельности по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению большинства банковских экспертов, пока относительно невысока доходность ипотечных операций при достаточно больших рисках, а процедура регистрации прав и сделок — сложна и длительна.

Банки уже начали делить шкуру неубитого медведя

За 2003 год общий объем выданных банками ипотечных кредитов оценивается примерно на уровне 10,5 млрд руб. При этом, несмотря на высокие темпы роста объемов предоставления ипотечных кредитов, потенциальный спрос населения на них более чем в десять раз превышает существующий объем предложения. Банки еще не полностью используют свои возможности по жилищному кредитованию, которые по условиям 2003 года могут быть оценены на уровне 62 млрд руб.

Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы роста объемов кредитования, по мнению банков, составят в 2004–2006 годах 180–220% ежегодно, в 2007–2010 годах — 140–150% ежегодно. Минимальные темпы роста объемов кредитования оцениваются на уровне 10–20% в год.

Прогноз развития банковской системы показывает, что потенциальный объем жилищных кредитов к 2010 году может составить от 427 млрд до 444 млрд руб. (в ценах 2010 года), или более 5% всего кредитного портфеля банков.

Планируемое самими банками предложение жилищных кредитов существенно отстает от их потенциальных возможностей. К 2010 году банки планируют выйти на максимально возможные объемы — 415 млрд руб. (в ценах 2010 года).

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг

Есть мнение, что расширить финансовую базу ипотечного кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на кредиты уже в 2007 году позволит развитие рынка ипотечных ценных бумаг. В этом случае потенциальное предложение жилищных кредитов могло бы увеличиться к 2010 году с планируемых банками 415 млрд до 1124 млрд руб. (в ценах 2010 года).

Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг, по экспертным оценкам, может составить в 2010 году около 600 млрд руб. (в ценах 2010 года). Конечно, произойти это может лишь при благоприятном законодательном регулировании. При этом во внимание принималось весьма сдержанное отношение банков к эмиссии ипотечных ценных бумаг (лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя такую возможность).

При развитии рынка ипотечных ценных бумаг инвесторы (банки, Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды, финансовые и страховые компании и др.) должны проявить интерес к этому финансовому инструменту.

Прогнозируемые объемы выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) закладных составят в текущих ценах от 3 млрд руб. (в 2004 году) до 109 млрд руб. (в 2010 году).

Таким образом, при инерционном варианте прогноза спрос на жилье будет существенно ограничен объемом предложения жилищных кредитов и удовлетворен не более чем на 39% даже в 2010 году.

При варианте эффективного проведения всех реформ, а также при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 года. При этом объем жилищного кредитования населения в 2010 году может составить с учетом спроса на эти кредиты 521 млрд руб. (в ценах 2010 года).

СПРАВКА

В 2003 году доля Москвы в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России составила 59,4%. В Московской области было выдано 6,7% кредитов, в Санкт-Петербурге — 4,6%, в Самаре — 4,4%. Доля Екатеринбурга составила 1,3%, в остальных городах — менее 1% общего объема выданных кредитов.