Ипотечный кризис в США должен подтолкнуть Россию к системе строительно-сберегательных касс

Кризис на ипотечном рынке США должен подтолкнуть Россию к запуску системы строительно-сберегательных касс, считает председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев.

Комментируя «американский» ипотечный кризис, который возник из-за роста просроченных платежей и дефолтов ипотечных заемщиков,  И.Грачев отметил: «Недвижимость и оборот недвижимости в любой нормальной стране - это существенная доля валового внутреннего продукта. Реально в США человек меняет квартиру в среднем раз в 5 лет. При этом цена недвижимости там в среднем не меньше, чем в Москве, а в таких городах как Нью-Йорк она существенно выше. Американцы любят комфорт и простор, в среднем на одного человека приходится 50 квадратных метров. Так что если прикинуть, на каждого человека приходится по полмиллиона долларов недвижимости, да еще раз в пять лет эти деньги оборачиваются, то есть это огромные денежные потоки, которые, естественно, играют существенную роль в экономике страны.

По его словам, «положение дел с жильем сказывается на ожиданиях людей, и сочетание объемов в этой отрасли и его влияния на психику приводит к тому, что рынок недвижимости   является фактором анализа экономики страны. Подъем на рынке недвижимости через определенное время, с некоторым лагом, приводит к подъему экономики страны».

«В настоящее время мы наблюдаем, что проблемы рынка недвижимости в США существенно сказывается на экономике страны в целом. А наблюдая, делаем выводы о том, возможна ли подобная ситуация в нашей стране. Прежде всего, это доказывает критикам нашего законодательства о строительно-сберегательных кассах, что двухуровневая американская ипотека вовсе не лучшая в мире, и опыт немецкой ипотеки как альтернативного варианта для нас очень важен. В американской схеме два существенных фактора. Первый – объем выпускаемых вторичных бумаг. Поскольку эта схема огромная, со всей страны собираются ипотечные закладные, то железной привязки к этому мешку закладных нет. По сути, там можно выпустить бумаг ипотечным агентством больше, чем  реально они имеют закладных.  Компенсируется это государственными гарантиями, поскольку такие важные ценные бумаги несут огромную социальную функцию, и это второй фактор. В модели появляются риски: отвязка от  недвижимости, то есть реально за этими бумагами нет тех объемов недвижимости, которые в случае сложной ситуации обеспечили бы все эти бумаги. Но раз есть государственные гарантии, то соответственно  у тех, кто выдает ипотечные кредиты,  появляется желание выдать «плохие» кредиты, совершить более рискованные операции. Когда все нормально, эта система работает,  как только она чуть-чуть заколебалась, оказывается, что  выдано огромное количество сомнительных кредитов», - говорит эксперт.

И.Грачев подчеркивает, что немецкая ипотечная схема работает иначе: «Банк выдает кредит, образуя мешок закладных, и он строго в размере этого количества закладных может выпустить ценные бумаги, продать их на рынке и полученные деньги  опять выдать в кредит. По закону банк не может выпускать бумажек больше, чем он выдал кредитов, и обеспеченность этих бумаг железная. Минус в том, что объем рынка у него будет достаточно скромным, а плюс в том, что это схема надежная. Кстати, и наш закон об ипотеке так написан, что объем выпущенных бумаг может составлять 70 или 80% от объема закладных, что делает наш вариант ипотеки более надежным».

По мнению И.Грачева, сложившаяся ситуация приведет экономику США к каким-то катастрофам. «Если правительство будет вести себя нормально, может быть ужесточит  правила выдачи кредитов, ограничит объемы выпуска ценных бумаг, то больших проблем не будет. Для нас же прямой вывод: параллельно с работающей в России двухуровневой американской моделью надо запустить стройсберкассы, немецкую ипотеку», - заключает он.