Вопрос — ответ. Товарищества собственников жилья

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются для россиян сравнительно новым институтом, о плюсах и минусах которого они знают лишь понаслышке. Не удивительно, что возникает много вопросов по поводу создания и работы ТСЖ, прав и обязанностей их членов, экономических и организационных проблем. На вопросы читателей отвечает юрист Алексей АБРАМОВ.

—Здравствуйте. В нашем доме инициативная группа планирует создать ТСЖ. Пока что все на стадии подготовки. Хотелось бы знать, сколько собственников жилья должны проголосовать за создание товарищества, чтобы оно могло появиться?

— Решение о создании ТСЖ принимают собственники помещений на общем собрании. В соответствии с п. 3 ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) сторонники образования товарищества должны набрать больше 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

—В нашем доме создано ТСЖ. Сейчас руководство собирается сдать часть общедомовых помещений в аренду. К сожалению, не все согласны с этим решением. Сколько голосов должно быть набрано на общем собрании, чтобы аренда стала возможной?

— Жилищным кодексом предусмотрено, что принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме происходит на общем собрании членов ТСЖ. Необходимо, чтобы за аренду помещений проголосовали не менее 2/3 членов товарищества (п. 4 ст. 146 ЖК РФ).

—Покупаю квартиру в доме, где функционирует ТСЖ. В связи с этим вопрос: как стать членом товарищества и когда прекращается членство в нем?

— Для того чтобы стать членом товарищества, необходимо написать заявление в ТСЖ. Однако вы сможете это сделать только после того, как будут оформлены документы на квартиру, то есть когда зарегистрируете право собственности на жилое помещение. Прекращение членства в товариществе наступает с момента подачи заявления о выходе из него или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме (п. 3 ст. 143 ЖК РФ).

—Осталось меньше полугода до того момента, когда собственники помещений будут должны определиться со способом управления домом. Но у нас — затишье. Кто может или должен заняться созданием ТСЖ? Что будет, если мы так и не соберемся и не создадим товарищество собственников жилья?

— «Кто может или должен», в законе не прописано. Вы имеете право взять инициативу в собственные руки. Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание собственников помещений в доме. Это собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. После принятия решения об организации ТСЖ необходимо подготовить пакет документов и зарегистрировать товарищество в Едином государственном реестре юридических лиц, создать органы управления и мн. др.

Если в отведенный срок не будет создано ТСЖ или выбран способ управления домом, то это сделает государство. Органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

—Насколько я знаю, помимо ТСЖ можно выбрать и другой способ управления многоквартирным домом. Какие еще есть варианты и в чем преимущества и недостатки ТСЖ?

— Жилищным кодексом предусмотрены следующие способы управления домом:

1) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управляющей организацией.

ТСЖ, как и любой другой способ управления, имеет как плюсы, так и минусы. К плюсам следует отнести то, что жители дома сами определяют статьи расходов по обслуживанию здания и первоочередность своих трат (скажем, ремонт подъезда или обустройство детской площадки). Дом, где создано ТСЖ, несомненно, станет чище и благоустроенней. Жильцы самостоятельно могут выбрать управляющую организацию. То есть, другими словами, собственники принимают активное участие во всех вопросах, связанных с их домом.

Также несомненное преимущество — возможность ТСЖ зарабатывать деньги, несмотря на то что данное юридическое лицо не является коммерческим. Конечно, это не означает, что товарищество вправе извлекать доход любыми методами. Нет, только по профилю. Например, сдавать в аренду нежилые помещения в доме. Полученные средства могут быть направлены на выплату зарплат сотрудникам ТСЖ, ремонт и т. д.

В то же время минусом является более высокая квартплата, ведь на жильцов дома ложатся дополнительные расходы (выплата зарплаты председателю, правлению, бухгалтеру). Хотя в некоторых ТСЖ такие затраты окупают за счет сдачи в аренду общих помещений.

Несовершенно и то, что в товариществе решающую роль играет мнение большинства. Так, для создания ТСЖ требуется больше 50% голосов собственников, точка зрения остальных никого не волнует. То же самое касается некоторых других вопросов, разбираемых на общих собраниях.

Еще один минус (хотя он присущ не только этому способу управления) — известная степень бесконтрольности руководства. Собственники многоквартирных домов часто жалуются на председателей и правления ТСЖ (обсчитывают, начисляют лишнее, воруют общие деньги и т. д.).

Кроме того, все важные вопросы следует решать на общем собрании собственников, а собрать народ весьма затруднительно. Ладно, если речь идет о доме, в котором три — пять этажей и два подъезда, а если дом 17-этажный с пятью подъездами?

—В нашем доме товарищество собственников жилья было создано еще застройщиком. Но мы, дольщики, недовольны работой ТСЖ и хотели его заменить. Однако нам сказали: «Пока вы не собственники квартир, не имеете права что-либо менять». Можем ли мы создать еще одно, свое, товарищество?

—Нет, вы не вправе создать еще одно ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут организовать только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ). У вас оно есть. Но после регистрации права собственности вы сможете переизбрать правление действующего ТСЖ или не вступать в товарищество и при наличии оснований ликвидировать существующее ТСЖ и выбрать иной способ управления.

Напомним, что в соответствии со ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников этого дома.

—Какие на сегодняшний день действуют законы, касающиеся деятельности товарищества собственников жилья?

— Прежде всего Жилищный кодекс РФ. Помимо этого, деятельность ТСЖ регулируют Гражданским кодексом РФ, Законом о жилищных накопительных кооперативах, Законом о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, Законом о некоммерческих организациях.

—Недавно я стал участником долевого строительства. Не понаслышке знаю, что управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ более эффективно, нежели через ЖЭК. Расскажите, можно ли создать товарищество в доме-новостройке?

— Да, ТСЖ возможно создать и в новостройке. Для этого необходимо заручиться согласием более чем 50% будущих собственников (то есть лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в доме). Далее товарищество регистрируют так же, как и в готовом доме.

—Можно ли в доме, где расположены одни лишь нежилые помещения, создать товарищество собственников жилья?

—Такой способ управления, как товарищество собственников жилья, присущ только жилым домам, в нежилых ТСЖ существовать не может. Но собственники помещений в нежилом здании могут выбрать иной способ управления. Например, непосредственное управление либо заключение договора с управляющей компанией.

Дата публикации: 12:34 22 августа 2007

Источник: bpn.ru