Стоит ли приватизировать квартиру до 2007 года?

На вопросы читателей «Комсомолки» отвечает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Ольга Долгушина.

Налог на имущество может вырасти в сотни раз

- Добрый день. Будет ли после Нового года приватизация бесплатной?

- Да, приватизация останется бесплатной.

- Как быть, приватизировать ли мне сейчас трехкомнатную квартиру или оставить все как есть?

- Я не имею права давать вам такие советы, могу только рассказать, какие плюсы и минусы вы получите, какие у вас возникнут права и затраты. Каков состав вашей семьи?

- Я, муж и два взрослых сына.

- Еще два вопроса: вы участвовали в приватизации и когда получили квартиру?

- Не участвовали. «Трешку» получили в 1986 году.

- Вам не надо доказывать, что вы не участвовали в приватизации. Ваша семья прописана в квартире с 86-го года, а приватизация началась в 91-м. Поэтому вам не придется собирать лишние справки. Сколько у вас метров общей площади?

- Вместе с балконами - 81 метр.

- Норма при предоставлении жилой площади - 18 квадратных метров. Вас четверо, значит, всего положено 72 метра общей площади, а у вас метров больше нормы. Поэтому очередниками вы уже не будете. А сколько этажей в доме?

- Восемнадцать.

- Это не пятиэтажка, в ближайшее время ее отселять не будут. У вас дом с небольшим процентом износа. Я так подробно спрашиваю потому, что очередникам или переселенцам из сносимого дома, получающим новую квартиру в будущем году, стоит всерьез задуматься о приватизации. У вас по проекту закона будет два года на оформление приватизации.

- Я слышала, что еще и налог на имущество вырастет.

- Налог может существенно возрасти. Сегодня он высчитывается на основе инвентаризационной стоимости жилья. На имущество стоимостью до 300 тысяч рублей налог 0,1 процента. К примеру, по оценке БТИ средняя двухкомнатная квартира в 50 метров общей площади стоит 250 тысяч рублей. Налог на нее составляет около 250 рублей в год. Но уже рассматривается вариант расчета налога на основе рыночной цены. Тогда он может подскочить до двух-трех тысяч долларов в год. Так что собственность это не только благо, но и бремя.

- Могу ли я обменять неприватизированную квартиру?

- Да. Вам помогут сделать это в отделении Мосжилсервиса на Гиляровского, 55.

- А в приватизации я могу участвовать только один раз в жизни?

- Да.

- Мы - взрослая дочь и я с мужем - живем в старом доме в Измайлове. После сноса нас переселят, но когда, неизвестно. Слышали, что по новому закону получившие жилье уже не смогут его приватизировать после Нового года. Это правда?

- Тем, кто уже сейчас живет как наниматель, можно будет думать еще два года, до 1 января 2007-го. А те, кто новое жилье получит в следующем году, уже его не приватизируют. Пока в проекте Жилищного кодекса заложена такая норма.

- А если мы приватизируем старую квартиру до 1 января? Нам придется доплачивать за лишние метры, если предложат более просторное жилье?

- Этот вопрос очень непрост. Пока по нормам, действующим в Москве и заложенным в проект Жилищного кодекса, вам должны предложить равноценное жилье. Но какая цена у старого дома? Тем не менее количество комнат у вас сохраняется. Вы ничего не проигрываете и не доплачиваете, потому что у вас все равно будет «двушка», но размером, видимо, чуть побольше. Законодатели сейчас пытаются разъяснить в кодексе, что значит равноценное. Например, я это понимаю как равное по цене. Суды иногда трактуют как равное по метрам. Поэтому надо определиться: равноценное - по метражу, количеству комнат или все-таки цене? Если по цене, речь может идти о доплате за излишки. Если по количеству комнат, доплата не потребуется. Пока существует неоднозначность трактования понятия «равноценное».

Можно ли будет расприватизировать жилье

- Сыну 15 лет. Можно ли приватизировать квартиру на него?

- Можно. Потом он, кстати, имеет право второй раз участвовать в приватизации после 18 лет. Это разрешает закон. Ваш ребенок может самостоятельно приватизировать с нотариально оформленного согласия родителей, а также органов опеки и попечительства. За ребенка в возрасте до 14 лет это могут сделать только родители от его имени и обязательно с согласия органов опеки.

- Будут ли у нас гарантии, что сын нас в дом престарелых не отправит?

- Правильный вопрос. Еще в гражданском законодательстве составители записали права члена семьи собственника. Если собственник - ваш ребенок, а вы живете в квартире, но не являетесь собственниками, все права у вас сохраняются. Никто, кроме суда, не может вас выселить. Но все-таки как только вы приватизируете квартиру на сына, заключите договор собственника с членами семьи. Большинство людей недоумевает: «Как это я буду заключать договор с сыном?». На самом деле в этом документе все оговаривается: как и кого сын будет вселять-выселять, какие условия вы ему предъявляете. Договор можно сделать бессрочным. В случае конфликта вы несете его в суд, разбирательство решится в вашу пользу. Если в квартире появились собственник и несобственник, лучше оформить отношения.

- Мы с мужем собираемся приватизировать квартиру. Как сделать, чтобы потом не платить большие налоги за оформление наследства, если с одним из нас что-то случится?

- По закону вы можете приватизировать квартиру в общую долевую или совместную собственность. Может приватизировать и один человек, если второй откажется.

- Ой, я так не хочу, да и муж вряд ли согласится.

- Тогда вы оба будете собственниками. Совместную собственность могут оформить лишь супруги, а все остальные - общую долевую. В чем разница? С правовой точки зрения, никакой. Вы просто не определяете доли в совместной собственности. Хотя они тоже есть. Многие предполагают, что если с одним из супругов что-то случится, то второму доля переходит автоматически. На самом деле не так. В Гражданском кодексе записано: если муж и жена приватизировали жилье в совместную собственность, то после смерти одного из супругов обязательно определяется доля. Причем доли признаются равными: 1/2 - пережившему и 1/2 - умершему. На 1/2 долю умершего супруга распространяется закон о наследовании. Нет завещания - наследовать может кто угодно: и племянники, и дети от прошлых браков...

- Как этого избежать?

- Нужно приватизировать в общую долевую. При этом каждый из супругов должен написать завещание о том, что 1/2 доля в случае его смерти достается другому супругу. Просто приватизации в долях недостаточно: переживший супруг не имеет права претендовать на оставшуюся половину. Поэтому нужно написать завещание. Хотя и завещание не спасет, если у супруга есть дети-инвалиды.

- У нас дочь, мы ей хотим оставить квартиру после смерти. При потере супруга первым вступает в наследство второй супруг, а потом дети?

- В этой ситуации - нет. Если бы квартира была вами куплена, тогда другое дело. Если в имущество вложены совместные деньги, после смерти супруга оно делится пополам, и второй супруг может претендовать на половину нажитого добра. А в разъяснениях Верховного суда говорится о том, что приватизированное вами сейчас жилье не может рассматриваться как совместно нажитое. Поэтому в данном случае на эту 1/2 и ваша дочь, и вы, как переживший супруг, можете претендовать в равной мере. Поскольку вы вдвоем в этой квартире, думаю, что вам надо приватизировать ее в долях и подстраховать друг друга завещанием. Тогда переживший супруг станет полноценным собственником. Чтобы потом, мало ли что в жизни бывает, вы решили дело миром.

- Но при получении наследства по завещанию сейчас приходится больше денег платить, чем в других случаях...

- Это так. Конечно, можно попытаться избежать расходов. Допустим, приватизировать квартиру пополам, и один из супругов свою половину сразу подарит второму. Но ведь не факт, что одаренный переживет супруга. Кстати, пенсионеры могут получить скидку у нотариуса в 50 процентов. При этом переживший супруг оплатит лишь половину от необходимых по закону пяти процентов инвентаризационной стоимости наследуемого жилья. А если люди совместно прописаны и проживали, тогда все оформления в регистрационных органах пройдут практически бесплатно. Сложнее тем, у кого дом новый и его стоимость очень высока.

- А можно ли будет потом расприватизировать квартиру?

- Можно. Но по закону второй раз вы этого сделать не сможете.

Как оформить собственность без очереди

- Приватизация продлится два года. Но по каким ценам она будет - коммерческим или таким, как сейчас?

- Приватизация бесплатна всегда. Все остальное называется выкуп. Платить надо только за заказ документов в БТИ, их регистрацию, нотариальную доверенность.

- В жилотделе очереди. Можно ли ускорить процесс оформления?

- Существуют три схемы приватизации. Первая. Граждане приходят в жилотдел с паспортами, узнают перечень документов, собирают их и приносят специалистам жилотдела. Срок оформления до двух месяцев с момента, когда собраны все документы.

Вторая - «одно окно». Сначала граждане приносят ксерокопии паспортов и пишут заявление о том, какие документы они поручают собрать специалистам. В зависимости от ситуации этот перечень может быть разным. Наши сотрудники составляют пакет документов и оформляют приватизацию. Владелец в назначенный день подписывает договор передачи жилья и получает свидетельство о собственности. На операцию тоже уходит до двух месяцев.

Третья схема - ускоренная приватизация за плату, с помощью системы автоматизированной подготовки и обработки документов (САПОД). Она действует в Центральном, Восточном, Юго-Восточном и Западном округах, а также на Рязанском проспекте, дом 32, где принимают жителей всех округов. Туда надо приходить с собранными документами.

С помощью САПОД срок приватизации - 10 дней при стоимости услуги около трех тысяч рублей.

- Кем лучше быть - собственником или нанимателем?

- Попробуем разобраться. Вы сейчас наниматель - как бы снимаете площадь у государства. На квартплату у вас уходит лишь 30 процентов ее реальной стоимости. Город доплачивает оставшиеся 70. Если что случится с жильем, город обязан вам все заменить, отремонтировать. Вы становитесь собственником и владеете не только квартирой, но и долей в праве на общее имущество дома (лифты, чердаки, подъезды и т.д.) и несете расходы, в том числе и на капремонт здания. К тому же налог на имущество может вырасти и в десять, и в сто раз. Вам придется подумать о страховании жилья. Положительный момент приватизации - свобода распоряжения имуществом. Можете завещать, дарить, все что угодно.

- Я так понимаю, что нанимателем быть лучше.

- В каждой семье свои нюансы. Трудно советовать.

- Наш дом подлежит сносу через два года. Если я сейчас приватизирую жилье, новая квартира будет считаться приватизированной?

- При переселении с вами заключается договор мены. Новая квартира будет в вашей собственности.

- Почему вдруг понадобилось запрещать приватизацию?

- Государство решает вопрос, чтобы вновь полученное от него жилье не подлежало приватизации. Оно не может бесконечно уходить в частные руки. Если этот процесс не остановить, мы в ближайшее время не сможем обеспечить квартирами ни очередников, ни льготников.

- Правда ли, что социальным нанимателям потом придется чуть ли не выкупать у государства квартиру?

- Пока вы живете по договору социального найма, вас никто ничего не заставит делать. Даже если изменится ваш статус, договор не будет расторгаться. Например, в вашей семье появился очень обеспеченный человек. Тогда с учетом его обеспеченности повысится стоимость найма и коммунальных услуг.

Вы спрашиваете о выкупе социального жилья. То есть возникает вопрос о приобретении квартиры в собственность. Если закончится приватизация, никто бесплатно жилье не отдаст. Надо дождаться решения законодателей. Пока неизвестно, будет ли собственность оформляться за солидную плату или государство вообще скажет: «Социальное жилье не выкупается никогда». Мы этого не знаем. Но в любом случае, если до 1 января 2007 года закончится приватизация, значит, ничего бесплатного больше не будет.

Дата публикации: 09:39 14 декабря 2004

Источник: bpn.ru