Риэлторы готовы измерить глубину падения цен

На рынке прочно укрепилось мнение, что цены на квартиры в Москве не всегда соответствуют качеству домов. Панельное жилье переоценено более других сегментов, элитные новостройки — менее. То же самое касается и районов: многие из них остаются популярными и дорогими скорее по сложившейся традиции. Другие районы уступают им в цене, но по качеству жизни — лучше на порядок.

Любой товар стоит столько, сколько за него платят. Следовательно, мы, жители столицы, сами недооцениваем и переоцениваем и московские районы, и московские квартиры. Почему так происходит?

Из грязи в князи

Исторически сложилось так, что некоторые районы по различным объективным и субъективным причинам пользуются большей или меньшей популярностью среди покупателей. Причины такого отношения имеют массу факторов: история, экология, транспортная доступность, престижное окружение и многие другие.

Когда рынка недвижимости в Москве еще не было, люди, проводившие обмен, знали, что есть районы более и менее престижные. Ради того, чтобы жить в лучшем районе, обменивались с доплатой, оставаясь при том же количестве квадратных метров. Если сравнить район станции метро «Университет» и, например, Новогиреево, то в первом селилась интеллигенция и люди с более высоким достатком, а во втором — в основном работники заводов и фабрик. Таким образом, рынок, который сегодня устанавливает цены на жилье в таких разных районах, только подтверждает исторически сложившееся разделение.

В целом степень комфортности того или иного уголка Москвы находит отражение в средней цене жилья в конкретном районе. На основании многолетних наблюдений за динамикой цен по районам риэлторы делают вывод о том, что рейтинги районов достаточно стабильны, а небольшие ценовые колебания зависят от двух факторов: динамики рынка недвижимости в целом и качественных изменений внутри районов (например, появление крупных микрорайонов или транспортных сетей).

«На этапе бурного роста цен наивысшие показатели были в дешевых районах Москвы (Выхино, Жулебино и пр.), — поясняет эксперт «Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская, — а сейчас они — лидеры падения цен. Или другой пример: стоимость квартир в районе Бутово значительно выросла после продолжения Серпуховско-Тимирязевской линии метро до станции «Бульвар Дмитрия Донского» и запуска Бутовской линии «легкого» метро. Жилье на вторых и третьих линиях Масловки и Башиловки подорожало после открытия третьего транспортного кольца. Правда, в то же время дома в непосредственной близости от кольца немного «просели» в цене».

Несмотря на закрепившуюся за каждым районом репутацию, некоторые из них в последние годы действительно «испортились». В то же время есть районы, на которые сегодня стоило бы обратить внимание.

Считается, что районы около станций метро «Савеловская», «Белорусская», «Проспект Вернадского» и «Рижская» явно переоценены. «Эти районы пользуются спросом только у деловых людей, так как находятся рядом с центром города, — считает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — Но о комфорте и благоприятной экологии тут можно забыть. Кроме них на сегодняшний день в целом переоценены восток, юго-восток и северо-восток столицы».

Есть также ряд районов, развитие которых практически остановилось. Остоженка, районы Патриарших и Чистых прудов, рядом с метро «Фрунзенская» по-прежнему остаются востребованными, несмотря на то, что в Центральном округе Москвы далеко не самая благоприятная экологическая обстановка. Кроме того, здесь с каждым годом сокращается число свободных площадок под строительство: в ЦАО осталось совсем немного промзон, которые можно было бы вывести за пределы Садового кольца.

Исчерпал свой потенциал район Арбат: застройка максимально ограничена большим числом исторических памятников. Китай-город сейчас застраивается в основном многофункциональными комплексами. Элитных жилых объектов крайне мало — район имеет статус делового, а не жилого.

«К наиболее перспективным относятся такие зоны и районы ЦАО, как Золотой остров, Плющиха (Серебряная миля), Замоскворечье, Хамовники, Чистые пруды, — комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, — а также районы в наиболее престижных направлениях за пределами центра (Запад, Юго-Запад, Северо-Запад). Все они обладают высоким потенциалом для возведения элитного жилья. Примером пока недооцененных, но привлекательных районов могут служить Кутузовский проспект (в районе «Парка Победы») и Покровское-Стрешнево. Очевидные плюсы — хорошая экология, расположение рядом с престижными направлениями (Рублевское шоссе), близость к центру, а также наличие свободных площадок под строительство — способны обеспечить формирование целых элитных кварталов с однородной социальной средой».

Бывший рабочий район Покровское-Стрешнево в данный момент застраивается домами бизнес-класса и элитными, в итоге представление об этом месте в сознании людей изменилось. То же самое можно сказать и о Марьине, которое еще шесть–семь лет назад считалось аутсайдером. Сегодня оно активно застраивается современными домами, имеет полный набор объектов инфраструктуры — к отстающим его причислить сложно.

Перспективными, но пока не исчерпавшими свой потенциал называют также Митино и Куркино — у них множество положительных характеристик: хорошая экология, наличие зеленых зон и водоемов, практически однородная застройка, развитая инфраструктура. Но недооцененность в данном случае объясняется просто: очень далеко от центра города и нет метро.

«Никогда район, расположенный за МКАД, не будет цениться больше, чем район, близкий к центру, — подчеркивает заместитель директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент» Наталья Усова. — Если в чистом поле начинается возведение нового микрорайона, то на начальном этапе его ликвидность низка, но по мере завершения строительства ценность района растет. Со временем статус нового микрорайона может улучшиться. Так, например, меняется район Кожухово, так произошло с Марьинским парком, Северным и Южным Бутовом. Но, какими бы прекрасными эти районы ни становились, жилье там все равно никогда не будет стоить столько же, сколько квартиры в ЦАО».

Во власти экспериментов

На основании чего делаются выводы об адекватности стоимости жилья в тех или иных районах? Разница во мнениях риэлторов и девелоперов не очень велика, хотя, безусловно, каждый из них учитывает необходимые, с его точки зрения, параметры. Но риэлторам чаще, чем девелоперам, приходится работать с неблагоприятными районами, поскольку там активнее продаются квартиры: люди по мере роста своего состояния стараются переехать в более благополучные в плане экологии и с точки зрения социального статуса районы.

«Я считаю, что существует только один метод оценки стоимости района — экспериментальный, — комментирует директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин. — Так, если покупатели приобретают жилье по определенной цене, она повышается. Если спрос остается стабильным, происходит следующее повышение. А если после очередного увеличения стоимости 1 кв. м спрос падает — это и есть граница, после которой начинается переоценка».

В принципе наиболее простой и удобный способ — метод аналогии: подбираются похожие районы и анализируются этапность развития районов и динамика стоимости жилья. Также оцениваются культурное наследие, исторически сложившийся статус района и окружение. Причем если окружение неоднородное, то цена «квадрата» в этом районе уменьшается.

Кроме того, на стоимость жилья влияет однородность застройки (все дома должны быть жилые и одного класса). Важно отсутствие или наличие промзон и промышленных предприятий — этот параметр тоже сказывается на цене недвижимости. Такие факторы, как транспортная доступность, степень развитости инфраструктуры и близость к лесопаркам и паркам, способны изменить стоимость 1 кв. м в большую или меньшую сторону.

Из вышесказанного следует, что недооцененные районы — районы с отсутствием каких-либо необходимых элементов. Для большинства районов Москвы самая главная проблема — транспортная. Но как только в дальних районах появляется метро — цены на жилье там растут. «Чтобы понять недооцененность района, нужно прежде всего ориентироваться на степень развития транспортных сетей и их состояние, — полагает О. Побединская. — Если же городские власти намерены решать проблемы в каком-то районе в ближайшем будущем, можно с уверенностью говорить, что цены на жилье в нем будут расти быстрее, чем в других местах».

По мнению К. Ковалева, большое значение имеет «исторически сложившийся» имидж района. Если говорить о том, как девелоперы оценивают свои будущие инвестиционные проекты, то критериев несколько, главным из них является местоположение. Важен не только район, но и вся совокупность факторов: в каком конкретном месте находится рассматриваемый участок застройки, что расположено рядом, каковы видовые характеристики и т. п. В том же ЦАО, например, есть Остоженка и район Басманный: цены в них разительно отличаются.

«Девелоперы сегодня стараются учитывать все факторы, понижающие или повышающие риски при инвестировании в какой-либо проект, — уточняет директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков, — в том числе конечно же оценивается потенциал территории застройки с точки зрения ее привлекательности и престижности. Наличие любых преимуществ участка — леса, водоема и др. — может обыгрываться инвестором как дополнительное конкурентное преимущество».

Один аршин не подойдет

На московском рынке началась автоматическая корректировка цен в отдельных переоцененных сегментах. По мнению специалистов «Бюро недвижимости «Агент 002», в ближайшие полгода может произойти удешевление жилья в окраинных районах Москвы, застроенных преимущественно домами устаревших серий.

«На рынке жилья эконом-класса и в ряде сегментов вторичного рынка мы наблюдаем постоянное увеличение объемов предложения при уменьшающемся спросе, — отмечает С. Лушкин. — Как следствие, происходит снижение цены. Но это явление характерно не для какого-то определенного района, а для всей Москвы в целом. Следовательно, переоценены не районы, а лишь определенные сегменты вторичного и первичного рынка. В настоящий момент продолжают пользоваться стабильным спросом новостройки элитного и бизнес-класса, то есть это жилье нельзя считать переоцененным».
Эксперты компании «МИАН-Девелопмент» тоже придерживаются мнения, что переоцениваются либо недооцениваются не районы, а скорее сегменты и объекты рынка.

«Монолитное, кирпичное жилье и «сталинки» на вторичном рынке являются переоцененным жильем, но пользуются устойчивым спросом, который в настоящий момент возвращается на рынок после длительного ожидания, — отмечает Н. Усова, — коррекция цен будет незначительная — не более 7–10% к концу года, и, разумеется, она будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения.

На первичном рынке Москвы снижение стоимости панельных домов маловероятно (не более чем на 3–5%) ввиду стабильного спроса на них. Таким образом, корректировка стоимости жилья будет иметь место благодаря нормальному для рынка процессу — «подстраиванию» предложения под спрос с помощью ценового выравнивания. Главное, что этот процесс будет ограничен по времени (два–три месяца), после чего объем предложения качественного жилья в некоторых категориях, вероятно, существенно уменьшится».

По наблюдениям аналитиков компании «Конти», в последнее время начало дешеветь панельное жилье. Особенно это касается востока столицы, где цены на квартиры в панельных домах были завышены, а районы характеризуются плотной застройкой и плохой экологией.

«Все остальные районы, по нашим данным, вряд ли будут дешеветь, — отмечает В. Тимербулатов. — Однако девелоперам надо учитывать, что с экономической точки зрения нерентабельно строить в большом количестве однокомнатные квартиры, например, в Западном округе: они не будут там пользоваться спросом. В то же время на востоке Москвы не будут популярными огромные по площади квартиры».

По мнению В. Тимербулатова, потерять в стоимости могут также квартиры в Южном и Юго-Восточном округах. Эта тенденция уже сегодня прослеживается при исследовании цен на многокомнатные квартиры. А вот в Юго-Западном округе «двушки» в монолитных и кирпичных домах только растут в цене.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

— В течение первого полугодия 2007 года на рынке жилой недвижимости происходила корректировка стоимости переоцененного в течение 2006 года жилья. Но изменения касались в первую очередь низкоклассных неликвидных квартир, а также новых объектов эконом- и бизнес-классов. Особенно явно это было заметно в летний период, когда к начавшемуся еще осенью 2006 года снижению покупательской активности добавился сезонный фактор — большинство застройщиков снизили цены на жилье (в основном посредством скидок или подарков).

В целом на рынке элитной недвижимости предпосылок для снижения стоимости 1 кв. м нет. По-настоящему качественные предложения выставляются по высоким ценам, но при этом быстро находят своего покупателя — срок экспозиции таких квартир очень мал. Несомненно, и в элитном сегменте присутствуют квартиры с неадекватным соотношением «цена/качество»: как правило, после затяжных сроков экспозиции их цена также уменьшается. Но отнести эти корректировки к тенденции снижения стоимости жилья на рынке «элиты» однозначно нельзя.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости».

— На сегодняшний день ценовая дифференциация в Москве продолжается. Стоимость 1 кв. м квартир бизнес-класса выросла по сравнению с июнем на 2,3% ($7104 за 1 кв. м), эконом-класса (монолитные дома без улучшенных потребительских характеристик и нетиповая панель) — на 1% ($4721 за 1 кв. м). А вот цены на типовое жилье, наоборот, снизились на 1% ($3204 за «квадрат»). Изменение цен касается не только разных классов жилья, но и типов зданий. Кирпично-монолитные новостройки стали дороже на 0,8%. Панельные дома в июле подешевели на 0,5%.

Средний уровень цен по округам колебался в июле от $3397 за 1 кв. м (ЮВАО) до $5771 (ЦАО). Снижение стоимости отмечено от 0,1% (ЮЗАО, СВАО) до 0,6% (ЗАО). Положительная динамика наблюдалась на Востоке (+0,2%), Севере (+0,3%) и в центре Москвы (+0,8%).

Примерно на 0,2% стали дороже одно- и двухкомнатные квартиры (средняя стоимость 1 кв. м — $3847 и $3891). Многокомнатные, в течение нескольких последних месяцев «прибавлявшие в весе», упали в цене на 0,2% — до $4141. Стоимость 1 кв. м в «трешках» в среднем осталась без изменений ($3837).

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ».
— Стоит обратить внимание на районы в пределах третьего транспортного кольца: здесь все меньше участков для возведения нового жилья, и в скором времени тут будет сосредоточен практически невосполнимый фонд качественного дорогого жилья, которое всегда найдет своего покупателя среди активных деловых людей, работающих в Москве (в том числе живущих за городом в собственном доме/коттедже — для них уже в силу транспортных проблем эти районы будут наиболее привлекательными при покупке второго, городского жилья). Дополнительный потенциал роста есть в районах, попадающих в границы территории «Большого Сити». С его развитием потребительская привлекательность районов, безусловно, повысится.

В перспективе изменится статус районов в пределах строительства четвертого транспортного кольца. Причем для одних территорий влияние может стать негативным, для других — позитивным: прежде всего это будет зависеть от места прохождения автотрассы. В то же время решение транспортных проблем и сохранение неизменными других условий проживания повысят цену квартир в более удаленных от ЧТК районов.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал».

— Сегодня переоценены некоторые типы панельных домов, построенные в 1950–1970-х годах, как правило, расположенные в районах, где возводится новое жилье. Это происходит в связи с тем, что собственники на вторичном рынке считают, что цена их квартир, в которые можно «въехать и жить», не может быть ниже цены новостройки, расположенной неподалеку. При этом они упускают из виду тот факт, что обладают гораздо менее качественным жильем, с устаревшими планировочными решениями, со старыми лифтами или вообще без них, с маленькими кухнями и санузлами и т. д. Таким образом, они выставляют свои квартиры по необоснованно завышенным ценам.

Внутри одного района динамика роста цен на недвижимость связана с комфортностью имеющегося или возводимого жилья. Так, у спальных районов с типовой застройкой, осуществленной 15–20 лет назад, и не отмеченных в планах широкомасштабной реконструкцией, вряд ли есть хороший потенциал для роста цен. Преимущественно такие территории находятся на Востоке и Юго-Востоке.

Ситуацию способен изменить только вывод промышленных зон за пределы МКАД и новое строительство на освободившихся площадях; но, учитывая дефицит коммерческой недвижимости в столице, экологические и другие факторы, скорее там возведут не жилые дома бизнес-класса, а офисные и торгово-развлекательные комплексы.

Определенный потенциал есть у ВАО, который можно связать с огромной промышленной территорией Черкизовского рынка. Это одна из немногих крупных площадок Москвы, свободных для нового строительства, — 234 га являются «лакомым куском» под инвестиции в возведение жилья. Во-первых, в отличие от территорий бывших промзон тут не потребуется выводить предприятия, что значительно сократит расходы.

Во-вторых, соседство с Лосиным островом и усадьбой «Измайлово» заведомо поднимет цену квартир. В-третьих, возможность комплексной застройки позволяет проектировать целый район. Среди явных достоинств территории следует выделить и строительство рядом четвертого транспортного кольца и автовокзала. Территория рынка позволяет возвести не менее 400 тыс. кв. м жилых площадей стоимостью $3,5–4 тыс. за 1 кв. м.

Впрочем, освоение таких территорий потребует больших затрат не только с финансовой точки зрения, но и по времени. Это вопрос скорее отдаленной перспективы, чем ближайшего будущего. Строительство жилой недвижимости, которое сейчас ведется на территории восточных и примыкающих районов, пока точечное и относится к категории эконом- и бизнес-класса. Элитное жилье, даже если и будет там возведено, вряд ли станет пользоваться спросом в связи с невысоким престижем округа, трудной транспортной доступностью, не самой благоприятной экологической обстановкой и не лучшей социальной средой.

В тех округах, где ведется возведение домов повышенной комфортности или строятся жилые комплексы, потенциал роста цен весьма велик, так как престиж района и качество жизни там со временем будут только повышаться. К таким районам стоит отнести западные и примыкающие районы Москвы: Юго-Запад, Северо-Запад и в какой-то мере Север.

Надо отметить, что внутри отдельно взятого округа цены могут сильно колебаться в зависимости от конкретного района, типа постройки, окружения и пр. Так, например, стоимость жилой недвижимости в СЗАО колеблется от $3,5 тыс. за 1 кв. м (Митино) до $6–6,5 тыс. за 1 кв. м (Строгино).

Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад».

— По моему мнению, одним из наиболее эффективно развивающихся округов столицы является СВАО. Здесь активно реализуется программа высотного строительства: завершено возведение 34-этажного жилого дома на ул. Сельскохозяйственной; в стадии подготовки строительной площадки находится административно-жилой комплекс в пр. Серебрякова, вл. 11–13, состоящий из трех зданий различной этажности (от 35 до 45 этажей) общей площадью 150 тыс. кв. м; начинается строительство небоскребов китайского делового центра у станции метро «Ботанический сад». В округе застраиваются целые жилые микрорайоны — «Магнолия Парк», «Заповедный уголок на севере Москвы».

Свое внимание на округ обратили такие девелоперы, как «ДОН-Строй» (комплекс «Седьмое небо» на берегу Останкинского пруда), «Капитал-груп» (многофункциональный комплекс «Триколор» площадью 275 тыс. кв. м на ул. Ростокинской, вл. 2), «Крост» (жилой комплекс премиум-класса «Мирный» на просп. Мира, вл. 86).

Активно реконструируются жилые районы, сносится ветхое жилье, на месте панельных пятиэтажек появляются современные дома. Ведутся работы по модернизации ВВЦ и возведению там новых выставочных площадей. Все это в совокупности с хорошей экологической обстановкой делает Северо-Восточный округ весьма достойным для проживания и интересным для инвестиций.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ».

— Рассуждения на тему столичного ценообразования обрастают огромным количеством всевозможных спекуляций. Но стоит ли усложнять вопрос, в основе которого лежат базовые экономические законы и банальное пересечение кривых спроса и предложения? При выводе на рынок новостроек девелоперы ориентируются на различные рыночные факторы: имидж района, его транспортная доступность, объем спроса на недвижимость и среднерыночные цены на настоящий момент. Все это плюс предварительно запланированная стоимость будущего жилья составляет основу бизнес-плана и позволяет спрогнозировать отдачу от инвестированных в строительство средств.

На стадии реализации цена 1 кв. м в новостройках может подвергаться некоторым корректировкам. Но сегодня на первичном рынке малейшее снижение цены рождает дополнительный спрос на объект — застройщик перестает делать скидки, как только достигнуты нужные темпы продаж. Стройность такого объяснения нарушает тот простой факт, что у девелоперов значительно сузилось поле для ценового маневра. Дефицит земельных участков, многочисленные согласования, дороговизна строительных материалов, стандарты качества работ и оплаты труда строителей — все это в сумме сказывается на марже фирмы-застройщика, ставя под вопрос рентабельность ее деятельности.

Поэтому порой вопреки экономическим законам предложение определяет спрос, а ситуация при этом напоминает картельный сговор строителей. Сторонникам теории заговора можно посоветовать проанализировать рост удельной себестоимости новостроек, который определяется и ценой стройматериалов, и многочисленными административными вопросами — строить в Москве все сложнее.

Но вот на вторичном рынке — никаких нарушений базовых рыночных принципов. Здесь действуют обычные законы, при которых продавцы выставляют свои квартиры на продажу или сдают в аренду по среднерыночным ценам, то есть по тем, с которыми согласны большинство покупателей. Если цена завышена, она постепенно корректируется, пока на жилплощадь не найдется покупатель.

Риэлторы используют для оценки ситуации на рынке показательный параметр — срок экспозиции квартиры — время, за которое выставленный объект находит своего покупателя. Сейчас средние сроки экспозиции достаточно высоки по сравнению с экспозицией в период ажиотажного спроса на недвижимость в 2005–2006 годах. До июля 2007 года этот показатель планомерно рос, отражая реакцию рынка на ситуацию — покупатели не соглашались с установившимися ценами. Но уже к началу августа результатом ценовых корректировок в различных сегментах стало небольшое уменьшение сроков экспозиции. Так что в ближайший месяц мы ожидаем прихода на рынок отложенного спроса и традиционного осеннего оживления.

Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

— Темпы роста цен на жилье замедлились по сравнению с 2006 годом, хотя за первое полугодие 2007-го средняя стоимость 1 кв. м в Москве все же выросла на 5,3%. Но галопирующий рост цен, наблюдавшийся в прошлом году, привел к формированию отложенного спроса, который сейчас начинает реализовываться. Развитие программ ипотечного кредитования, а также влияние психологических факторов привело к тому, что покупатели перестали откладывать решение своих жилищных вопросов. Реализация отложенного спроса вызвала закономерный рост цен.

Кроме того, город увеличил долю жилья, выводимого с рынка для различных социальных программ. С сокращением доли коммерческого жилья его стоимость начала расти. Согласно выступлениям столичного мэра, объемы социального жилья в дальнейшем будут наращиваться, что приведет к очередному повышению цен. В итоге, опережая прогнозы аналитиков, которые предполагали, что рынок активизируется к осени, он начал оживать уже с июля.

Дата публикации: 13:04 28 августа 2007

Источник: bpn.ru