Ипотечная ставка: тайна, приоткрытая банками

Банки привлекают клиентов всеми возможными способами, но ставки по ипотечным кредитам остаются высокими. В среднем: 11-14 % в рублях и 10-12% в долларах. А если приплюсовать к этому банковские комиссии, стоимость страховки и услуги брокеров, то нагрузка на заемщика возрастет еще. Когда же заемщик вздохнет свободнее? Об этом мы решили спросить у экспертов.

Metrinfo.Ru: Вот как мы сформулировали вопросы нашим экспертам. Почему сегодня такая большая разница – между ставкой рефинансирования Центробанка РФ (10%) и ставками по рублевым ипотечным кредитам? Почему в долларах процент меньше, чем в рублях, хотя доллар по отношению к рублю падает?

Такая странная инфляция

Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки, председатель национального совета оценщиков РФ:

В нашей стране аксиомы, прописанные в учебниках, оказываются неработающими. Ставка рефинансирования Центробанка мало влияет на реальную инфляцию. Реальные ипотечные ставки не слишком связаны со ставкой рефинансирования, а привязаны к реальной инфляции. Где-то чуть выше, где-то чуть ниже в связи с тем, что у нас довольно странная сама инфляция - есть долларовая, рублевая, теперь еще и инфляция евро.

Банковская ставка по ипотечному кредиту увязана с темпами развития страны. Ни ставка рефинансирования, ни укрепление курса национальной валюты не показывает своей эффективности в деле борьбы с инфляцией. Надо поискать другие рецепты, — в первую очередь стимулировать отечественное производство.

Ставки живут не сами по себе

Алла Цытович, вице-президент по развитию банка DeltaCredit:

Уровень процентных ставок зависит от источников привлечения ресурсов. Иностранные банки кредитуют наши кредитные организации в валюте под низкие проценты, следовательно, и кредиты в долларах будут иметь низкие проценты. Другие банки получают более дорогие деньги и закладывают большую прибыльность (маржу) — ставки становятся более высокими.

Дальнейшее снижение уровня процентных ставок может произойти из-за усиления конкуренции на рынке. Но ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, инфляции, они существуют не сами по себе.

Рубли дороже долларов

Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентство недвижимости:

Ставки по ипотечным кредитам и сейчас зависят от ставки ЦБ. Однако влияет и множество других факторов. Это стоимость привлекаемых денежных ресурсов, текущий и прогнозируемый уровень инфляции, риски, связанные с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Конечно, чем меньше дельта между ставкой ЦБ и кредитными ставками, тем лучше для заемщиков. С обострением конкуренции между банками эта дельта будет уменьшаться.

Рублевые ресурсы сейчас дороже, чем долларовые. Заметьте, депозиты привлекаются в рублях также под более высокий процент. И хотя аналитики относят рубль к недооцененным валютам, рынок склонен двигаться по инерции.

Не такая уж и разница

Альберт Хисаметдинов, первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка:

Каждый банк при установлении цены на активы, включая ипотеку, больше ориентируется на цену пассивов. Поэтому ставки по ипотеке не будут строго ориентироваться на ставку ЦБ.

Разница между ставкой ЦБ и ставкой по ипотечным кредитам сегодня не такая уж и большая, учитывая стоимость пассивов, операционную маржу и резерв на возможные потери по ссудам. Почему в долларах процент меньше, чем в рублях? Потому, что стоимость пассивов в долларах меньше, чем в рублях.

В перспективе они сравняются

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:

Ставки по ипотечным кредитам будут ориентированы на ставку ЦБ, когда у банков появятся «длинные» деньги. В целом же снижение ставки рефинансирования Центробанком не оказывает значительного влияния на банковский сектор. Основной индикатор, на который ориентируются банки, — ставка межбанковского кредитования, которая и так ниже ставки рефинансирования Центробанка.

Но при определении кредитной политики банки также вынуждены ориентироваться на Центробанк. За последний год ставка рефинансирования снизилась на 2 процентных пункта, за тот же период ипотечные рублевые кредиты подешевели в среднем на 1,2 пункта. В перспективе ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах практически сравняются.

Ипотека – это не вся экономика

Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ»:

Cтавка рефинансирования ЦБ и ставки по ипотечным кредитам не могут быть взаимозависимы, так как ипотека это отрасль экономики страны, а не вся экономика. Имеет смысл говорить о зависимости от уровня инфляции: чем меньше процент инфляции, тем более обусловлено снижение ставок по кредитам.

Что касается рублей, то если рынок недвижимости «живет» в долларах, то и кредит удобно считать в долларах. Процент по рублевым кредитам традиционно больше, так же как и на товарном рынке.

В убыток банки не работают

Буравцова Елена, пресс-секретарь компании «Домострой»:

Еще одна проблема – недостаток «длинных» денег. Исправить ситуацию может развитие пенсионной и страховой системы – основных источников «длинных» денег. Почему такая разница сегодня – между ставкой ЦБ и ставкой по ипотечным кредитам?

Ни один банк не будет работать себе в убыток. При разработке ипотечного продукта он просчитывает не только прибыль, но и финансовые риски. В результате каждый банк предлагает свой вариант, в котором сбалансированы несколько условий.

Например, при покупке квартиры в доме-новостройке банк может предлагать более высокие ставки по кредиту, при этом, не требуя оформления имеющейся у заемщика квартиры в залог, или, наоборот, при относительно низкой процентной ставке – требует наличие поручителей и залога недвижимости в качестве обеспечения на период строительства дома.

Нужен российский рынок ипотечных облигаций

Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:

В настоящее время стоимость привлечения рублевых ресурсов посредством долгосрочных кредитов или секьюритизации в большинстве случаев не позволяет выдавать ипотечные кредиты под 10 % в рублях. Разница между рублевыми и долларовыми ставками по ипотечным кредитам сейчас и не такая уж большая – порядка 200-300 базисных пунктов. И это разница имеет тенденцию к снижению. Ставка по долларам пока ниже, так как стоимость привлечения ресурсов в долларах пока ниже.

Однако, как вы правильно заметили, в связи с падением курса доллара, а также нестабильности на мировых рынках ипотечных ценных бумаг, ситуация может измениться - долларовые ставки сравняются и, возможно, превысят рублевые ставки. Важное условие такого развития событий —появление ликвидного и глубокого отечественного рынка ипотечных ценных бумаг. Первые успешные сделки АИЖК и Газпромбанка явились хорошим сигналом в данном направлении.

Ставка ЦБ – не единственный фактор

Вячеслав Комаров, заместитель генерального директора ООО «КРЕДИТ МАКС»:

Чтобы предложить клиенту процентную ставку по ипотечному кредиту в размере, равной ставке рефинансирования — 10 процентов годовых или ниже, банк должен привлечь денежные средства по более низкой ставке, а существующий финансовый рынок пока не позволяет этого сделать.

Но имеет место устойчивая тенденция движения процентных ставок по ипотечным кредитам в сторону понижения. Банки, занимающие лидирующие позиции, предлагают ипотечные кредиты по ставке, достаточно близкой к ставке рефинансирования. Средние и мелкие банки предлагают более высокие процентные ставки исходя именно из стоимости привлеченных ресурсов, прибыльности деятельности, уровня риска (предоставление кредитов без подтверждения величины доходов, под залог прав на возводимый объект и т.п.)

Немаловажное значение имеет и уровень инфляции. Ее размер, по данным Госкомстата за 2006 год составил 9 процентов, что очень близко к ставке рефинансирования, а размещать денежные средства в кредиты по ставке, которая ниже уровня инфляции для коммерческой организации не представляется возможным.

Наше резюме

Вперед, к секьюритизации

Мы благодарны экспертам за честный разговор. Вывод напрашивается сам – в родной бурной развивающейся ипотеке еще немало странностей. Странность первая. Отечественная валюта, которая вовсю укрепляется силами того же ЦБ, на самом деле у нас в загоне, достается банкам дороже иностранной, подверженной инфляции валюте. Как-то не патриотично. Хотя не можем не отметить – банкам выгодно давать кредит в иностранной валюте, тем клиентам, которые покупают жилье на первичном рынке, у застройщика. Ведь доллары при перечислении денег переводятся в рубли, соответственно, стрижется за эту операцию процентик-другой.

Странность вторая. Банкиры упоминают о ставках межбанковского кредитования, на которые они ориентируются. Однако эти ставки ориентированы на краткосрочные кредиты и, действительно, они намного ниже ставки рефинансирования: 4, 13%, 5, 33%, 7, 51 – и все в рублях. Как они могут влиять на долгосрочные ипотечные кредиты – загадка.

Странность третья. Нас уверяют, будто ипотечные ставки не зависят от ставки рефинансирования ЦБ. Но один крупный банк вместе с не менее крупной строительной компанией, реализующие программу кредитования новостроек объявили, что ставка кредита на построенное уже жилье будет равна ставке ЦБ + 3 процента (на непостроенное она значительно меньше — 8 % годовых). Значит, все-таки ориентируются, когда речь идет об увеличении ставки…

Странность четвертая. Одной рукой заманивая клиента в ипотеку — суля кредит без первоначального взноса на всю оставшуюся жизнь, второй рукой банки взваливают на него непосильные ставки, закладывая в них все риски. Чем привлекательнее программа, тем тяжелее ноша. Не обернулось бы это дело неплатежами.

Какой же нам видится путь развития ипотечного кредитования? Все давно придумано — это развитие рынка ценных бумаг и секьюритизация ипотечных кредитов. Вторичный рынок пока лишь делает первые шаги и серьезно влиять на ставки по кредиту не может: слово «секьюритизация» у нас даже и не знали еще пару лет назад. Но, судя по недавнему отчету все того же Центробанка, этот процесс набирает обороты. Банки продают пулы ипотечных кредитов на рынке ценных бумаг — сегодня продан приблизительно каждый четвертый договор. Иностранные компании проявили к этому делу интерес. Если круг инвесторов расширится и за счет отечественных структур — пенсионных фондов и страховых компаний, — то в банки придут «длинные русские деньги», которых так не хватает. Может быть, и государство дозреет до того, чтобы пустить на вторичный рынок ипотеки средства Стабилизационного фонда. В самом деле, почему бы «нефтяным» деньгам не поработать в реальном секторе экономики?

Дата публикации: 11:33 07 августа 2007