«Садово-Грибоедовские» перспективы

В начале осени должна решиться судьба 29 петербургских кварталов, попавших в список петербургского Комитета по строительству в качестве «нуждающихся в сносе и/или санации». Участок под двумя домами на Садовой улице должен стать первым лотом в списке выставляемых на торги застроенных территорий.

В список домов, предназначенных «под снос и (или) санацию», вошли два дома по Садовой улице - 71 и 73. На предмет пригодности для жилья рассмотрят также все дома квартала, ограниченного Садовой улицей, Лермонтовским проспектом и набережной канала Грибоедова.

Последствия ремонтов и пожаров

Дома по Садовой улице 71 и 73 попали в перечень аварийных зданий еще в 2003 году. К тому времени дом № 73 был уже расселен, а № 71 предстояло пройти реконструкцию. В том же году строительная компания «ИВИ-93» выступила с инвестиционным предложением.Она предлагала снести уже расселенный дом №73, построить на его месте новый, куда переселить жителей дома №71 на время его капитального ремонта, а затем заселить жителей дома обратно в их же коммунальные квартиры.

Однако в ходе обсуждения проекта выяснилось, что инженерные сети этих двух домов - общие, и снос дома №73 просто невозможен, пока в 71-ом живут люди. К тому же последний находится в очень ветхом состоянии (в квартирах установлены маяки на трещинах несущих стен), и он просто развалится, если рядом с ним будут вестись строительные работы.

К проблеме расселения зданий вернулись в августе прошлого года. Тогда Правительство Петербурга утвердило обширный список аварийных зданий, выставляемых на торги. В перечень из 44 объектов вошло здание по Садовой, 73. Дом № 71 так и остался нерасселенным.

В июле текущего года в доме №73 произошел серьезный пожар. Пламенем были охвачены все четыре этажа здания. Ущерб от пожара был нанесен и нерасселенному «соседу». В конце июля глава городского комитета по строительству Роман Филимонов заявил, что после пожара на этом участке жилые дома были признаны аварийными. Земля под домами на Садовой 71-73 станет первым лотом в адресной программе развития застроенных территорий. Законопроект, регулирующий процесс расселения предназначенных под снос зданий, будет внесен в Законодательное собрание Петербурга в сентябре текущего года.

На пересечении двух каналов

Часть Петербурга, в которой находится рассматриваемая территория, еще в 1740-х гг. получил название Большая Коломна. Заселение этого района началось после разрушительных пожаров 1736-37 гг., опустошивших застройку, расположенную на Мойке. Правительство переселило значительную часть жителей погоревших Морской и Адмиралтейских слобод на пустующие болотистые места к западу от Крюкова канала.

Планировка территории была осуществлена в 1740-х годах архитектором-градостроителем Петром Еропкиным и с тех значительно не изменялась. Еропкин разработал проекты жилых кварталов, состоящих из ряда земельных участков с садами и огородами. Проектируя Большую Коломну, Еропкин наметил продолжение Садовой улицы от Мучного переулка до Старо-Калинкина моста, предусмотрев по пути ее следования Сенную площадь, Покровскую плошадь (ныне площадь Тургенева) и площадь, где был позднее построен Никольский собор. Эта часть города никогда не была аристократической. К западу от Крюкова канала в те времена начиналась городская окраина, о чем свидетельствуют дошедшие до нас сведения о стоимости земли. Так, земля по Садовой до Никольского собора стоила 150-200 руб. за сажень, в то время как земля западнее Крюкова канала до Покровской площади значительно дешевле – 40-80 руб. за сажень. Первыми жителями Коломны были мелкие чиновники, мастеровые, корабельщики.

В середине XVIII века на месте плаца Морского полкового двора началось сооружение Богоявленского Морского Никольского собора – одного из красивейших петербургских соборов, который сегодня является одной из культурно-исторических доминант западной части Адмиралтейского района. В 1788-89 гг. на углу набережной Крюкова и Садовой улицы было сооружено большое здание с аркадами – Никольский рынок (один из первых каменных рынков города). После строительства Никольского рынка в Коломну стали переезжать купцы, селившиеся по берегам Крюкова канала. Коломна стала «обрастать» складами, лавками, хлебными лабазами и доходными домами.

В 1910 году архитектором Леонтием Бенуа был предложен проект преобразования Большой Коломны. Архитектор предлагал засыпать Крюков канал и на его месте разбить проспект-бульвар, который стал бы западным дублером Невского проспекта. Проект значительно усиливал роль Никольского рынка и всего коломенского квартала в структуре нового городского центра. Проект был отклонен, но идея создания торгово-развлекательной пешеходной зоны вдоль Крюкова канала жива и поныне.

Ветхий «треугольник»

В рассматриваемой территории расположены всего семь домов.

Два дома относятся к нежилому фонду: Садовая, 75/Лермонтовский 14 и канал Грибоедова, 126. В 2004 году после реконструкции в здании бывшего кинотеатра «Рекорд» на Садовой, 75 был открыт ГУ «Центр «Адмиралтейский» по работе с подростками и молодежью». Здание на канале Грибоедова, 126 – недавно реконструировано под бизнес-центр. Здесь размещаются Дом семейных торжеств, офисы «КМБ-банка» и банка «Солидарность».

Жилых домов пять. Три из них относятся к дореволюционной застройке – Садовая 71, Садовая 73 и Лермонтовский, 12. Еще два жилых дома (Садовая 69/канал Грибоедова 122 и канал Грибоедова 124) – сталинки. Квартиры в сталинках - лучшее по качеству жилье в этом квартале. В доме на Садовой, 69 недавно был проведен ремонт.

Во дворах аварийных домов по Садовой, 71-73 царит запустение. Столь же нерадостная картина на Лермонтовском, 12.

Поблизости нет крупных торговых центров, но немало магазинов шаговой доступности. В доме по Садовой, 69 располагается «Пятерочка». Напротив дома по Садовой, 71 открыт супермаркет «Дикси».

Транспортная доступность этой части Адмиралтейского района оставляет желать лучшего. До ближайшей станции метро «Сенная площадь» - 20 минут пешком. Передвижение автотранспорта по Садовой улице в часы пик затруднено.

Дорогих квартир в домах, находящихся в описываемом квартале, нет. По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квартир в западной части Адмиралтейского района составляет 70 тыс. руб. за кв.м. Самые дорогие варианты в реконструированных домах старого фонда, находящихся неподалеку от культурно-исторических объектов. Квартиры рядом с Новой Голландией, Мариинским театром, расположенных всего в 3-х кварталах от описываемой территории, почти в 4-ре раза превышают стоимость здешнего жилья - 181 тыс. руб. за «квадрат».

Дешевые варианты предлагаются в ветхих домах старого фонда в домах по Садовой улице, находящихся за площадью Тургенева (Садовая, 105 – 109).

Стоимость квадратного метра в таких квартирах не превышает 40-42 тыс. руб. за кв.м.

Обустройство «Никольской оси»

Согласно действующему Генплану, рассматриваемая территория отнесена к зоне Д1 – «многофункциональной общественно-деловой застройки». Близость культурно-исторических объектов налагает на застройщиков ограничения по высотности – высота здания здесь не может быть выше 28 м. В исключительных случаях (после прохождения экспертизы) – высота здания может достигать 35 м.

Новых домов поблизости с рассматриваемым кварталом не возводится.

В настоящее время строительство жилья ведется, в основном, в восточной части Адмиралтейского района. В западной части активно идет реконструкция зданий под офисные центры (Лермонтовский пр, 7, канал Грибоедова, 174 и др.).

В 1997-99 гг. Всемирным банком был инициирован проект «Реконструкции центра Санкт-Петербурга». В рамках этой инвестиционной программы был проведен конкурс кредитных проектов. В длинный список сценарных проектов под номером 13 вошла зона инвестиционного развития территории вдоль Крюкова канала «Никольская ось». Из всех представленных проектов был реализован только один – комплексная реконструкция 130-го квартала Центрального района. Тем не менее, список кредитных проектов четко обозначил центры интереса инвесторов.

Замыслы проектировщиков не комплексно, но постепенно воплощаются в жизнь. От площади Труда вдоль Крюкова канала и до Фонтанки сегодня отчетливо прослеживается зона инвестиционной активности. Реализация крупных инвестиционных проектов уже сегодня приводит к росту стоимости жилья в западной части Адмиралтейского района.

Самый масштабный проект – реконструкция территории острова Новая Голландия, концепция которой разработана архитектурным бюро английского архитектора Нормана Фостера.

Проект предполагает строительство многофункционального комплекса, включающего театры, конференц-залы, галереи, гостиницу и рестораны. В июне текущего года завершился этап создания культурного центра. Планируется, что Новая Голландия откроется для гостей и жителей Петербурга к 2010 году.

Двигаемся далее по Крюкову каналу в сторону Фонтанки. Под строительство новой сцены Мариинского театра так называемый «Литовский квартал», расположенный к западу от старого здания театра, на противоположном от него берегу Крюкова канала. Вторая сцена Мариинского театра должна представлять собой неправильную трапецию с сочетанием помещений разного объема и высоты. Первый спектакль на новой сцене Мариинского театра может быть сыгран весной 2010 года.

Третий проект по «Никольской оси» - в сентябре прошлого года началась реконструкция Никольского рынка в гостинично-деловой комплекс. Реконструкция здания предполагает замену инженерных систем, строительство встроенной распределительной трансформаторной подстанции. На первом этаже планируется разместить офисы компаний, необходимые для нужд администрации района и его жителей – филиалы банков, билетные кассы. Второй этаж и чердак, переделанный в мансарду, займет гостиница на 350 номеров. Внутреннюю дворовую территорию закроют светопрозрачной конструкцией. По внешнему периметру здания, за исключением Садовой улицы, предусматриваются автостоянки. Завершить реконструкцию планируется через 2,5–3 года.

КОММЕНТАРИИ

Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар»:

Эта часть города органично развивающаяся, у нее большое будущее и соответственно здесь можно построить элитное жилье. Рядом с кварталом расположено немало культурно-исторических объектов – Никольский собор, Большая хоральная синагога, Мариинский театр, Новая Голландия. Здесь присутствуют садово-парковые ансамбли, что для центра города редкость. Например, Никольский собор окружает тихий парк и каналы. Квартиры тут не раскуплены по одной причине - жилой фонд действительно ветхий.

Эта часть Адмиралтейского района во время войны сильно пострадала, поэтому во многих старых домах в советское время был сделан капитальный ремонт. Сейчас дома обветшали. На мой взгляд, разумней было бы расселить этот квартал (тем более что практика комплексного расселения жилых кварталов в центре города есть – например, квартал 130 Центрального района), снести его и построить элитный жилой комплекс в едином ансамбле.

В этом квартале возможно строительство жилья класса люкс или бизнес-класса. Если здесь будет обеспечить удобную парковку для жильцов – подземную или наземную, то данный участок будет пользоваться огромным спросом.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость»:

Квартал расположен на окраине центральной части города. Из окон некоторых квартир открываются великолепные виды на воду каналов Крюкова и Грибоедова и на Никольский собор. В настоящий момент вокруг квартала идет активное развитие – появляются новые магазины, кафе и другие объекты инфраструктуры. Также активно происходит благоустройство окрестностей – приводят в порядок набережные, дороги, дворы. Транспортная доступность неплохая – достаточно много маршрутов общественного транспорта и маршрутных такси. При этом, поскольку квартал находится не в непосредственной близости от метро, здесь нет таких не самых приятных для жителей явлений как крупные автомобильные потоки, большое количество низкопробных объектов коммерческой недвижимости (общепит, торговые павильоны и т.д.) При этом неподалеку находится место, где можно погулять - Юсуповский сад. Жилой фонд составляют старые здания, построенные преимущественно в XIX веке. В настоящий момент состояние этих домов неудовлетворительное, инженерные сети – изношены, и в домах находится много коммунальных квартир. Плотность заселения (количество домов) в квартале невелика.

На этом месте целесообразно строительство элитного квартала. При грамотно разработанной концепции и архитектурно-планировочных решениях стоимость квадратного метра может составить от 150 тыс. руб. до 375 тыс. руб. в зависимости от вида из окна и расположения квартиры в доме. Стоимость квадратного метра в ряде квартир, обладающих уникальным видом на достопримечательности, может достигать 500 тыс.руб.

Количество предложений по типам квартир (Адмиралтейский район, западнее Гороховой улицы)

Средняя цена кв. м (руб.) (Адмиралтейский район, западнее Гороховой улицы)

Самые дорогие квартиры, Адмиралтейский район, западнее Гороховой ул.

ккв	адрес	руб./кв. м	тыс. руб.	тип дома
3ккв	Английская наб., 40	182444,1	10600	старый фонд
1ккв	Крюкова кан. наб. 4	182011,5	6334	старый фонд КР
4ккв	Крюкова кан. наб., 4	181997,3	26972	старый фонд КР
1ккв	Галерная ул., 8	172720,9	14854	старый фонд КР
4ккв	М. Морская ул., 19	167857,1	23500	кирпич

Самые дешевые квартиры, Адмиралтейский район, западнее Гороховой ул.

ккв	адрес	руб./кв. м	тыс. руб.	тип дома
2ккв	Спасский пер., 12	40974,2	2860,0	старый фонд
4ккв	Фонтанки наб., 129	41181,8	4530,0	старый фонд
2ккв	Садовая ул., 105	42857,1	3900,0	старый фонд
3ккв	Декабристов ул., 49	44333,3	3990,0	старый фонд КР
2ккв	Фонтанки наб., 87	44359,0	3460,0	старый фонд

Дата публикации: 13:51 20 августа 2007

Источник: bpn.ru