Сделают ли стройсберкассы жилье доступнее?

Стройсберкасса – эта организация помогла купить жилье миллионам граждан в других странах. В России закон о стройсберкассах пытаются принять уже более 8 лет, и его по праву можно назвать многострадальным. Действительно ли он сделает жилье более доступным?

В июле в Госдуму, после полугода дискуссий, был внесен законопроект «О строительных сберегательных кассах» (ССК). Эта форма решения жилищного вопроса призвана стать воистину народной (в том числе за счет госсубсидирования накоплений граждан на покупку недвижимости) и альтернативой недоступной большинству граждан ипотеке. Правительство одобрило законопроект, реализация которого будет обходиться бюджету в 7 млрд руб. субсидий в год.

Что такое ССК?

Наиболее распространена эта система в Германии. На конференции «Ипотека в России» о немецком опыте подробно рассказал Андреас Цендер, исполнительный директор Европейской федерации жилищно-строительных сообществ, президент Ассоциации частных баусспаркассе Германии: «В Германии схема стройсберкасс является основной для семей с доходами средними и ниже среднего. И к тому же схема является источником дополнительной стабильности для экономики страны, поскольку не зависит от процессов, происходящих в экономике и колебаний цен на рынке».

К слову сказать, во многих странах по этой системе приобретается более половины жилья: в Словакии система стройсберкасс действует с 1992 года и занимает 60% рынка, а в Чехии выдано с 1993 года 700 тысяч займов.

В проекте закона «О строительных сберегательных кассах», который внесли в Госдуму председатель Совета Федерации Сергей Миронов и депутат Оксана Дмитриева, предполагается, что ССК будут представлять собой специализированные банки, получающие субсидирование со стороны государства и ориентированные на довольно длительное накопление гражданами средств на покупку недвижимости (не менее 2 лет). При накоплении 20% необходимой суммы граждане смогут получить льготный кредит на покупку жилья в ССК на 25-30 лет под 2-3% годовых. Кроме того, государство будет начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. руб. Максимальный ежегодный взнос государства на счет – 14 тыс. руб. в год. Проценты, которые ССК будет выплачивать своим вкладчикам, тоже будут весьма низким – не более 3%.

Механизм ССК почти аналогичен жилищно-накопительным кооперативам. А ЖНК в России не прижились, считает Иван Грачев, президент Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования (Москва): «Очевидно, что закон 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не работает. По данным ФСФР, на конец 2006 года в России осталось лишь 100 ЖНК, причем не все сдали отчетного за год. Закон, по сути, уничтожил кооперативное движение».

Но есть и существенные отличия. В пояснительной записке к закону о ССК говорится о том, что на рынке имеют место различные формы жилищного кредитования («суррогаты ипотеки»), которые осуществляются без лицензии Банка России, в результате физические лица несут существенные риски. Связаны они в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства привлекают денежные средства граждан, а затем при покупке квартиры предоставляют краткосрочные кредиты в форме рассрочки платежа. ССК же будут считаться финансовой организацией с необходимостью получения соответствующей лицензии, и их деятельность будет регулироваться государством намного строже, чем ЖНК. В законе указано, что ССК может вкладывать 80% своих средств в ипотечные ценные бумаги, в государственные ценные бумаги и т. п.

Вкладчиками ССК могут быть не только физические лица, но и юридические. Это позволит реализовать корпоративные жилищные программы. К тому же ССК могут стать механизмом распределения дотационных средств в рамках программ «Государственные жилищные сертификаты» и «Материнский капитал».

Но в целом в заключении правительства на законопроект указано на множество несоответствий федеральному законодательству, и Оксана Дмитриева связывает это с негативным отношением к механизму стройсберкасс со стороны сторонников развития ипотечных механизмов.

А строительство где?

На самом деле, в законопроекте о ССК нет главного – возможности финансировать реальное строительство и выступать его заказчиком. В сущности ССК предлагает лишь более дешевые кредиты на рынке, где нет дефицита кредитов, а есть только дефицит жилья. Сейчас, по данным главы стройкомплекса столицы Владимира Ресина, в Москве на одну комнату приходится 1,3 человека, а тем временем в Нью-Йорке на одну комнату приходится 0,51 человека, а в Сеуле этот показатель – 1,95.

Однако Сергей Миронов увязывает решение жилищного вопроса граждан и снижение цен на жилье как с законом о ССК, так и с созданием Государственной строительной корпорации с сетью региональных отделений. Последняя будет выступать заказчиком строительства жилья по фиксированным ценам. Это, уверен Миронов, позволит избежать добавочной стоимости жилья в виде взяток чиновникам, которая сейчас составляет 40% от стоимости жилья.

Кроме того, считают специалисты, ССК временно уводят с рынка недвижимости средства вкладчиков. Но это те граждане, которые сейчас не участвуют в покупках недвижимости из-за ее дороговизны и, тем более, не формируют инвестиционный спрос. По оценкам разработчиков проекта, число вкладчиков ССК в 2012–2013 годах может составить до 500 тыс. И скорее речь идет о том, что через два года, когда закон заработает, на рынке появится еще и дополнительный спрос, и, если ввод нового жилья останется на прежнем уровне, цены неизбежно поползут вверх.

Очевидно одно: государство в настоящее время пытается создать систему строительства, параллельную и в чем-то конкурентную коммерческой системе, которая будет рассчитана на более широкий круг покупателей. Проблема, как водится, одна: что они будут покупать? И получается, что, как бы ни был хорош закон, пока никуда не денутся 40% от стоимости квадратного метра, которые строители вынуждены отстегивать чиновникам за получение разрешений на строительство, жилье не станет доступнее народу.

Дата публикации: 14:10 03 августа 2007

Источник: bpn.ru