Грамота господина Фильки

Казалось бы, после шумных митингов обманутых дольщиков ситуация с продажей новостроек нормализуется. Тем более, что и закон специальный принят. Однако многие компании не стремятся работать в его рамках, а ищут обходные схемы. Да и желающие приобрести квадратные метры выступают в своем амплуа: предпочитают идти той же дорогой, что их предшественники, и пополнять ряды обманутых дольщиков.

Бились бы мы об стенку...

Ведущий менеджер торговой компании Александр З. решил забрать из Саратова в Москву пенсионеров-родителей. Была лишь одна закавыка: жилплощадь, которую он занимал, не позволяла ни самому нормально жить, ни стариков разместить с комфортом. Впрочем, выход нашелся. Волжскую квартиру, в которой жили родители, удалось выгодно продать, и вырученные деньги с сыновней добавкой были вложены в новостройку. Кровельные работы уже подходили к концу, когда представители строительной компании вдруг объявили... о своем банкротстве.

Александр, как и другие соинвесторы, подал в суд. Тут-то и выяснилось, что с застройщиком был подписан не договор о долевом строительстве (как требует известный закон № 214-ФЗ), а соглашение о соинвестировании. И в пунктах этого документа руководство компании заложило для себя массу лазеек. В итоге Александра З., как и добрую сотню других соинвесторов, попросту «кинули». У всех оказались «договоры не той формы».

Made in samopal from dяdя Vasя

Далеко не каждый желающий приобрести квартиру задолго до закладки дома сможет ответить на вопрос: какой договор считать правильным, а какой – ущемляющим интересы покупателя. Потому что долгое время в каждой компании имелся свой подход к составлению такого документа (не только отдельные «правоведы», а целые штаты юридических отделов старались отличиться на законодательном поприще). Правоохранительным органам известны около двух десятков форм договоров, по которым выстраивались отношения между сторонами. И только чуть более пяти процентов из них не выходили за рамки правового поля.

Во всех остальных применялись «обходные схемы». Это могли быть договоры купли-продажи или упомянутый договор о соинвестировании, куда по воле составителя вносился пункт о том, что при неисполнении условий договора либо вся ответственность перекладывается на плечи дольщика, либо его права могут быть переуступлены третьим фирмам, либо...

По сей день используется вексельная схема, когда стройкомпания вместо квартиры возвращает соинвестору деньги. Правда, при обращении в суд вексель может быть признан недействительным, а обеспечение по нему – невозможным...

До принятия 214-го закона имели хождение договоры подряда, займа, простого товарищества, «совместных инвестиций», «об уступке прав требований», а также «о совместной деятельности» и др. Понятно, что все «самодеятельные бумаги» были выгодны лишь тем компаниям, которые не желали работать в соответствии с законом. Такие «филькины грамоты» не требовали обязательной регистрации в государственных органах, в них не было пунктов, касающихся обеспечения обязательств со стороны компании, сводились к минимуму положения об ответственности застройщика. Наконец, никто из клиентов не догадывался, что в «самоделках» содержались огромные риски, готовые обернуться финансовой катастрофой.

Они и оборачивались, от чего пострадали десятки тысяч россиян...

Штудируйте 214-й ФЗ!

Конечно, не стоит полагать, будто все обанкротившиеся строительные компании – исключительно аферисты. Масса случаев, когда дольщики остались с носом, связана с экономическими провалами застройщиков или из рук вон плохим управлением. Устранил ли эти пробелы закон № 214?

– По новому закону, – объясняет начальник юридического отдела группы компаний «Стройтэкс» Ирина Турбанова, – квартира в строящемся доме может быть приобретена только по договору в соответствии с законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». То есть – по договору долевого участия. При этом сам договор подлежит госрегистрации и дает полную гарантию, что в худшем случае дольщик получит обратно внесенные деньги с учетом инфляции. В лучшем – все-таки въедет в готовую квартиру.

При этом договору положено содержать ряд обязательных положений. Во-первых, он должен называться «договором долевого участия в строительстве» и никак иначе. Во-вторых, документ должен быть подписан только с юридическим лицом и не может быть заключен с индивидуальным предпринимателем. Независимые юристы настаивают на проверке учредительных документов строительной компании и наличии у юридического лица необходимых лицензий.

В-третьих, в договоре должна быть четко определена квартира, которую получит гражданин после завершения строительства.

В-четвертых – указан срок, в течение которого планируется завершить строительство и передать квартиру дольщику.

В-пятых – в договоре определяются цена, порядок и сроки оплаты, а также гарантийный срок на новую квартиру.

Если отсутствует хотя бы одно из пяти условий, договор считается незаключенным.

Аферы новой волны

– Надо заметить, – делится секретом представитель юридической компании «ВЕЛЕС Лекс» Евгений Акимов, – что после выхода ФЗ № 214 появились новые схемы надувательства. Например, нуждающимся в жилье гражданам предлагают приобрести недвижимость путем вступления в потребительские кооперативы. Условия самые заманчивые – низкие процентные ставки, отсутствие определенных требований к документам и т.д. Покупатель спешит подписать бумаги, причем полный договор он может и не увидеть. На руки выдают лишь те страницы приложений, в которых рассказывается, как и когда он должен вносить суммы паевого взноса. При этом «будущий новосел» может совсем не ведать, что квартира приобретается в порядке очередности – в зависимости от времени вступления в кооператив. И уж тем более не знать, что «кооперативная» схема сродни банальной «пирамиде»: у последних из общей очереди самый большой риск не получить свои квадратные метры.

И все же ФЗ № 214, по мнению законодателей, «перекрыл кислород» строителям финансово-жилищных пирамид.

– Все риски при покупке недвижимости стары как мир – сроки, качество, изменение метража, – анализирует пункты «правильного» договора руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании «МАСШТАБ» Игорь Сим. – Хорошо бы подстраховаться и внести в документ пункт о возможном долгострое или о возникновении судебных ситуаций с властями. Если неправильно зафиксировать договоренность по сумме сделки, то покупатель может «попасть» и на крупную доплату. Поэтому в договоре должны быть четко определены параметры квартиры, которую получит покупатель после окончания строительства. И даже такие нюансы, как предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общая жилая площадь, площадь кухни, наличие лоджий, балконов... Желательно, чтобы план квартиры был приложен непосредственно к договору – это снимет в дальнейшем разногласия между сторонами.

– Обязательно должны быть указаны как общая цена квартиры, так и стоимость одного квадратного метра, – продолжает разговор о необходимых пунктах в договоре И. Турбанова. – Такой пункт в спорных ситуациях даст возможность осуществить перерасчет стоимости квартиры при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.

И дольщика могут оштрафовать

Если частный инвестор нарушает пункты договора, то согласно закону он обязан заплатить штраф. Так, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В этом случае дольщик обязан будет уплатить неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

В свою очередь, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Конечно, могут быть «перегибы» в сторону защищенности как продавца, так и покупателя. Но опыт показывает, что предоставлять уступки клиентам готовы лишь компании, создававшие свой светлый образ годами, для которых растерять авторитет – смерти подобно.

– Прежде чем сесть за стол переговоров, – продолжает объяснять ситуацию И. Турбанова, – нелишне узнать, какова финансовая стабильность и репутация компании. По каким ценам продаются квадратные метры. Если предлагаемая цена намного ниже среднерыночной, то, скорее всего, впереди обман... Кто хочет, найдет лазейку.

– Закон о долевом строительстве обходят многие компании, – продолжает раскрывать секреты Е. Акимов. – Не так давно, к примеру, была придумана вполне легальная схема обхода ФЗ № 214. И что интересно, эта схема не в ущерб клиенту, а в его защиту! Способ разработан юристами Сбербанка и максимально защищает права соинвестора. Будущий покупатель жилья открывает специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк. Банк предоставляет застройщикам кредит по сниженным процентным ставкам. При этом сам застройщик уже не станет участвовать в привлечении средств дольщиков, а будет кредитоваться Сбербанком. Денежные средства, предоставляемые застройщику, носят целевой характер и могут быть потрачены только на возведение конкретного дома. После внесения всей суммы на счет и окончания строительства покупатель оформляет квартиру в свою собственность. Хотя подобный пример скорее является исключением.

Мошенник берет обаянием

Вряд ли кто со стопроцентной гарантией поручится нынче за чью-то надежность. Особенно, когда речь идет о покупке квартиры в еще не построенном доме. Но парадокс в том и состоит, что большинство граждан по доброте душевной склонны верить... именно мошенникам. По крайней мере, как отмечают представители правоохранительных органов, аферисты, боясь быть пойманными за руку, действуют сверхубедительно, а значит – удачливо. Поэтому покупателю всегда стоит помнить, что приобретение жилья – очень ответственный шаг. Ведь большинство вкладывает в квадратные метры практически все свои деньги.

Прежде чем подписывать важные бумаги, целесообразно обратиться за консультацией в юридическую фирму, специалисты которой изучат все документы, проанализируют возможные риски, дадут правовое заключение и посоветуют, как лучше действовать. Ведь правильно составленный договор в буквальном смысле дороже денег.

Дата публикации: 12:31 14 августа 2007

Источник: bpn.ru